Posséder une maison de vacances peut être une perspective attrayante.
Lorsque vous passez du touriste au propriétaire dans un endroit que vous aimez, il est plus facile de visiter quand vous le souhaitez, et la maison offre une escapade pour créer de bons souvenirs en famille et amis. De plus, parce que vous pouvez stocker des fournitures et d’autres effets personnels dans votre maison de vacances, vous n’aurez peut-être pas à vous apporter beaucoup lorsque vous y restez.
Mais posséder une seconde maison est une grande responsabilité qui nécessite une planification minutieuse. Voici quoi évaluer lorsque vous décidez si c’est le bon choix pour vous – et comment obtenir un financement si vous avancez avec un achat.
Êtes-vous prêt à acheter une maison de vacances?
Selon une étude en 2024 de LendingTree, un marché de prêts en ligne, la plupart des propriétaires de maisons de vacances prévoient d’utiliser leur maison jusqu’à sept fois par an.
Compte tenu d’une estimation du temps que vous prévoyez de dépenser dans votre maison de vacances, et considérez le nombre de séjours que l’achat en vaut la peine pour vous. Vous voudrez peut-être le louer alors que vous n’êtes pas là pour aider à couvrir les coûts de la possession (lisez la suite pour en savoir plus sur les locations).
Si vous êtes allé dans la région où vous envisagez d’acheter une maison uniquement pendant de courtes périodes en tant que vacanciers, visitez-le pendant les temps de l’année où vous vous attendez à être là en tant que propriétaire. Vous pouvez constater que certaines des restaurants, des lieux de divertissement ou d’autres commodités que vous aimez ne sont pas disponibles pendant les périodes hors pointe, ou qu’elle est plus encombrée que vous préférez pendant les saisons les plus populaires. Parlez aux habitants de vivre dans la région.
Évaluer les dépenses. Lorsqu’il s’agit de déterminer votre préparation financière, de tenir compte non seulement de l’achat de la maison, mais aussi des dépenses en cours et auxiliaires. «Souvent, lorsque nous parlons aux clients, ils pensent principalement à l’hypothèque et pas nécessairement tous ces frais accessoires», explique Matt Vernon, responsable des prêts à la consommation pour Bank of America. (Plus de choses sur l’obtention d’une hypothèque ci-dessous.)
Considérez le coût du voyage entre votre résidence principale et la deuxième maison, et essayez de vous faire une idée de la quantité que vous pouvez dépenser pour l’entretien. Les maisons de vacances – en particulier celles des zones côtières – ont tendance à nécessiter une bonne quantité d’entretien. Il est donc sage de maintenir un fonds d’urgence dédié pour des réparations inattendues. Une directive commune consiste à annuler un montant égal à 1% à 2% de la valeur de votre propriété. Et préparer à certains les coûts initiaux, comme pour les déménageurs et les dépenses pour fournir et décorer la maison.
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Évaluer les besoins d’assurance. Que vous utilisiez votre maison de vacances régulièrement ou avec parcimonie, vous devrez avoir une police d’assurance habitation pour cela. La couverture est souvent plus coûteuse que pour une maison primaire, car les maisons de vacances ont tendance à rester vides pendant des périodes plus longues, ce qui les exerce à un risque plus élevé de réclamations. En outre, vous pouvez payer plus si votre deuxième maison est loin des services d’urgence ou autrement difficile à accéder aux premiers intervenants (si l’atteindre nécessite de conduire un chemin de montagne venteux, raide, étroit ou non pavé, par exemple).
Il est important d’être conscient du risque climatique à mesure que les catastrophes naturelles deviennent plus intenses. Vous pouvez avoir une idée du risque dans les domaines où vous envisagez d’acheter une maison de vacances avec l’indice des risques naturels de l’agence de gestion des urgences si votre maison est dans une zone à haut risque d’inondation et que vous avez une hypothèque à dos fédéral, Vous devez avoir une assurance contre les inondations. Le coût moyen d’une police d’assurance contre les inondations par le biais du programme national d’assurance contre les inondations est d’environ 1 000 $ par an. Cependant, le coût peut varier considérablement.
De plus, dans de nombreux États côtiers, les polices d’assurance habitation comprennent des franchises distinctes pour les dommages causés par les ouragans ou tout dommage résultant du vent ou de la grêle. En règle générale, ces franchises représentent un pourcentage de la valeur assurée de la maison – souvent d’environ 1% à 5%, bien qu’elles puissent atteindre 10%.
Procurez-vous des taxes. Familiarisez-vous avec les impôts fonciers dans la région où vous songez à acheter une maison, ainsi que toute législation proposée impliquant l’impôt foncier. Si vous détachez votre déclaration de revenus, vous pouvez déduire les taxes foncières sur votre maison de vacances, mais le montant total des impôts d’État et locaux que vous pouvez déduire à la fois de votre maison primaire et de vacances est plafonné à 10 000 $. Selon l’emplacement, votre résidence principale peut expliquer la majeure partie ou la totalité du montant des taxes foncières que vous pouvez déduire.
Si vous décidez de retirer une hypothèque, vous pouvez déduire des intérêts sur jusqu’à 750 000 $ de dette garantie par vos maisons primaires et de vacances. (Si vous avez acheté vos maisons avant le 16 décembre 2017, vous pouvez déduire les intérêts sur jusqu’à 1 million de dollars de dettes).
Financement d’une maison de vacances
La baisse globale des taux hypothécaires au cours de la dernière année a été un changement bienvenu pour les acheteurs qui souhaitent financer un achat de maison. Mais gardez à l’esprit que les taux hypothécaires sur un deuxième circuit de domicile légèrement plus élevé que pour les maisons primaires, car du point de vue du prêteur, la charge financière supplémentaire est un risque plus élevé.
Généralement, les mêmes types de prêts hypothécaires sont disponibles pour une deuxième maison que pour une résidence primaire. Vous pouvez obtenir un prêt à durée déterminée, comme une hypothèque de 15 ou 30 ans, et une hypothèque à taux ajusté peut également être une option. Comme pour obtenir une hypothèque pour une maison primaire, vos qualifications financières ont l’impact le plus direct sur la favorable de votre taux d’intérêt. Les prêteurs tiennent compte des facteurs, notamment votre pointage de crédit, le ratio dette / revenu et le paiement, et les normes sont généralement plus rigoureuses qu’avec un achat à domicile primaire.
Le prêteur vous demandera probablement de faire un acompte plus important que si vous financiez une résidence primaire. Par exemple, Chase Bank nécessite un acompte d’au moins 10% pour une seconde maison, tandis qu’une maison primaire peut nécessiter un acompte aussi faible que 3%.
«Nous voulons nous assurer que la pression financière supplémentaire est atteinte», explique Max Koziol, directeur de l’achat national pour Chase Bank. Bank of America aime généralement voir 30% ou plus pour un acompte d’une deuxième maison, explique Vernon. « Inthémacement, le risque est plus élevé avec une deuxième maison, donc les prêteurs en tiendront compte. »
La plupart des prêteurs ont besoin d’un pointage de crédit de 680 ou plus, et un ratio de dette / revenu idéal est généralement inférieur à 30%. Les prêteurs veulent également voir un revenu stable. «Nous devons voir que l’emprunteur a la capacité de rembourser non seulement son prêt principal, mais aussi celui de la deuxième maison», explique Vernon. Vous pourriez envisager d’attendre que votre hypothèque principale soit remboursée, soit il reste un faible montant pour vous assurer que vous pouvez vous permettre confortablement la deuxième maison.
Une calculatrice hypothécaire en ligne peut vous aider à estimer votre paiement mensuel, y compris les coûts pour l’assurance habitation et les taxes foncières. Essayez la calculatrice de Bankrate.
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Appuyant sur les actions sur votre première maison. Si vous avez remboursé une partie substantielle de l’hypothèque sur votre maison principale, retirer une ligne de crédit à domicile (HELOC) ou un prêt sur valeur domiciliaire peut être une stratégie solide pour collecter des fonds pour votre achat de second domicile.
«C’est une autre option que nous voyons les propriétaires utiliser, en particulier ceux qui ont de très grands postes de capitaux propres dans leur résidence principale et achètent une petite maison sur la côte, par exemple», explique Vernon.
Les prêts HELOCS et de capitaux propres sont généralement disponibles à des taux d’intérêt relativement bas, car ils sont garantis par votre maison – mais ils peuvent également mettre votre maison primaire en danger si vous ne suivez pas les paiements. Si vous avez une bonne cote de crédit (généralement 740 ou plus), cela vous aidera à vous qualifier pour les taux les plus bas.
Les HELOC permettent aux propriétaires d’emprunter à leur capital-actions pendant la période de tirage, ce qui dure généralement jusqu’à 10 ans. Si vous devez de l’argent sur le HELOC à la fin de la période de tirage, vous entrez dans une période de remboursement – généralement jusqu’à 20 ans – au cours de laquelle vous payez le capital et les intérêts à des taux en vigueur.
Au moment où la période de remboursement commence, les propriétaires ayant un solde important et des capitaux propres suffisants peuvent choisir de refinancer leur hypothèque et d’ajouter la dette de capital-investissement à la nouvelle hypothèque. Ou, si le timing fonctionne, vous pouvez vendre votre résidence principale avant le début de la période de remboursement, utiliser le produit pour payer le solde et prendre votre retraite dans votre deuxième maison.
Alternativement, certaines personnes utilisent un refinancement de renouvel sur leur foyer principal pour aider à financer un achat de deuxième maison, explique Koziol. Si les taux hypothécaires baissent encore, le refinancement peut avoir un sens, selon le taux d’intérêt actuel de votre hypothèque.
Louer votre maison de vacances
Vous envisagez peut-être de louer votre maison de vacances pendant les périodes qui seraient autrement vacantes, car cela peut générer des revenus bienvenus pour compenser les frais de propriété. Mais avant de l’offrir aux locataires, assurez-vous de ne pas vous lancer dans les règles de la localité. Certains propriétaires ou associations de condos interdisent les locations à court terme, et certaines peuvent interdire aux locataires d’utiliser des installations telles que la piscine ou le gymnase.
Vous devez également estimer les dépenses supplémentaires que vous pouvez encourir avec une location. Si vous embauchez un gestionnaire immobilier, vous pouvez payer le gestionnaire de 10% à 20% du revenu mensuel de la propriété. De plus, les coûts d’entretien pourraient augmenter si les locataires provoquent une usure supplémentaire sur votre maison, et vous devrez probablement embaucher un service pour nettoyer la maison entre les locations.
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Implications fiscales. Vous pouvez louer votre maison de vacances jusqu’à 14 jours par an sans payer d’impôt sur le revenu sur l’argent. L’exception s’applique, peu importe combien vous facturez. La disposition de l’IRS permettant aux individus d’exclure le revenu temporaire à court terme est connu sous le nom de «Règle des maîtres» parce que les résidents d’Augusta, en Géorgie Club Masters Tournament.
Si vous louez votre maison de vacances pendant plus de 14 jours au cours d’une année civile, vous devrez déclarer le revenu à l’IRS et payer l’impôt; Ce revenu est généralement déclaré à l’annexe E du formulaire 1040. Du côté positif, vous pouvez déduire une partie des dépenses de votre maison de vacances, telles que le coût des intérêts hypothécaires, des assurances, des réparations, de l’entretien et des services publics, ainsi que des coûts supplémentaires qui Venez avec la location, comme pour le nettoyage de la maison, la nouvelle décoration et les mises à jour et la gestion immobilière.
Vous devrez diviser les dépenses totales par le nombre de jours où la maison est louée par rapport aux jours où elle est occupée pour un usage personnel. Par exemple, si les locataires occupent la maison pendant 50 jours pendant que votre famille est là pour 150, les locataires représentent 25% des jours totaux de la maison, vous serez donc autorisé à déduire 25% des dépenses.
Et voici une autre ride: si vous passez plus de 14 jours par an dans votre maison de vacances, ou plus de 10% du nombre de jours où la maison est louée, l’IRS considère la maison comme une résidence personnelle. Dans ce cas, vous ne pouvez déduire que les dépenses jusqu’au montant des revenus de location que vous avez reçus et vous ne pouvez pas déduire les pertes. Les journées personnelles incluent les jours que vous ou un membre de la famille utilisez la maison (même si le membre de la famille paie un loyer), ainsi que les jours où vous avez fait un don de la Chambre – dans une vente aux enchères de charité, par exemple – ou de la louer pour moins que la tarif pour votre région.
Gardez des registres détaillés de la location et de l’usage personnel, y compris les reçus pour les dépenses que vous engagez et un calendrier des jours où la maison est louée. Cela vous aidera à fournir des informations précises lorsque vous préparez votre déclaration de revenus et étayer vos réclamations si vous êtes audité.
