1. Puis-je déduire les intérêts payés sur un HELOC ?
Question: Je suis propriétaire d’une maison de location que je loue à un locataire. Chaque année, je joins l’annexe E à mon formulaire 1040 pour déclarer le revenu ou la perte de la propriété. J’ai une hypothèque sur la propriété et je déduis les intérêts que je paie sur l’annexe E. L’année dernière, j’ai contracté une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sur la maison. En plus de déduire les intérêts que je paie sur l’hypothèque principale, puis-je également déduire les intérêts que je paie sur l’HELOC ?
Joy Taylor : Il semble que vous puissiez déduire les intérêts payés sur le HELOC sur l’annexe E si vous avez utilisé le produit du HELOC pour votre activité de location. Par exemple, si vous avez utilisé le produit HELOC pour rénover ou améliorer la maison, vous pouvez déduire les intérêts sur l’annexe E. Si vous avez utilisé le produit HELOC à d’autres fins non liées à votre activité de location, les intérêts ne sont pas déductibles. Si vous avez utilisé le produit pour un usage mixte (une partie pour l’amélioration d’un bien locatif et une partie pour un usage personnel), vous devrez alors retracer l’intérêt jusqu’à la manière dont le produit a été utilisé. Voici le langage des instructions de l’annexe E de l’IRS.
« Dans la plupart des cas, pour déterminer les frais d’intérêt attribuables à vos activités de location, vous devez disposer de documents montrant comment le produit de chaque dette a été utilisé. Des règles de traçage spécifiques s’appliquent pour l’attribution du produit de la dette et son remboursement. En général, vous répartissez les intérêts sur un prêt de la même manière que vous répartissez le produit du prêt. Vous répartissez le produit du prêt en retraçant les décaissements à des utilisations spécifiques.
2. Les propriétaires sont-ils admissibles à la déduction QBI ?
Question: Je suis propriétaire d’un bien locatif et je génère un profit grâce à cette activité. Puis-je demander une déduction de 20 % sur le revenu d’entreprise admissible (QBI) pour mes revenus de location que je déclare à l’annexe E de mon formulaire 1040 ?
Joy Taylor : Ça dépend. Les travailleurs indépendants et les propriétaires de SARL, de sociétés de personnes, de sociétés S et d’autres entités intermédiaires peuvent déduire 20 % de leur QBI, sous réserve de limitations pour les personnes dont les revenus en 2025 sont supérieurs à 394 600 $ pour les déclarants conjoints et à 197 300 $ pour les déclarants uniques et les déclarants chefs de famille. (Pour 2026, ces chiffres sont de 403 500 $ pour les déclarants conjoints et de 201 750 $ pour les autres.)
Les revenus de location déclarés à l’annexe E du formulaire 1040 peuvent être éligibles à la déduction dans certains cas. Il existe deux façons de bénéficier de la déduction QBI de 20 % pour les revenus locatifs. La première est de savoir si l’activité de location s’élève au niveau d’un commerce ou d’une entreprise. À cette fin, les réglementations de l’IRS font référence à la norme de l’article 162 du code des impôts, la loi qui régit généralement la déductibilité des dépenses commerciales ou professionnelles.
Il n’existe pas de définition statutaire ou réglementaire d’un commerce ou d’une entreprise visé à l’article 162. Au lieu de cela, cela est basé sur les faits et circonstances spécifiques de chaque contribuable. Certains facteurs pertinents sont le type de propriété (commerciale ou résidentielle), les conditions du bail, l’étendue de l’implication quotidienne du bailleur ou de ses agents, l’importance et le type de services auxiliaires fournis dans le cadre du bail et le nombre de locations.
Une deuxième façon de qualifier les revenus de location en tant que QBI est de répondre à une sphère de sécurité IRS. Au moins 250 heures par an doivent être consacrées à l’activité de location par le contribuable, les salariés ou les indépendants. Le temps consacré aux réparations, à la perception du loyer, à la négociation des baux, aux services aux locataires, à la gestion immobilière, à la publicité et à la supervision des travailleurs compte. Les heures consacrées à conduire vers et depuis la propriété, à organiser le financement et à construire des améliorations à long terme sur la propriété ne sont pas incluses. Si vous possédez plusieurs propriétés, vous pouvez traiter chaque propriété séparément ou regrouper des activités de location similaires en catégories commerciales ou résidentielles.
Les contribuables qui utilisent la sphère de sécurité doivent répondre à des exigences strictes en matière de tenue de registres et joindre une déclaration annuelle à leur déclaration de revenus. Les dossiers contemporains doivent détailler les heures, les dates et les descriptions des services et qui les a exécutés. Si les services sont rendus par des entrepreneurs ou des employés, le contribuable doit tenir des registres des travaux effectués par ceux-ci, ainsi qu’une preuve de paiement.
Notez que la sphère de sécurité ne s’applique pas aux revenus locatifs d’un bien loué dans le cadre d’un bail triple net ou si l’utilisation personnelle du propriétaire d’un bien résidentiel dépasse la plus élevée de 14 jours ou 10 % des jours de location.
Traiter les revenus de location comme QBI ne change pas la façon dont vous déclarez ces revenus sur votre formulaire 1040. Les revenus de location immobilière sont généralement déclarés sur l’annexe E du 1040. De plus, les revenus de location ne sont généralement pas soumis à l’impôt sur le travail indépendant.
3. Puis-je déduire les frais de déplacement sur l’annexe E ?
Question: Je suis propriétaire d’une maison de location depuis 25 ans que j’ai vendue l’année dernière. Au cours des 25 dernières années, j’ai effectué deux visites par année sur la propriété pour en faire l’entretien. Par exemple, j’ai amélioré le paysage, coupé l’herbe et fait d’autres petites choses. Le coût de ces déplacements peut-il être ajouté à la base fiscale de mon logement dans le calcul de mon plus-value de vente ? Ou puis-je désormais déduire ces frais de déplacement ?
Joy Taylor : La publication IRS 527, Residential Rental Property, dit ceci à propos des frais de déplacement vers et depuis les propriétés locatives que vous possédez :
« Frais de déplacement. Vous pouvez déduire les dépenses ordinaires et nécessaires liées à un voyage hors du domicile si le but principal du voyage est de percevoir des revenus locatifs ou de gérer, conserver ou entretenir votre bien locatif. Vous devez correctement répartir vos dépenses entre les activités locatives et non locatives. Vous ne pouvez pas déduire les frais de déplacement hors du domicile si le but principal du voyage est d’améliorer la propriété. Le coût des améliorations est récupéré par amortissement. »
Étant donné que vos déplacements dans la propriété locative étaient destinés à l’entretien et non à l’amélioration substantielle de la propriété, vous auriez dû déduire le kilométrage et/ou autres frais de déplacement sur vos déclarations de revenus pour les années de visites. Les montants ne peuvent désormais pas être ajoutés à la base de votre propriété.
4. Quelles sont les conséquences fiscales d’une vente ?
Question: J’ai l’intention de vendre une maison de location que je possède depuis de nombreuses années. Je suis sûr que je tirerai un profit de la propriété. Comment ce gain sera-t-il imposé sur ma déclaration de revenus fédérale ?
Joy Taylor : Si vous détenez un bien locatif, le gain ou la perte lors de la vente est généralement qualifié de gain ou de perte en capital. Si le bien a été détenu pendant plus d’un an, il s’agit d’un gain ou d’une perte en capital à long terme, et s’il est détenu pendant un an ou moins, il s’agit d’un gain ou d’une perte en capital à court terme.
Le gain ou la perte est la différence entre le montant réalisé lors de la vente et votre assiette fiscale sur la propriété.
La plus-value sera généralement imposée à 0 %, 15 % ou 20 %, plus l’impôt sur le revenu net de placement de 3,8 % pour les personnes aux revenus plus élevés. Toutefois, une règle particulière s’applique aux plus-values réalisées sur la vente d’un bien locatif pour lequel vous avez bénéficié de déductions pour amortissement. Lorsque des biens immobiliers amortissables détenus depuis plus d’un an sont vendus avec profit, la loi fiscale fédérale exige que l’amortissement précédemment déduit soit récupéré dans le revenu et imposé au taux maximum de 25 %. Ceci est connu sous le nom de gain non récupéré au titre de la section 1250, le numéro de la section du code fiscal fédéral.
5. Comment sont imposés les revenus locatifs ?
Question: Je viens d’acheter une maison que je vais louer à des locataires. Comment sont imposés les revenus locatifs que je perçois ? S’agit-il d’un revenu ordinaire ou d’un gain en capital ?
Joy Taylor : Les revenus locatifs des biens immobiliers que vous louez sont imposés aux taux ordinaires de l’impôt sur le revenu, qui varient en fonction de votre revenu imposable. Si vous vendez finalement le bien locatif avec un gain, ce gain est généralement traité comme un gain en capital.
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