1. Exclusion de la vente d’une maison
Question: Je prévois de vendre ma maison dans les prochains mois. Je vis dans la maison depuis de nombreuses années. Mon gain sera-t-il imposé ?
Joy Taylor : Ça dépend. Généralement, si vous avez possédé et vécu dans votre résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la date de vente, jusqu’à 250 000 $ (500 000 $ pour les codéclarants) de votre gain lorsque vous vendez la maison est libre d’impôt. Tout gain supérieur aux montants d’exclusion de 250 000 $/500 000 $ est imposé aux taux des gains en capital à long terme de 0 %, 15 % ou 20 %, selon le montant de votre revenu imposable. Les pertes résultant de la vente de résidences principales ne sont pas déductibles.
2. Calcul de la base fiscale dans une maison
Question: Quelles dépenses peuvent être ajoutées au coût de base d’une maison pour réduire les gains en capital lors de la vente de la maison ?
Joy Taylor : Pour déterminer l’assiette fiscale de votre maison, vous commencerez par le coût initial (y compris l’hypothèque si vous avez financé l’achat), ajouterez certains frais de règlement et frais de clôture, et ajouterez le coût de tous les ajouts et améliorations qui ajoutent à la valeur de votre maison, prolongent sa durée de vie utile ou l’adaptent à de nouveaux usages.
La publication IRS 523 contient quelques exemples d’améliorations qui augmentent votre assiette fiscale à la maison et celles qui ne le font pas. Des exemples d’articles coûteux qui augmentent la base comprennent l’ajout d’une pièce, l’installation d’un nouveau système de climatisation, la rénovation d’une cuisine, la finition d’un sous-sol ou l’aménagement d’un nouvel aménagement paysager ou d’une piscine. Des améliorations de capital plus modestes peuvent également augmenter la base. Ceux-ci comprennent de nouvelles portes et fenêtres, des travaux de conduits et de fournaises, des appareils électroménagers intégrés et des chauffe-eau. Les réparations, l’entretien et les améliorations nécessaires pour maintenir votre résidence en bon état, mais qui n’ajoutent pas de valeur ou ne prolongent pas sa durée de vie, ne sont généralement pas rentables.
Notez que si vous avez utilisé une pièce ou un autre espace de votre maison exclusivement ou régulièrement à des fins professionnelles, ou si vous avez loué votre maison dans le passé, vous devez réduire l’assiette fiscale de votre maison de toute déduction pour amortissement à laquelle vous aviez droit.
Les propriétaires qui tiennent de bons registres trouveront plus facile de calculer l’assiette fiscale. Il est préférable de conserver tous vos reçus et factures de rénovation domiciliaire dans un seul dossier. Si vous n’avez pas conservé ces registres, vous pouvez essayer d’estimer les coûts en consultant d’anciens relevés bancaires ou de carte de crédit, ou appeler l’entreprise qui a initialement effectué la rénovation ou effectué la mise à niveau.
3. Vendre un duplex
Question: Ma femme et moi possédons un duplex. Nous vivons dans le logement à l’étage et un locataire habite dans le logement en bas. Les logements de l’étage et du rez-de-chaussée ont chacun des adresses distinctes. Nous envisageons désormais de vendre le full duplex. Pouvons-nous bénéficier de l’exclusion totale de 500 000 $ pour la vente d’une maison lorsque nous vendons ?
Joy Taylor : Non. L’exclusion de gain allant jusqu’à 500 000 $ s’applique uniquement à la partie de votre duplex que vous utilisez à des fins résidentielles (et non à des fins de location ou d’affaires). Vous trouverez ci-dessous le texte pertinent de la publication IRS 523, « Vendre votre maison » :
« Vous ne pouvez généralement pas exclure un gain sur la partie distincte de votre propriété utilisée à des fins commerciales ou pour produire un revenu de location… Exemples : (1) une ferme en activité sur laquelle était située votre maison, (2) un duplex dans lequel vous viviez dans une unité et louiez l’autre, ou (3) un immeuble de magasin avec un appartement à l’étage dans lequel vous viviez. «
« (Une) répartition du gain est requise. À cette fin, vous devez répartir la base de la propriété et le montant réalisé entre les parties résidentielle et non résidentielle de la propriété en utilisant la même méthode de répartition que celle que vous avez utilisée pour déterminer les ajustements d’amortissement. Déclarez la vente de l’entreprise ou de la partie locative sur le formulaire (IRS) 4797. «
4. Hériter d’une maison
Question: Ma mère est décédée il y a quelques années et j’ai hérité de sa maison, que j’utilise comme maison de vacances. Je suis maintenant prêt à vendre cette maison. Vais-je être taxé sur la vente ?
Joy Taylor : Lorsque vous avez hérité de la maison de votre mère, votre assiette fiscale sur la propriété a été augmentée jusqu’à la juste valeur marchande à son décès. Ainsi lorsque vous vendrez, votre plus-value sera égale à la différence entre le prix de vente et votre assiette fiscale dans le logement. Votre assiette fiscale commencerait par la juste valeur marchande de la maison au décès de votre mère. Vous ajouteriez à ce chiffre certains frais de clôture ainsi que le coût de toutes les améliorations que vous avez apportées à la maison après le décès de votre mère et qui ajoutent de la valeur, prolongent sa durée de vie ou l’adaptent à un usage différent.
Si vous avez tiré un profit de la vente, votre gain sera traité comme un gain en capital à long terme, soumis aux taux d’imposition favorables de 0 %, 15 % ou 20 % sur les gains à long terme. Si vous subissez une perte lors de la vente, vous ne pouvez pas la déduire.
5. Assiette fiscale dans un logement en cas de décès d’un des conjoints
Question: Mon mari et moi avons acheté notre maison au Minnesota en 1990 pour 240 000 $. Nous avons quitté l’État en 2010 et sommes devenus résidents de Floride. Mon mari est décédé en novembre 2025. Je vends maintenant ma maison du Minnesota pour 610 000 $. Quel sera mon gain imposable ?
Joy Taylor : Étant donné que votre maison du Minnesota n’est pas votre résidence principale et ne l’est pas depuis de nombreuses années, vous ne pouvez pas demander l’exclusion de vente de maison. Mais lorsque votre mari est décédé, à condition que vous et votre mari soyez propriétaires conjointement de la maison, vous avez bénéficié d’une augmentation de l’assiette fiscale de la maison. Votre base après son décès serait égale à (1) la moitié de votre base initiale (120 000 $) plus (2) la moitié de toutes les améliorations apportées à la maison qui peuvent être ajoutées à la base plus (3) la moitié de la juste valeur marchande de la maison à son décès. Votre gain imposable serait égal au prix de vente de 610 000 $ moins le montant de la phrase précédente. Je suppose pour cette réponse que vous avez conservé la maison du Minnesota comme résidence secondaire et que vous ne l’avez pas louée ou utilisée d’une autre manière à des fins professionnelles.
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