Kay Properties & Investments a aidé des milliers d’investisseurs à utiliser le Delaware Statutory Trusts (DSTS) à terminer leurs 1031 échanges. Cependant, nous avons récemment travaillé avec un client qui a découvert comment les DST peuvent être incroyablement précieux lorsqu’il s’agit de construire un portefeuille diversifié.
Que sont les fiducies statutaires du Delaware (DST)?
Pour les lecteurs qui ne connaissent pas les DST: ils sont une structure de propriété immobilière juridique qui permet à plusieurs investisseurs de détenir chacun un intérêt bénéfique individuellement pour la fiducie. Le terme «intérêt bénéfique» signifie que les investisseurs détiennent un pourcentage de la propriété, et aucun propriétaire ne peut demander une propriété exclusive sur un aspect spécifique de l’immobilier. La société de parrainage DST est responsable de la gestion de la maintenance, des distributions et d’autres responsabilités de gestion active. Les DST sont particulièrement pertinents pour les investisseurs, car l’IRS les a bénis de se qualifier de propriété d’investissement «en son genre» aux fins d’un échange 1031.
Entrez l’investisseur immobilier du sud de la Californie Tom
Alors maintenant, permettez-moi de vous présenter Tom, un investisseur immobilier chevronné qui s’est lassé de la gestion immobilière active et des maux de tête de l’augmentation des réglementations de contrôle des loyers. Pendant plusieurs décennies, Tom a construit un portefeuille d’immeubles multifamiliaux dans le sud de la Californie. Au fil des ans, il a minutieusement géré les propriétés lui-même, passant le portefeuille à environ 5 millions de dollars.
Cependant, à mesure que Tom approchait de la retraite, il a réalisé la gestion pratique de la gestion des locataires, des toilettes et des déchets, ainsi que les réglementations croissantes locales de contrôle des loyers, était tout simplement trop pour lui.
En conséquence, Tom a décidé de renoncer à son portefeuille, qu’il a vendu pour 5 millions de dollars. L’excitation entourant la vente de son portefeuille qu’il avait travaillé si dur pour construire pendant de nombreuses années s’est rapidement estompée lorsque son CPA a calculé que la taxe sur les gains en capital et les taxes de récupération d’amortissement élimineraient près de 40% de la valeur du portefeuille. La remise de cet argent au gouvernement aurait un impact significatif sur les plans de retraite de Tom.
Le défi: trouver une propriété de remplacement appropriée pour un échange 1031
Tom a rapidement reconnu qu’il devait effectuer un échange 1031 pour aider à différer les impôts et à trouver une propriété de remplacement qui nécessiterait moins de gestion pratique.
Tom a d’abord considéré une propriété à triple bail net, ou NNN, dans laquelle le locataire accepte de payer les frais de propriété en option pour son échange 1031. Cependant, Tom s’est rapidement rendu compte qu’il ne voulait pas mettre une telle quantité de capital dans une seule propriété NNN. Il se souvenait toujours de sa grand-mère en utilisant l’expression « ne gardez jamais tous vos œufs dans un seul panier. » Placer la majeure partie de sa valeur nette dans une seule propriété NNN mettrait Tom dans une position précaire, surtout si le locataire fermait l’emplacement ou, pire, était en faillite, car la valeur de la propriété serait impactée négativement et que ses paiements de location mensuels cesseraient. Il avait besoin d’une stratégie qui répartirait les risques sur plusieurs investissements, dans plusieurs endroits, avec plusieurs locataires et plusieurs classes d’actifs.
Tom savait également qu’il ne voulait pas acheter plus d’immeubles d’appartements. Il devrait alors continuer à les gérer et être soumis à des restrictions de contrôle du loyer. Il a pensé à acheter des appartements hors de l’État, mais s’est rapidement rendu compte que la gestion d’une société de gestion serait probablement pire que de simplement faire le travail lui-même.
La solution: le CPA de Tom lui a recommandé de considérer les DST
Après avoir dit à son CPA, il n’était pas intéressé par une propriété NNN ou d’autres appartements, le CPA de Tom a recommandé de regarder dans les DST pour son échange 1031.
Après avoir présenté un aperçu approfondi de la structure DST – y compris à la fois les avantages et les risques – et effectué un examen complet des besoins de Tom, nous avons pu l’aider à organiser une solution de portefeuille immobilier sur mesure pour atteindre potentiellement ses objectifs de revenu passif, de diversification et de risque atténuation.
Ce plan l’a impliqué en diversifiant ses 5 millions de dollars de capitaux propres à plusieurs propriétés du DST. Bien que la diversification ne garantit pas les bénéfices ou la protection contre les pertes, Tom se sentait confiant parce que ses 5 millions de dollars se sont répandus parmi plusieurs propriétés, classes d’actifs, lieux et locataires. Ce faisant, Tom a atteint un niveau de diversification qui a considérablement réduit la dépendance à l’égard de toute propriété ou locataire. De plus, le portefeuille était entièrement sans dette, éliminant le risque de forclusion des prêts ou de balayages de trésorerie.
(Crédit d’image: gracieuseté de Kay Properties & Investments)
Le portefeuille des investissements DST pour l’échange 1031 de Tom comprenait:
- Un investissement DST multifamilial. Cette communauté d’appartements sans dette de 159 unités se trouve sur le marché de Dallas et offre la possibilité d’une stratégie d’investissement à valeur ajoutée avec le potentiel d’augmenter le revenu d’exploitation net (NOI) de la propriété ainsi que des distributions mensuelles. Cet investissement est parfois appelé investissement «bouée» car il peut s’adapter avec le temps et potentiellement augmenter la valeur à mesure que NOI est cultivé grâce à une stratégie à valeur ajoutée.
- Un investissement de DST de vente au détail multitendant. Cette propriété de vente au détail multi-locataires sans dette est située à Birmingham, en Alberta, et a un taux d’occupation de 96%, y compris les locataires nationaux. La propriété a été acquise à un coût de remplacement inférieur à une base attrayante. De plus, la propriété voit plus de 3,4 millions de visites annuelles des acheteurs.
- Portfolio de location net essentiel DST. Cet investissement sans dette est un portefeuille de locataires essentiels à location nette à location unique dans un DST situé sur plusieurs emplacements géographiques. L’ensemble du portefeuille est loué à 100% avec des locataires de haute qualité avec des baux nets soutenus par les entreprises. Ce type d’investissement DST est parfois décrit comme un investissement «ancre», car il est conçu pour offrir un revenu prévisible tout au long de la période de détention.
- Creative Infilt Industrial DST. Cette propriété sans dette est un immeuble industriel multitendant avec des baux à long terme en place. L’actif a été acheté en dessous du coût de remplacement et fait partie du centre d’emploi, culturel, éducatif et commercial d’Athènes, GA.
Les résultats de Tom
Tom a réussi à tirer parti de la structure DST pour atteindre ses objectifs d’investissement d’un échange de 1031 dans la gestion passive, la diversification du portefeuille et la possibilité de distributions de flux de trésorerie mensuels réguliers.
Grâce à la solution d’échange DST et 1031, Tom a pu passer de la gestion des propriétés actifs intensives en un investissement vraiment passif. Le potentiel de flux de revenu prévisible de son portefeuille DST diversifié soutient son mode de vie de retraite tout en le libérant du stress de la gestion pratique et des réglementations pratiques de contrôle des loyers.
Tom jouit maintenant de la flexibilité et de la liberté qu’il a travaillé si dur pour atteindre, sachant que son portefeuille d’investissement est conçu pour s’aligner sur ses objectifs financiers et sa tolérance au risque grâce à l’échange 1031 dans les investissements DST.
