Rencontrez Mike, un homme de 67 ans qui possède le même ensemble de petites propriétés locatives au Texas depuis 31 ans. Il est prêt à prendre du recul.
Le locataire appelle, les urgences de plomberie nocturnes, le taxes foncières qui grimpe chaque année ? Il a fini. Il vend donc une de ses propriétés appréciées (celle qui demande le plus d’entretien !) et démarre la 1031 horloge d’échange.
Quarante-cinq jours pour identifier un bien de remplacement. Cent quatre-vingts jours pour clôturer.
Au cours des trois dernières années, cela a parfois été une période difficile. Les propriétés de remplacement sont rares sur le terrain. Vendeurs et acheteurs ne parvenaient pas à s’entendre sur le prix. Les prêteurs se sont montrés prudents. Mike, il y a trois ans, aurait pu passer ses 45 jours dans la panique et se retirer, payant l’impôt qu’il essayait de reporter.
Aujourd’hui, Mike a un problème différent. Pas trop peu d’options – trop.
La semaine dernière, Mountain Dell Consulting a signalé que le marché des fiducies statutaires du Delaware dispose désormais du plus grand stock de capitaux propres à investir qu’il ait jamais eu. Environ 3,9 milliards de dollars de capitaux propres disponibles sur environ 100 offres DST, selon Seth Anderson, associé de Mountain Dell, qui a partagé les chiffres le 29 mai.
Le précédent record était de 3,2 milliards de dollars, enregistré en mai 2023. Et c’est exactement ce qui est ouvert aux nouveaux capitaux. Jusqu’en mai 2026, les sponsors avaient déjà collecté 3,75 milliards de dollars supplémentaires, soit une hausse de près de 24 % par rapport à la même période en 2025… Mountain Dell prévoyant entre 10 et 11 milliards de dollars de ventes totales de DST d’ici la fin de l’année.
C’est un changement significatif. Et si vous êtes en train de vendre une propriété et que vous envisagez une 1031 échangeou je me demande si immobilier passif a du sens dans votre projet de retraitevous devez comprendre ce qui vient de se passer.
Qu’est-ce qu’une fiducie statutaire du Delaware (DST) ?
Si vous êtes nouveau dans la conversation, un heure d’été est une structure juridique qui détient le titre de propriété immobilière commerciale au nom de plusieurs investisseurs. Vous achetez un intérêt fractionnaire. Un sponsor professionnel (généralement une société immobilière) gère les travaux : acquisition, financement, gestion immobilière et vente éventuelle.
L’IRS a confirmé dans Décision sur les revenus 2004-86 qu’un intérêt DST est considéré comme un bien de remplacement « de même nature » en vertu de l’article 1031. Ainsi, un investisseur vendant une maison de location, un immeuble d’appartements, un parc de bureaux ou un terrain brut peut transférer le produit dans un heure d’été et reporter le impôt sur les plus-values — comme s’ils avaient acheté directement une autre propriété.
L’investissement minimum pour la plupart des DST est d’environ 100 000 $. Certains descendent plus bas, d’autres nettement plus haut.
Pour un échangeur 1031 confronté à l’horloge de 45 jours, un DST est souvent un filet de sécurité. Mais c’est de plus en plus l’événement principal.
Pourquoi l’inventaire DST a atteint un niveau record en 2026
Deux forces poussent l’équité dans l’espace DST.
Le premier concerne l’offre. De grands noms institutionnels comme Ares, Hines et Blue Owl dominent actuellement le marché de la DST en termes de volume, tandis que les nouveaux entrants, notamment Apollo, Nuveen, Fortress et Invesco, ont lancé leurs propres fonds DST au cours des deux dernières années.
Fortress a lancé son fonds DST en mars, ciblant les logements pour personnes âgées, les logements étudiants et les logements multifamiliaux.
Nuveen a déployé l’année dernière un DST qui convertit les vendeurs de propriétés en investisseurs dans son fonds de placement immobilier non négocié de 2,1 milliards de dollars (FPI).
Jusqu’en mai 2026, Ares représentait à lui seul près de 22 % de tous les capitaux propres de DST levés, soit plus du double du deuxième sponsor en importance.
Le deuxième concerne la demande. Le stock de biens de remplacement sur le marché au sens large est restreint ; les conditions de financement sont restées élevées. L’écart acheteur-vendeur entre vendeurs et acheteurs a été suffisamment important pour faire échouer de nombreuses transactions.
First American Exchange Company, un intermédiaire national qualifié, a rapporté que son volume de transactions DST a augmenté de 55 % entre 2025 et 2026. La présidente Julie Baird a déclaré que le marché 1031 est « fondamentalement différent de ce qu’il était il y a cinq ans ».
Les investisseurs choisissent la certitude d’une propriété entièrement structurée et gérée par des professionnels plutôt que l’incertitude de rechercher une transaction directe dans un marché difficile.
Ce que le marché record de l’heure d’été signifie pour 1031 investisseurs en bourse
Trois choses changent lorsqu’il y a 3,9 milliards de dollars de stocks, au lieu de 2 milliards de dollars, en attente de capitaux.
Premièrement, vous disposez d’un pouvoir de sélection. Vous pouvez être pointilleux. Vous pouvez comparer un DST multifamilial à Phoenix à un DST de vente au détail à bail net à Charlotte, ou à un DST industriel à l’extérieur d’Atlanta.
Il y a cinq ans, 1 031 échangeurs étaient reconnaissants de pouvoir clôturer l’heure d’été dans un délai de 45 jours.
Aujourd’hui, vous pouvez créer un petit portefeuille couvrant différentes classes d’actifs et zones géographiques au sein d’une seule bourse.
Deuxièmement, la qualité des sponsors compte plus que jamais. Lorsque les stocks étaient serrés, vous preniez ce qui était disponible. Avec autant de capitaux propres en compétition pour attirer l’attention des investisseurs, les sponsors doivent proposer leurs meilleures offres pour se différencier.
Cela dit, toutes les offres proposées sur le marché ne sont pas bonnes. La chronologie 1031 pousse les investisseurs à prendre des décisions, et les sponsors le savent. Certaines offres arrivent encore avec de faibles réserves, des projections de distribution optimistes ou une dette qui sera en difficulté lors du prochain refinancement. Il est essentiel de se différencier.
Troisièmement, et c’est ce qui intéresse Mike, les DST sont de plus en plus utilisées comme point de départ. pour une stratégie patrimoniale à plus long terme, et pas seulement une mesure fiscale ponctuelle. Certains sponsors de DST sont affiliés à des REIT et proposent une sortie future via un 721 UPREITdans lequel les détenteurs de DST apportent leurs intérêts dans le partenariat d’exploitation d’un FPI en échange de parts de partenariat. Impôt différé.
Il s’agit d’un sujet distinct et complexe – dont j’ai parlé dans mon article Pouvez-vous 1031 échanger contre une FPI ? – dans lequel les options de sortie sont plus larges qu’auparavant.
Risques d’investissement DST que chaque échangeur 1031 devrait connaître
Un inventaire record est une bonne nouvelle pour les acheteurs… mais ce n’est pas un laissez-passer.
Une poignée de sponsors de DST ont connu des difficultés financières ces dernières années. Les propriétés endettées placées en 2020 ou 2021 (lorsque l’emprunt était moins cher) sont confrontées à des réalités de refinancement que les projections initiales n’ont jamais modélisées.
Certains DST des millésimes 2019 et 2020 ont eu du mal à fournir les distributions initialement présentées aux investisseurs.
Baird de First American l’a dit clairement : « Certains sponsors de DST ont rencontré des difficultés financières, et il incombe donc vraiment à ceux qui sont intéressés par ce type d’investissements de comprendre les mécanismes de la transaction et qui la soutient. »
C’est le bon cadrage.
5 questions à se poser avant d’investir dans une DST
Si vous évaluez un DST dans un échange 1031ou pour évaluer s’il faut en envisager un, voici cinq questions que je poserais sur la table avant de signer quoi que ce soit.
1. Qui est le sponsor et quelles ont été ses performances lors des DST précédents au cours des 10 dernières années ? Pas leur pitch deck. Leur dossier.
2. Quelle est la structure de la dette sur la propriété sous-jacente et quand le prêt arrive-t-il à échéance ? Si le prêt arrive à échéance dans un environnement de taux difficiles, les rendements projetés pourraient ne pas survivre au refinancement.
3. À quoi ressemble la fin du bail ? Si le bail d’un locataire important expire dans trois ans et que la durée prévue de la DST est de sept ans, quelqu’un devra relouer l’espace.
4. Quel est le rendement en revenu auquel les investisseurs devraient raisonnablement s’attendre, net de tous frais ? Pas le chiffre brut sur la page de couverture. Le filet.
5. Que se passe-t-il si la propriété ne fonctionne pas ? Réserves, imprévus, obligations du sponsor. Lisez ces sections des documents d’offre deux fois.
Ce ne sont pas des questions « pièges » – ce sont les bases. Un sponsor qui y répond clairement est un sponsor à considérer.
Un sponsor qui dévie vous dit quelque chose.
Comment évaluer le marché DST actuel dans un échange 1031
Anderson de Mountain Dell a déclaré qu’il s’attend à ce que le marché de l’heure d’été reste dans un « niveau de sensibilité accru au cours des trois ou quatre prochaines années ». Pour les investisseurs, cette sensibilité est une opportunité habillée de prudence.
Mike, notre vendeur hypothétique de 67 ans, clôturera sa bourse 1031 cet été avec trois positions DST dans deux États. Il échangera ses appels de plomberie de fin de soirée contre des distributions mensuelles. Il conservera intact son impôt différé.
Et à cause du augmentation de base à son décès, il sera dans une meilleure position pour transmettre la valeur nette de ses biens immobiliers à ses enfants qu’il ne l’était avec les immeubles locatifs qu’il possédait il y a 10 ans.
Ce résultat est accessible à plus d’investisseurs que jamais dans l’histoire du marché de la DST.
Les grandes questions sont de savoir si cela correspond à votre situation spécifique et laquelle des plus de 100 offres actuelles vaut votre argent.
C’est la conversation qui mérite d’être tenue avant que les stocks ne se resserrent à nouveau. (Ce qui, historiquement, finit toujours par le faire.)
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
