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Quel âge a ta maison ? La résidence américaine moyenne a été construite il y a 42 ans. Cela se compare à 31 ans en 2005. La part des maisons construites au cours des 10 dernières années est passée de 18 % en 2014 à 13 % aujourd’hui. Les mises en chantier de nouvelles maisons sont inférieures à ce qu’elles étaient en 1970, même si la population a augmenté de 140 millions.
Nous ne construisons tout simplement pas suffisamment de nouveaux endroits où vivre. Un gros problème est que les lois de zonage nationales et locales sont très strictes. Les résidents actuels disent à leurs représentants élus qu’ils ne veulent pas que leurs communautés soient remplies de nouveaux arrivants sur des terrains d’un quart d’acre.
Dernièrement, trois autres obstacles se sont développés : Premièrement, pour vendre votre maison actuelle et en acheter une nouvelle, vous devrez probablement troquer une hypothèque à faible taux contre un prêt de 7 % ou plus.
Deuxièmement, les coûts de construction ont grimpé en flèche en raison des tarifs douaniers sur des matériaux tels que le bois d’œuvre et de la pénurie de main-d’œuvre exacerbée par les mesures d’immigration et le boom de la construction de centres de données.
Troisièmement, la fragilité de l’économie en général n’a pas été favorable aux prix de l’immobilier, qui ont chuté en termes réels (après inflation) pendant 13 mois consécutifs.
Un marché immobilier languissant
Les ventes résidentielles sont lentes. Les prix ne sont pas suffisamment bas pour attirer les acheteurs potentiels ni suffisamment élevés pour inspirer les vendeurs potentiels. L’indice S&P Select Industry Homebuilders a généré un rendement annuel moyen de seulement 7,3 % au cours des cinq dernières années, contre 13,8 % pour l’indice S&P 500 complet. Au cours des 12 derniers mois, l’indice Homebuilders est à la traîne du S&P 500 de 28,1 points de pourcentage. (Les prix et autres données sont au 30 septembre.)
Cependant, toutes ces mauvaises nouvelles sont déjà intégrées dans les cours boursiers, ce qui signifie que les investisseurs pourraient avoir des opportunités intéressantes. Warren Buffett et son successeur à la tête de Berkshire Hathaway, Greg Abel, semblent le penser. Du début 2025 à septembre 2026, Berkshire a acheté 11 % de Lennar (LEN) – alors que le cours de l’action est passé de 126 $ au minimum de 80 $.
Lennar – l’un des plus grands constructeurs d’habitations, avec une valeur marchande de 20 milliards de dollars – a perdu plus de la moitié de sa valeur au cours des deux dernières années et se négocie à un ratio cours/bénéfice (P/E) de 16. Il dispose toujours d’un bilan solide et d’une présence établie sur de bons marchés, tels que la Floride, le Texas et le Tennessee.
En juillet, sous Abel, Berkshire a acquis Taylor Morrison, un constructeur dont le siège est en Arizona, pour 8,5 milliards de dollars (y compris la prise en charge de la dette). J’ai recommandé le titre au début de la pandémie de COVID en 2020 à moins d’un tiers du prix payé par Berkshire. Berkshire possède également des morceaux de mon favori de longue date, basé en Virginie. NVR (NVR), ainsi que basé au Texas Dr Horton (DHI), le plus grand constructeur de maisons en termes de revenus.
Les actions de NVR ont chuté d’environ un tiers en deux ans, tandis que Horton a fait un peu mieux. Le fait que Berkshire achète des constructeurs de maisons devrait vous donner une certaine confiance, mais n’oubliez pas : elle a commis des erreurs (US Airways !) et son horizon d’investissement est long.
(Crédit image : Dan Brouillette/Bloomberg via Getty Images)
Je ne peux pas être sûr du moment où les Américains recommenceront à acheter des maisons, ce sont donc effectivement des actions à long terme. Ce que je sais, c’est que la construction de logements va reprendre. La démographie l’exige, tout comme la technologie, l’économie et la politique.
Le taux d’accession à la propriété a culminé en 2004 à 69 %. Il est désormais de 65 % et continue de baisser. La pression s’accentue sur les politiciens pour qu’ils adoptent ce qu’Arthur Gailes et Edward Pinto de l’American Enterprise Institute appellent des politiques d' »abondance de logements », avec davantage de législatures d’États envisageant des règles autorisant des terrains plus petits et des propositions au Congrès pour des crédits d’impôt à l’achat de logements.
Quant à la technologie : Goldman Sachs calcule que la productivité dans la construction de logements a diminué depuis 1965 à un taux moyen de 0,6 % par an, alors qu’elle a augmenté dans l’ensemble de l’économie de 1,6 %. Nous pouvons certainement trouver comment construire des maisons plus rapidement, moins cher et mieux. Peut-être que la pénurie de main-d’œuvre va accélérer cette situation.
Si la construction – et l’achat – de maisons sont au point mort, on pourrait penser que la rénovation en bénéficierait. Mais les gens dépensent beaucoup d’argent lorsqu’ils déménagent dans une nouvelle maison, pas nécessairement lorsqu’ils restent coincés dans leur ancienne. De plus, la hausse des taux d’intérêt nuit aux rénovateurs, qui doivent souvent emprunter.
En conséquence, le stock de Dépôt à domicile (HD), le principal détaillant mondial de rénovation domiciliaire, au service à la fois des bricoleurs et des entrepreneurs, a enregistré des résultats lamentables, en baisse de 29,1 % au cours de l’année écoulée et de plus de 140 $ par action par rapport à son sommet de fin 2024. Son plus petit concurrent, Lowe’s (LOW), a souffert de la même manière.
Home Depot est un géant. Sa capitalisation boursière de 284 milliards de dollars est le double de celle de l’ensemble des 19 actions de constructeurs d’habitations cotées en bourse. En août, la société a annoncé son 158e dividende trimestriel consécutif, mais celui-ci a été gelé (comme le marché immobilier) au taux précédent. Pourtant, le titre rapporte un bon 3,2 %.
HD est un bon moyen de contribuer à la reprise de l’immobilier résidentiel, et même si les ventes de maisons chutent sérieusement, les propriétaires continueront de répondre à leurs besoins d’entretien dans les 2 364 magasins de la chaîne.
L’investissement immobilier convient-il à votre portefeuille ?
Investir dans des actions liées au logement peut offrir des opportunités, mais le moment où une reprise du marché comporte des risques. Un conseiller financier peut vous aider à évaluer vos options et à déterminer comment les investissements immobiliers s’intègrent dans vos objectifs financiers à long terme.
Utilisez l’outil ci-dessous pour entrer en contact avec un professionnel financier agréé :
Envisagez un fonds immobilier
(Crédit image : Getty Images)
Home Depot est l’une des 35 sociétés du portefeuille du FNB State Street SPDR S&P Homebuilders (XHB). Le fonds négocié en bourse pondère ses actifs de manière égale, de sorte que quelques actions ne dominent pas. Le fonds possède les grands constructeurs d’habitations mais aussi les fabricants de systèmes de chauffage et de refroidissement et de vitres, ainsi que les détaillants de peinture, d’ustensiles de cuisine et d’appareils électroménagers.
Il n’y a pas de pur jeu de constructeurs d’habitations parmi les fonds, mais avec cet ETF, qui comporte un ratio de dépenses de 0,35 %, presque toutes les composantes bénéficieront de ma thèse selon laquelle le logement fera son retour.
L’autre ETF de grande industrie, iShares Construction de maisons aux États-Unis (ITB), avec des dépenses de 0,37 %, possède un portefeuille similaire d’environ trois douzaines d’actions, mais il est principalement pondéré en fonction de la capitalisation boursière et utilise une formule qui donne la préférence aux constructeurs de maisons. Ainsi, les cinq plus grands constructeurs représentent environ la moitié des actifs du fonds, tandis que Home Depot et Lowe’s n’en représentent que 8 % ensemble.
Malgré leurs différences, les deux fonds ont produit à peu près le même rendement annuel moyen sur cinq ans, médiocre, d’un peu moins de 7 %.
Un choix beaucoup plus restreint, Logement de la capitale Hoya (HOMZ), avec des dépenses de 0,30 %, possède un portefeuille hautement diversifié, uniformément pondéré et équilibré de 100 sociétés, qui comprend quelques joyaux inhabituels. Les constructeurs d’habitations et les entreprises de matériaux de construction représentent environ 30 % des actifs de l’ETF, tout comme les fonds de placement immobilier (REIT) pour appartements, notamment Tour de puits (WELL), une entreprise en croissance rapide spécialisée dans les résidences pour personnes âgées.
Le reste des actions se trouve dans des sociétés de rénovation et d’ameublement, des prêteurs hypothécaires et même des REIT de self-stockage telles que Stockage public (PSA), l’une de mes valeurs préférées de tous les temps, car elle ne cesse d’augmenter ses loyers pour les clients (comme moi) qui ne peuvent pas faire face à la corvée de déménager ou de jeter leurs affaires.
Mais comme Hoya, je m’éloigne du sujet. Mon argument est simple : je ne peux pas dire avec précision quand, mais le logement va sûrement faire son grand retour. Si vous êtes d’accord, embarquez.
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