Le conseil en matière de logement le plus courant dans le cadre de la planification de la retraite est aussi le plus rarement examiné : votre maison devrait être la dernière chose que vous touchez.
Cela semble prudent. Cela semble prudent. L’accession à la propriété a un poids émotionnel qu’aucune autre ligne du bilan ne porte, et « ne touchez pas à la maison » honore ce poids.
Mais suivez l’arithmétique de ces conseils tout au long d’une retraite, et cela fait quelque chose qu’aucun conseiller ne recommanderait jamais exprès.
La concentration que personne ne prévoit
Commencez là où commencent réellement la plupart des ménages de retraités : la maison représente une part importante du patrimoine total, souvent l’actif le plus important du bilan. Appliquez maintenant le séquençage standard. Dépensez d’abord le portefeuille. Réduisez les actions, les obligations, les liquidités, tous les actifs non immobiliers, avant d’envisager la maison.
Chaque année où ce plan est mis en œuvre, la richesse restante du ménage se concentre de plus en plus dans un seul actif. Poussé jusqu’au bout, un client qui a commencé sa retraite de manière raisonnablement diversifiée la termine avec quelque chose approchant la totalité de son patrimoine dans une position illiquide et non diversifiée.
Le principe même d’un conseil financier réfléchi est la diversification, et non la fabrication d’une position plus risquée au fil du temps.
Pourtant, c’est précisément ce que produit la règle du dernier recours – non pas par accident des marchés, mais par la conception même de l’enchaînement.
Un bien qui vieillit avec son propriétaire
La concentration serait préoccupante même si l’actif était solide. La recherche suggère quelque chose de plus inconfortable. Une note de recherche de janvier 2026 du Center for Retirement Research du Boston College a révélé que les vendeurs de maisons commencent à réaliser des prix de vente plus bas vers l’âge de 70 ans, avec un homme de 80 ans gagnant environ 5 % de moins qu’un vendeur plus jeune sur une maison comparable, et que l’entretien et l’entretien différés expliquent environ un quart de l’écart.
Des travaux universitaires connexes vont dans le même sens : à mesure que les propriétaires vieillissent, la capacité d’entretenir une propriété diminue et la performance relative de la maison tend à diminuer avec elle.
La règle du dernier recours concentre donc le patrimoine d’un client sur un actif dont la performance est la plus susceptible de s’affaiblir exactement au cours des années où la concentration culmine.
La littérature a déjà bougé
Il ne s’agit pas là d’une objection nouvelle. Les recherches en planification financière démontrent depuis plus d’une décennie que la richesse immobilière est plus efficace lorsqu’elle est coordonnée avec le plan plutôt que mise en quarantaine.
Barry Sacks et Stephen Sacks, écrivant dans le Journal of Financial Planning en février 2012, ont constaté que les stratégies coordonnées surpassaient le séquençage conventionnel de dernier recours.
John Salter, Shaun Pfeiffer et Harold Evensky de Texas Tech sont parvenus à des conclusions parallèles la même année sur la richesse immobilière comme tampon de réserve qui protège les portefeuilles en cas de retraits, et les travaux de Wade Pfau de 2016 sur l’intégration de la valeur nette du logement dans la stratégie de revenu de retraite vont dans la même direction.
Notamment, la FINRA elle-même a supprimé la description de « dernier recours » de ses directives aux investisseurs début 2014. La recherche a évolué. La plupart des conseils ne l’ont pas été.
À quoi ressemble le terme « proactif »
Rien de tout cela ne prétend que tout client devrait accéder à la valeur nette de sa propriété, et rien ici n’est une recommandation. Le fait est qu’une question de séquencement mérite le même examen minutieux que toute autre décision d’allocation.
Certains conseillers ont commencé à traiter le patrimoine immobilier de cette façon : en l’évaluant au début du plan, dans la cinquantaine ou la soixantaine du client, alors que le ménage détient toujours un bilan diversifié et la plus large gamme d’options, plutôt que d’y arriver en dernier lieu, par défaut, lorsque les options se sont rétrécies.
Le timing présente un avantage qui accentue le point : bon nombre des stratégies que le patrimoine immobilier peut financer – parmi elles l’assurance-vie et la couverture des soins de longue durée – dépendent de l’assurabilité, et l’assurabilité diminue avec l’âge et l’état de santé.
Évaluée tôt, la valeur nette de la propriété peut toujours financer ce type de planification à long terme. Reportés en dernier recours, les mêmes fonds propres arrivent souvent après la clôture de la fenêtre de souscription.
Les instruments disponibles pour cette conversation se sont également élargis.
Parallèlement au financement traditionnel, des structures plus récentes telles que les accords d’investissement sur valeur domiciliaire – CHEIFS® (Cornerstone Home Equity Insurance/Investment Funding Solutions), dont je suis co-fondateur, en est une – permettent à la richesse immobilière d’entrer dans la conversation de planification sans ajouter de nouveaux paiements mensuels ou d’intérêts, en se réglant à la place de la valeur de la maison lors d’un événement de règlement futur tel qu’une vente, un déménagement permanent ou le décès du propriétaire.
Le choix de l’outil approprié, le cas échéant, relève d’un jugement client par client qui revient au conseiller et aux professionnels du propriétaire.
La question qui n’est pas client par client est celle à laquelle la règle du dernier recours continue de répondre par défaut. Les conseillers passent leur carrière à protéger leurs clients de la concentration. L’ordonnancement du patrimoine immobilier mérite la même protection.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
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