Votre testament détermine qui héritera de vos biens immobiliers, mais il ne peut pas protéger vos enfants d’une bombe à retardement fiscale ou d’un casse-tête de propriétaire dont ils ne veulent pas.
Si vos héritiers ne sont pas intéressés par la gestion immobilière, découvrez comment les investisseurs intelligents utilisent Fiducies statutaires du Delaware (DST) troquer la gestion active contre un revenu passif aujourd’hui, tout en effaçant définitivement des décennies de plus-values différées pour la prochaine génération.
Gary possède un entrepôt à l’extérieur de Katy, au Texas, qu’il a acheté en 2003 pour 380 000 $. Cela vaut aujourd’hui 1,9 million de dollars. Il en a fait deux 1031 échanges en cours de route, ce qui signifie que sa base imposable se situe autour de 210 000 $. Cela signifie que s’il vend un jour sans plan, il devra payer une facture fiscale qui ferait pleurer un homme adulte.
Gary a un testament qui indique à qui revient l’entrepôt à son décès.
Ce qu’il ne dit pas – ce dont Gary n’a jamais discuté avec ses enfants – c’est ce qui arrive à ce gain intégré de 1,69 million de dollars qui se trouve à l’intérieur de cet entrepôt comme une horloge à retardement.
Son fils Michael, 38 ans, est chef de projet à Austin, au Texas. Il ne veut pas être propriétaire à Katy, à deux heures de chez lui.
Le plan de Gary, en gros, est de « finir par comprendre ». Ce n’est pas un plan.
Ce qui revient rarement lors du rendez-vous de planification successorale
Lorsque vous mourez en détenant un bien apprécié – une maison de location, un immeuble commercial, un entrepôt à l’extérieur de Katy – vos héritiers reçoivent ce qu’on appelle une base de coûts majorée. L’IRS réinitialise la base imposable à la juste valeur marchande de la propriété à la date de votre décès.
Cela signifie tout ce gain intégré – chaque dollar d’appréciation, chaque dollar de profit différé. 1031 gain de change vous avez passé des décennies à avancer soigneusement – disparaît. L’IRS ne les collecte jamais.
Les 1,69 millions de dollars de gain différé de Gary ? Disparu. Michael hérite de l’entrepôt pour une base de 1,9 million de dollars. S’il le vend la semaine prochaine pour 1,9 million de dollars, il ne doit rien.
Il s’agit de l’un des mécanismes de transfert de richesse les plus puissants de tout le code fiscal américain, et la majorité des investisseurs immobiliers avec qui je parle n’ont jamais entendu personne le leur expliquer dans un langage simple.
Pourquoi l’heure d’été est plus importante que la plupart des gens ne le pensent
Si Gary veut profiter du intensification de la stratégie de base Pour détenir l’actif, le laisser transférer à Michael au moment de son décès et éliminer le gain pour toujours, il a un problème.
Michael ne veut pas de l’entrepôt. Gary a 67 ans et il en a assez de gérer l’entrepôt. Il aimerait un revenu passif, moins de maux de tête et peut-être un voyage au Colorado qui ne soit pas interrompu par un appel CVC.
C’est exactement la situation Fiducie statutaire du Delaware est conçu pour résoudre. Gary peut effectuer un échange 1031 depuis l’entrepôt vers un DST, une participation fractionnaire dans une propriété de qualité institutionnelle gérée par des professionnels.
- Aucun locataire
- Aucun appel de maintenance
- Pas de négociations de bail
Son report de 1031 est conservé. Son gain différé reste différé. Il collecte des distributions de revenus passifs.
Au décès de Gary, Michael hérite de la participation de Gary dans la DST à la juste valeur marchande majorée. Le gain que Gary a passé 22 ans à parcourir à travers deux échanges 1031 ? Éliminé définitivement.
Michael n’a rien à gérer. Il n’a pas besoin de conduire jusqu’à Katy. Il n’est pas obligé de conserver les intérêts de la DST s’il ne le souhaite pas : il peut les liquider avec une charge fiscale considérablement réduite grâce au step-up.
Ce n’est pas une échappatoire. Il s’agit de la loi fiscale actuelle, qui fonctionne exactement telle qu’elle est rédigée – pour exactement le type de transfert de patrimoine familial pour lequel elle a été conçue.
Avez-vous eu cette conversation avec vos enfants ?
Je le demande sincèrement, car d’après mon expérience, la plupart des gens ne l’ont pas fait.
Nous disons à nos enfants où se trouvent les documents d’assurance-vie. Nous leur disons quel avocat a rédigé le testament. Nous leur disons si nous voulons être enterrés ou incinérés.
Nous ne nous asseyons pas et ne disons pas : « Voici l’immeuble que je possède, voici ce qu’il vaut, voici ce que je dois en impôts différés si nous gérons mal cela, et voici la stratégie qui fera disparaître tout cela quand je serai parti. »
Cette conversation peut valoir des centaines de milliers de dollars pour votre famille. Dans certains cas, cela vaut plus que le testament lui-même.
Vos enfants n’ont pas besoin de devenir investisseurs immobiliers. Ils n’ont pas besoin de comprendre les échanges 1031 au niveau technique. Ils ont juste besoin de savoir qu’un plan existe et que ce plan a été élaboré en gardant ce résultat à l’esprit.
Encore une chose à savoir
Pour les investisseurs qui souhaitent pousser la stratégie encore plus loin, il existe une voie au-delà du DST qui mérite d’être comprise : le 721 échangeégalement connu sous le nom de Conversion UPREIT.
Au moment où un sponsor de DST est prêt à se retirer – généralement après cinq à dix ans – les investisseurs ont parfois la possibilité de convertir leur participation dans DST en parts de société d’exploitation dans une fiducie de placement immobilier (FPI). Cette conversion est à impôt différé. L’investisseur détient désormais des parts de REIT plutôt qu’une participation DST, offrant ainsi une liquidité et une diversification encore plus grandes.
Quand le décès survient alors que vous détenez ces parts de FPI ? Même base de montée en puissance. Même élimination du gain différé.
C’est un chemin plus long et ce n’est pas la solution idéale pour tous les investisseurs. Mais pour ceux qui élaborent une stratégie sérieuse de transfert de patrimoine sur plusieurs décennies autour de biens immobiliers appréciés, la voie DST vers UPREIT est l’un des outils les plus élégants disponibles.
Gary, pour mémoire, a un rendez-vous prévu. Il amène Michael.
Ils vont regarder ce qu’est un 1031 échange dans un DST signifie pour leur famille : le revenu, le calendrier, l’augmentation, tout cela. Michael va quitter cette réunion en comprenant mieux l’héritage financier de son père qu’il ne l’aurait jamais imaginé, et Gary va repartir avec quelque chose qui ressemble beaucoup à un véritable plan.
L’entrepôt de Katy sera probablement très bientôt le problème de quelqu’un d’autre, mais de la meilleure façon possible.
Si vous possédez un bien immobilier apprécié et que vous n’avez pas eu cette conversation avec votre famille ou avec un conseiller qui comprend comment les DST, les échanges 1031 et la planification successorale s’articulent, je vous encourage à ne pas attendre.
La base progressive ne se soucie pas de l’organisation de votre testament. Il se soucie uniquement de savoir si la bonne structure sera en place le moment venu.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
