Alors que les décideurs politiques cherchent des moyens de débloquer le marché immobilier, une idée à l’étude est l’hypothèque portable, qui permettrait aux propriétaires de transférer leur taux d’intérêt hypothécaire existant vers une nouvelle propriété. Le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, Bill Pulte, a confirmé sur X que l’agence « évalue activement les prêts hypothécaires transférables ».
Plus de la moitié des détenteurs de prêts hypothécaires américains ont des taux de 4 % ou moins, et environ 80 % sont inférieurs à 6 %, selon Realtor.com. Ces taux historiquement bas ont créé un « effet de blocage », dans lequel des millions de propriétaires restent sur place parce que déménager signifierait renoncer à un taux d’intérêt hypothécaire unique dans leur vie.
Les partisans soutiennent que la portabilité pourrait assouplir les stocks en rendant le déménagement plus abordable pour les propriétaires actuels. Les critiques affirment que cela pourrait introduire des complications importantes et offrir peu d’avantages aux locataires ou aux primo-accédants aux prises avec les prix actuels. Voici ce qu’il faut savoir.
Comment fonctionnent les prêts hypothécaires transférables
Un prêt hypothécaire transférable permet à un propriétaire de transférer son prêt hypothécaire existant, y compris le taux d’intérêt et le solde restant, de sa maison actuelle à sa prochaine. Il fonctionne comme l’inverse d’une hypothèque assumable. Au lieu que l’acheteur reprenne le prêt du vendeur, ce dernier octroie son prêt à la nouvelle propriété.
Ce qui se passe dépend de la prochaine maison que vous achèterez :
- Acheter une maison moins chère : le produit de votre vente réduit le solde hypothécaire, de sorte que le prêt existant correspond à la valeur de la nouvelle propriété.
- Acheter une maison plus chère : Vous couvrez la différence avec de l’argent liquide ou un nouveau prêt au taux actuel du marché.
Bien que les prêts hypothécaires transférables n’existent pas aux États-Unis, ils sont courants au Canada et au Royaume-Uni. Sur ces marchés, les périodes de taux fixes ont tendance à être courtes, généralement de deux à cinq ans, ce qui fait que les renégociations fréquentes font partie intégrante du système.
(Crédit image : Getty Images)
Pourquoi l’idée retient l’attention
Les prêts hypothécaires transférables pourraient atténuer le choc de paiement pour les propriétaires existants qui souhaitent réduire leurs effectifs ou déménager pour des raisons professionnelles, familiales ou de santé. L’idée pourrait libérer une partie des stocks en offrant aux propriétaires dont les tarifs sont bloqués un moyen de déménager sans assumer un paiement mensuel beaucoup plus élevé.
Cependant, avec le prix médian de l’immobilier aux États-Unis autour de 410 800 dollars et le taux d’intérêt hypothécaire moyen sur 30 ans à 6,24 %, selon les données de la Banque de réserve fédérale de Saint-Louis et de Freddie Mac, l’achat d’un logement reste hors de portée pour beaucoup.
Selon Chen Zhao, responsable de la recherche économique de Redfin, « Le marché immobilier américain est actuellement défini par la prudence. Les acheteurs abandonnent les transactions plus souvent, parfois en raison de problèmes d’abordabilité et parfois parce qu’ils réévaluent si c’est le bon moment pour s’engager. D’autres ne font même pas d’achats, attendant plutôt que les prix ou les taux hypothécaires baissent. D’un autre côté, de nombreux vendeurs restent sur place – soit parce qu’ils sont bloqués dans des taux bas, soit parce qu’ils ne veulent pas accepter des offres inférieures aux attentes. les parties hésitent, les ventes tombent naturellement à des plus bas historiques.
Le commentaire de Zhao souligne pourquoi les décideurs politiques cherchent des moyens de dégeler le marché. Même si la portabilité aide certains propriétaires actuels à déménager, l’environnement dans son ensemble reste un défi tant pour les acheteurs que pour les vendeurs.
Qui en profite et qui est exclu
Les propriétaires qui gagneraient le plus sont ceux qui détiennent des prêts hypothécaires des années où les taux étaient bas. Les propriétaires bénéficiant de taux d’intérêt hypothécaires de 3 à 4 % sont le groupe le plus susceptible d’utiliser la portabilité pour déménager.
Toutefois, les locataires et les primo-accédants seraient toujours confrontés aux taux et aux prix élevés d’aujourd’hui. Les acheteurs plus jeunes, en particulier, continueraient à être confrontés à des acomptes importants et à une offre limitée, ce que la portabilité ne résout pas. Les critiques préviennent également que donner plus de pouvoir d’achat à certains acheteurs pourrait faire monter les prix pour tout le monde.
Pourquoi le système américain rend la portabilité difficile
Le système hypothécaire américain repose sur des prêts à long terme à taux fixe regroupés en titres adossés à des créances hypothécaires, qui dépendent de schémas de refinancement prévisibles. Si les propriétaires pouvaient contracter un prêt sur 30 ans de maison en maison, le refinancement deviendrait moins courant et le volume des prêts diminuerait probablement.
Un tel changement pourrait perturber la manière dont les titres adossés à des créances hypothécaires sont structurés et tarifés. Ce changement pourrait réduire la demande des investisseurs et, à terme, entraîner une hausse des coûts d’emprunt. Les pays où la portabilité fonctionne ont des périodes de taux fixe plus courtes, ce qui permet aux prêteurs et aux investisseurs de s’adapter plus facilement lorsqu’un prêt est transféré vers une nouvelle propriété.
Les prêts hypothécaires transférables amélioreraient-ils l’abordabilité ?
La portabilité pourrait rendre possible un déménagement pour certains propriétaires, et toute augmentation des inscriptions des vendeurs pourrait fournir une offre de logements supplémentaire. Même si le système pouvait prendre en charge la portabilité, le problème principal reste le même. Les prix des logements sont élevés et l’offre est très limitée.
Le concept de prêt hypothécaire transférable ne créerait pas de nouveaux logements, ne ferait pas baisser les taux d’intérêt actuels ni ne réduirait les obstacles à la mise de fonds pour les acheteurs potentiels. Cela pourrait aider un petit groupe de propriétaires existants à maintenir leurs paiements gérables en leur permettant d’éviter les taux plus élevés d’aujourd’hui lorsqu’ils déménagent. Néanmoins, cela ne change rien à la situation plus large de l’abordabilité pour les locataires, les primo-accédants ou toute personne essayant d’entrer sur le marché maintenant.
À quoi s’attendre à l’avenir
L’idée est encore en phase d’évaluation. Des questions clés demeurent quant à la manière dont les prêteurs, les régulateurs et les investisseurs géreraient les transferts de prêts, comment les écarts de prix entre les anciens et les nouveaux prêts hypothécaires seraient financés et comment le système de titres adossés à des créances hypothécaires s’ajusterait. La manière dont ces détails seront résolus déterminera si la portabilité peut être introduite sans perturber le marché dans son ensemble.
Pour l’instant, les prêts hypothécaires transférables restent un concept à l’étude. Ils peuvent offrir une autre option à certains propriétaires avec des taux très bas, mais leur impact global dépendra de la façon dont la structure finale est conçue et de la manière dont les emprunteurs choisissent de les utiliser.
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