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L’Amérique est au milieu de la plus grande vague de départs à la retraite de son histoire. Et pour les investisseurs immobiliers qui ont passé des décennies à créer de la richesse, une propriété à la fois, la stratégie de sortie peut être l’opération la plus difficile qu’ils aient jamais eu à conclure.
J’ai récemment déjeuné avec un couple que j’appellerai Brenda et Eddie, qui ont la soixantaine et sont tous deux épuisés. Ils ont passé 30 ans à constituer un portefeuille bien rangé de propriétés locatives dans la banlieue « Tony Houston », composé de : cinq maisons, un petit centre commercial et un immeuble de 12 logements.
Sur le papier, ils étaient plusieurs fois millionnaires. Dans la pratique, m’a dit Eddie, il se sentait comme un surintendant non rémunéré qui ne pouvait pas démissionner.
« Nous étions censés être en Italie ce printemps », a déclaré Brenda. « Au lieu de cela, nous remplaçons le toit de l’un des immeubles locatifs. »
Eddie et Brenda ne sont pas inhabituels – en fait, ils constituent un raz-de-marée démographique. Ce qui est inhabituel, c’est que peu d’investisseurs dans cette situation comprennent toutes les options qui s’offrent à eux pour s’en sortir et à quel point cet angle mort peut être coûteux.
La zone Pic 65
Les démographes appellent la période allant de 2024 à 2027 la « zone du pic 65 ». Au cours de cette période, plus de 4,1 millions d’Américains atteignent 65 ans chaque année, soit environ 11 400 chaque jour.
Il s’agit d’un bond considérable par rapport au rythme de 10 000 par jour enregistré au cours de la décennie précédente, dû au fait que le cœur de la génération des baby-boomers atteint enfin l’âge traditionnel de la retraite.
Beaucoup de ces futurs retraités sont des investisseurs immobiliers. Ils ont acheté des duplex dans les années 80, des immeubles d’habitation dans les années 90 et des entrepôts lors de la braderie de 2008.
Ils ont construit une véritable richesse. Mais cette richesse est assortie de conditions, et la plus grande de toutes est celle dont personne n’aime parler : de nombreux investisseurs immobiliers se sentent piégés.
Le piège à trois faces
Le piège comporte trois murs, et la plupart des propriétaires ne les voient pas tant qu’ils ne sont pas déjà encerclés.
Premier mur : la facture fiscale. Vendez un portefeuille de propriétés détenues depuis longtemps et entièrement dépréciées, et l’IRS va en prendre une part importante. Les taux fédéraux de plus-values à long terme plafonnent à 20 %. Ajoutez l’impôt sur le revenu net de placement (NIIT) de 3,8 % qui s’applique aux revenus les plus élevés. Ajoutez ensuite la récupération des amortissements, taxée à 25 %. Ajoutez à cela les impôts sur le revenu des États – qui varient, mais dans de nombreux États, ils dépassent 5 % – et le montant total peut dépasser 40 % de vos gains.
Pour des gens comme Eddie et Brenda, cela représente un chèque versé au gouvernement qui pourrait facilement dépasser le million de dollars.
Deuxième mur : le problème du réinvestissement. Même après avoir payé l’impôt, vous vous posez la question de savoir où placer l’argent. Un conseiller financier peut suggérer un portefeuille géré d’actions et d’obligations. Selon la règle traditionnelle de retrait de 4 %, 1 million de dollars de produit après impôt pourrait générer 40 000 $ par an – bien loin des 80 000 ou 90 000 $ que la même valeur nette produisait en revenus de location.
Et contrairement à un immeuble, un portefeuille d’actions peut perdre 30 % de sa valeur en un seul trimestre.
Troisième mur : L’aspect émotionnel. Après avoir été propriétaires pendant des décennies, les investisseurs se sentent souvent piégés par leur propre réussite. Ils sont trop fatigués pour continuer mais trop intelligents pour accepter les alternatives qui leur sont proposées. Alors, ils restent. Ils remplacent le toit du prochain bien locatif. Ils sautent l’Italie.
Une porte que la plupart des investisseurs ignorent
« Il arrive très souvent que nous vivions enchaînés/ Et nous ne savons même pas que nous avons la clé. »
Les Eagles ne chantaient pas sur le code fiscal américain, mais ils auraient tout aussi bien pu le faire.
L’échange 1031 fait partie du code depuis plus d’un siècle. Les investisseurs immobiliers les plus expérimentés connaissent les bases : vendez un bien, achetez-en un autre de valeur égale ou supérieure dans des délais stricts et reportez indéfiniment vos plus-values. C’est l’un des outils de création de richesse les plus puissants dans le domaine immobilier.
Mais pendant des années, l’échange 1031 présentait une limitation importante pour des personnes comme Eddie et Brenda : il les obligeait à acheter davantage de propriétés. Et acheter davantage de propriétés était exactement ce qu’ils essayaient de cesser de faire.
Cela a changé en 2004, lorsque l’IRS Revenue Ruling 2004-86 a permis aux intérêts dans les fiducies statutaires du Delaware (DST) de se qualifier comme propriété de remplacement dans un échange 1031. Cette seule décision a ouvert une porte et transformé le paysage de la retraite pour les investisseurs immobiliers.
Une DST est une entité juridique qui détient le titre de propriété immobilière – généralement de grandes propriétés de qualité institutionnelle telles que des complexes d’appartements de classe A, des immeubles de bureaux médicaux, des centres de distribution industrielle, des portefeuilles de self-stockage, des résidences pour personnes âgées et des hôtels de marque nationale.
De nombreuses offres DST sont capitalisées à 100 millions de dollars ou plus. Grâce à la propriété fractionnée, les petits investisseurs peuvent accéder à ces propriétés avec un minimum aussi bas que 100 000 $.
La mécanique est simple. Un investisseur vend sa propriété activement gérée, exécute un échange 1031 et transfère le produit vers un ou plusieurs investissements DST. Tous les gains en capital sont différés.
L’investisseur passe du statut de propriétaire actif à celui de propriétaire passif recevant un revenu mensuel provenant de biens immobiliers de qualité institutionnelle. Pas d’appels téléphoniques à minuit. Aucune expulsion. Pas de locataires, de toilettes ni de poubelles.
Étant donné que les DST sont des entités intermédiaires, les propriétaires fractionnaires participent également à la dépréciation et à l’amortissement. Cela signifie souvent qu’une partie importante du revenu mensuel est à l’abri de l’impôt, préservant ainsi le même avantage fiscal dont bénéficiaient les investisseurs lorsqu’ils géraient eux-mêmes leurs propriétés.
Alors, qu’est-il arrivé à Brenda et Eddie ?
Ils ont fait leurs devoirs. Ils ont travaillé avec un conseiller en investissement enregistré spécialisé dans 1031 bourses et DST. Ils ont vendu le centre commercial et trois des cinq maisons, exécuté l’échange et diversifié le produit de la vente dans quatre investissements DST :
- Un complexe multifamilial au Sud-Est
- Un bâtiment médical au Texas
- Un portefeuille de self-stockage dans le Sun Belt
- Un entrepôt industriel loué à une entreprise nationale de logistique
Ils n’ont payé aucun impôt sur les plus-values à la clôture. Leur valeur nette est reportée intacte, générant des revenus mensuels supérieurs à ceux des propriétés vendues, sans un seul locataire à gérer.
Ils ont conservé l’immeuble et les deux maisons pour l’instant : ils prévoient de les échanger dans une phase ultérieure lorsqu’ils seront prêts.
Ils sont allés en Italie. Et – ai-je mentionné ? – ils n’ont pas fait au gouvernement un chèque d’un million de dollars.
Mises en garde importantes pour les investisseurs potentiels
Les DST sont convaincants, mais ils ne conviennent pas à tout le monde et il serait irresponsable de prétendre le contraire.
Premièrement, les DST ne sont disponibles que pour les investisseurs qualifiés. Selon les règles actuelles de la SEC, cela signifie une valeur nette supérieure à 1 million de dollars (à l’exclusion de votre résidence principale) ou un revenu annuel supérieur à 200 000 $ individuellement (ou 300 000 $ pour les couples mariés) pour chacune des deux années précédentes, avec une attente raisonnable de la même chose à l’avenir.
Deuxièmement, les DST sont illiquides. Les périodes de détention varient généralement de cinq à sept ans. Pendant cette période, vous recevez des distributions de revenus mais vous ne pouvez pas accéder au capital.
Lorsque le promoteur immobilier décide que les conditions du marché sont favorables, la propriété est vendue et le produit est restitué, auquel cas l’investisseur peut exécuter un autre échange 1031 ou reconnaître les gains.
Troisièmement, les investissements DST comportent les mêmes risques fondamentaux que tout investissement immobilier : ralentissements du marché, vacance, dommages matériels et variations des taux d’intérêt. La nature passive de l’investissement signifie que l’investisseur n’a aucun contrôle sur les décisions de gestion.
Enfin, les DST sont des titres réglementés par la SEC proposés par l’intermédiaire de courtiers ou de conseillers en investissement enregistrés qui ont été approuvés par les sociétés sponsors. Travailler avec un conseiller fiduciaire – une personne légalement tenue d’agir dans votre meilleur intérêt, sans que les commissions ne créent de conflits – est fortement recommandé.
La porte est ouverte
L’échange 1031 a survécu à des tentatives législatives répétées visant à le plafonner ou à l’éliminer. Une législation récente l’a préservé intact, sans limite sur les montants de report.
Combiné à la structure DST, il offre une voie qui aurait été impensable il y a une génération : la possibilité de se retirer du secteur des propriétaires, de reporter l’intégralité de l’impôt et de continuer à gagner un revenu passif grâce à des biens immobiliers que vous n’avez jamais à gérer.
Pour tous les propriétaires parmi les 11 400 Américains qui auront 65 ans aujourd’hui – et les 11 400 qui feront de même demain et après-demain – c’est une conversation qui vaut la peine d’avoir lieu avant que le prochain toit ne doive être remplacé.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
