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La guerre en Iran pèse lourdement sur le marché immobilier, tempérant les attentes concernant ce que beaucoup espéraient être une forte saison de ventes au printemps. Même si l’achat de logements devrait s’améliorer légèrement au cours de l’année, les ventes resteront lentes en raison des difficultés d’accessibilité et de l’incertitude économique élevée qui continuent de décourager les acheteurs potentiels.
De nombreux acheteurs restent à l’écart en raison des taux hypothécaires élevés, qui ont bondi à mesure que les rendements du Trésor grimpent. Le taux hypothécaire moyen d’un prêt fixe sur 30 ans est finalement tombé en dessous de 6 % fin février, pour la première fois depuis 2022. Cependant, les taux ont rapidement rebondi à la mi-mars pour atteindre leur plus haut niveau depuis septembre, quelques semaines seulement après l’annonce par l’administration Trump de l’attaque américano-israélienne contre l’Iran.
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Alors que les taux hypothécaires restent actuellement dans la fourchette basse de 6 %, le conflit injecte une volatilité importante sur le marché. Si les combats se prolongent, les taux pourraient encore augmenter. Cet environnement, combiné à l’affaiblissement de la confiance des consommateurs, mine la confiance des acheteurs pendant la période critique des ventes du printemps. Même si cette saison s’annonce légèrement meilleure que celle de l’année dernière – lorsque les taux avoisinaient les 7 % et que la volatilité des politiques commerciales avait ébranlé la confiance – la reprise reste fragile.
Ventes tièdes et creux historiques
Les ventes de maisons existantes resteront timides tout au long de 2026. Les données montrent que les ventes ont atteint en moyenne un rythme de 4,0 millions d’unités au cours des trois mois se terminant en janvier, soit environ 37 % de moins que le rythme record atteint fin 2022 et 20 % de moins que la moyenne de 2019. Même si la hausse des ventes en décembre constitue un signal encourageant, la chute qui a suivi en janvier et le léger gain en février confirment que le marché immobilier n’est pas encore sur des bases solides.
La difficulté du marché à maintenir sa dynamique n’est guère surprenante, étant donné à quel point l’accessibilité au logement est devenue extrêmement limitée au cours des dernières années. Les remboursements hypothécaires des primo-accédants restent proches de leurs niveaux les plus élevés depuis les années 1980 (ajustés à l’inflation). Sans surprise, la part des accédants à la propriété sur le marché immobilier est tombée à un creux historique de 21 % l’année dernière, contre 31 % en 2020. Pendant ce temps, l’âge médian des accédants à la propriété a atteint un niveau record de 40 ans, contre 33 ans en 2020.
L’effet « lock-in » et la tarification
Les stocks de logements unifamiliaux augmentent à un rythme lent, car de nombreux propriétaires se sentent « bloqués » par les taux hypothécaires de l’ère pandémique. Ces propriétaires sont souvent peu disposés ou incapables de vendre, car cela nécessiterait de contracter un nouveau prêt hypothécaire à un taux beaucoup plus élevé. Actuellement, environ 80 % des prêts hypothécaires en cours ont des taux inférieurs à 6 %, et près d’un tiers se situent entre 3 % et 4 %. Ce problème est plus répandu sur les marchés côtiers coûteux.
Selon Redfin, ces conditions freinent la croissance des prix. L’année dernière, la part des maisons vendues en dessous du prix demandé a atteint son plus haut niveau depuis la pandémie, tandis que la remise moyenne était la plus élevée depuis 2012. En 2025, le nombre de vendeurs de maisons a dépassé celui des acheteurs potentiels de la plus grande marge depuis plus d’une décennie.
Des vents contraires pour les constructeurs d’habitations
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Le conflit en Iran pose des défis importants au secteur de la construction résidentielle. Des prix pétroliers toujours élevés devraient accroître les coûts des intrants tout en affaiblissant la demande en raison d’une baisse de confiance des consommateurs et d’une hausse des taux hypothécaires. Les produits à base de pétrole, notamment l’asphalte, les plastiques et le vinyle, sont confrontés à des pressions immédiates sur les prix, tout comme les produits manufacturés à forte intensité énergétique comme l’isolation, les cloisons sèches et le ciment.
Les constructeurs continuent de faire face à des stocks excédentaires, ce qui entraîne un retrait des permis de construction de logements unifamiliaux. Les permis de construire sont restés stables au cours des trois dernières années. En fait, les mises en chantier ont atteint leur plus bas niveau depuis cinq ans en octobre 2025. Parallèlement, la faiblesse des ventes de logements neufs a fait grimper les stocks. L’offre s’élève à 7,6 mois au rythme actuel des ventes, bien au-dessus d’un marché sain de six mois. En conséquence, 37 % des constructeurs ont réduit leurs prix en mars, contre 29 % il y a un an.
Réponses politiques
Les décideurs politiques ont introduit diverses solutions, mais leur efficacité reste une question ouverte. Une stratégie consiste à ordonner à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter davantage de titres adossés à des créances hypothécaires pour accroître la liquidité. Une autre proposition vise à limiter les achats des investisseurs institutionnels à moins de 20 % des maisons unifamiliales. Cependant, les critiques soulignent que seuls 2 % environ du marché sont réellement capturés par les grands investisseurs institutionnels, ce qui suggère que de telles mesures pourraient avoir un impact limité sur l’accessibilité financière.
