En avril, l’IRS et le Département du Trésor ont publié la Revenue Procedure 2026-12. Voici ce que cela signifie en clair : le gouvernement fédéral a remis aux gouverneurs des États le manuel officiel et la carte officielle pour désigner la prochaine génération de zones d’opportunité.
Lorsque le One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) a rendu les zones d’opportunité permanentes en juillet 2025, l’industrie a dû attendre neuf mois pour que les lignes directrices soient publiées.
Voici cinq choses que je pense que tout investisseur réalisant des gains en capital importants doit comprendre.
1. Nous savons exactement quelles communautés sont éligibles
La procédure fiscale 2026-12 ne décrit pas seulement le processus de nomination. Il identifie, par nom et par secteur de recensement, chaque communauté d’Amérique qui se qualifie pour la désignation de zone d’opportunité en 2027.
Le numéro ? 25 332 secteurs de recensement de la population aux États-Unis, dans le district de Columbia et dans les territoires américains. Chacun d’entre eux répond à la définition d’une communauté à faible revenu selon les règles mises à jour de l’OBBBA.
L’IRS a officiellement adopté l’ensemble de données quinquennal de l’American Community Survey 2020-2024 comme source de données de contrôle pour déterminer l’éligibilité – verrouillant la méthodologie et supprimant toute ambiguïté sur les secteurs éligibles et ceux qui ne le sont pas.
Les 25 332 parcelles ne deviendront pas toutes des zones d’opportunité. Les gouverneurs peuvent nommer jusqu’à 25 % seulement des parcelles éligibles de leur État. Mais les investisseurs et les promoteurs ne savent plus quelles parcelles peuvent être nominées.
2. L’Amérique rurale occupe plus que jamais une place plus importante dans l’histoire
Sur ces 25 332 parcelles éligibles, 8 334 sont classées comme entièrement rurales. Cela représente environ une communauté éligible sur trois.
Cela est important pour deux raisons. Premièrement, l’OBBBA a créé de nouvelles incitations puissantes spécifiquement pour les investissements dans les zones rurales d’opportunités. Les investisseurs dans les fonds d’opportunités rurales qualifiés bénéficient d’une majoration de base de 30 % après cinq ans, soit le triple de la norme de 10 %, et les propriétés rurales bénéficient d’un seuil d’amélioration substantielle réduit de seulement 50 % au lieu de 100 %.
Il ne s’agit pas de modifications mineures : ils modifient fondamentalement les calculs sur des transactions qui n’auraient pas été conclues dans le cadre du programme original.
Deuxièmement, la loi exige que les États accordent une représentation significative aux communautés rurales dans leurs nominations. Avec un tiers de toutes les zones éligibles classées comme rurales, les gouverneurs seront à la fois incités et disposeront des stocks nécessaires pour diriger les capitaux vers des régions du pays historiquement négligées par les investisseurs institutionnels.
Pour ceux d’entre nous qui pensent que les zones d’opportunité devraient viser un véritable développement économique dans les communautés qui en ont réellement besoin, c’est une nouvelle encourageante.
3. L’horloge tourne
Voici le calendrier que tout investisseur devrait avoir sur son calendrier.
La fenêtre de nomination s’est ouverte le 1er juillet 2026. Les gouverneurs des États – ainsi que le maire de Washington, DC et les dirigeants territoriaux – ont moins de 45 jours pour soumettre leurs secteurs de recensement désignés au département du Trésor.
Cela fixe la date limite initiale au 28 septembre 2026, avec une disposition pour une seule prolongation de 30 jours qui pourrait repousser les soumissions finales au 28 octobre.
Un détail important des nouvelles directives : les États peuvent soumettre et réviser leurs candidatures plusieurs fois au cours de la fenêtre, et les candidatures déposées au début de la fenêtre ne sont traitées qu’à la fermeture de la fenêtre. En d’autres termes, il ne s’agit pas d’une course pour obtenir l’avantage du premier arrivé : il s’agit d’un processus réfléchi et délibératif conçu pour parvenir au meilleur résultat possible.
Si vous êtes un développeur ou un leader communautaire qui tente de défendre un projet particulier, vous disposez d’une véritable fenêtre de plaidoyer jusqu’à la date limite.
Une fois la fenêtre de nomination fermée, le Trésor examinera et certifiera les sélections. L’IRS a indiqué qu’il prévoyait de publier les zones d’opportunité définitives désignées avant le 1er janvier 2027, date à laquelle la nouvelle carte OZ 2.0 entre officiellement en vigueur.
Le Trésor a également annoncé qu’il déploierait des outils et des ressources en ligne pour aider les responsables de l’État dans le processus de nomination, ce qui devrait rendre ce cycle plus fluide que l’expérience parfois chaotique de 2018.
Mais voici ce que je veux que vous reteniez : si vous êtes un investisseur ou un gestionnaire de fonds, vous n’avez pas le luxe d’attendre que la carte finale soit publiée en décembre.
L’argent intelligent se positionne dès maintenant, identifiant les zones probables, établissant des relations avec les promoteurs et les autorités locales et structurant les accords pour être prêt à déployer des capitaux dès la mise en service des nouvelles désignations.
4. Moins de zones, des limites fixes et plus de concurrence pour les meilleures offres
Une chose qui se perd parfois dans l’enthousiasme est la suivante : OZ 2.0 aura presque certainement moins de zones d’opportunité désignées que OZ 1.0.
Dans le cadre du programme initial, il y avait 8 764 zones désignées. Les estimations de l’industrie suggèrent que le nouveau cycle en produira environ 6 300 à 6 500, soit une réduction d’environ 25 %.
En effet, les règles d’éligibilité sont plus strictes :
- Le seuil de revenu familial médian passe de 80 % à 70 %
- La faille des zones contiguës (qui permettait à certaines zones à revenus plus élevés de se qualifier sous l’OZ 1.0) a été éliminée.
- Les secteurs éligibles en raison de taux de pauvreté élevés sont désormais disqualifiés si leur revenu familial médian dépasse 125 % de la médiane de la région.
Voici autre chose que les nouvelles directives confirment et qui devrait être important pour quiconque effectue une souscription à long terme : les limites des secteurs OZ 2.0 sont tirées de la carte du recensement décennal de 2020 et sont gravées dans le marbre pour toute la décennie pendant laquelle la désignation est active, soit du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2036.
Pas de redessinage des lignes. Pas de fractionnement des parcelles. Aucun ajustement d’aucune sorte. Quelle que soit la carte certifiée fin 2026, elle sera la carte des 10 prochaines années. C’est le genre de certitude autour de laquelle les investisseurs sérieux et les sponsors de fonds peuvent élaborer une stratégie.
Moins de zones ne signifie pas moins d’opportunités. Cela signifie que les zones qui seront désignées sont plus susceptibles d’être des communautés véritablement en difficulté où les capitaux d’investissement peuvent faire une réelle différence. Mais cela signifie également que les meilleures offres dans les meilleurs emplacements vont attirer davantage de concurrence. Les premiers déménageurs bénéficieront d’un avantage significatif.
5. Investisseurs de Porto Rico : votre calendrier est différent
Si vous avez de l’argent Opportunity Zone à Porto Rico, celui-ci est pour vous, et cela peut surprendre.
La plupart des investisseurs savent que les désignations initiales OZ 1.0 dans les 50 États courent jusqu’au 31 décembre 2028. Ce que beaucoup ne réalisent pas, c’est que Porto Rico a toujours fonctionné selon son propre calendrier.
En 2018, la loi budgétaire bipartite a donné à l’île un accord unique : chaque parcelle éligible a été automatiquement désignée comme zone d’opportunité, et cette désignation a été antidatée à l’adoption de la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) le 22 décembre 2017. C’était une année complète avant que la plupart des États ne reçoivent leur désignation.
Les deux parties de cet accord unique appartiennent désormais au passé.
Une période de 10 ans qui a commencé en décembre 2017 ne se termine pas en décembre 2028. Elle se termine en décembre 2027. Les nouvelles orientations le soulignent clairement, ce qui donne aux investisseurs portoricains une année de moins que ce à quoi ils s’attendaient.
De plus, Porto Rico respectera désormais les mêmes règles que tout le monde : plus de couverture automatique à l’échelle de l’île. Le gouverneur nommera jusqu’à 25 % des parcelles éligibles, comme dans tous les autres États.
Il s’agit d’une réduction spectaculaire de la portée d’un territoire où presque tous les secteurs de recensement étaient auparavant désignés.
Si votre portefeuille OZ est exposé à Porto Rico, le moment est venu de revoir et de vous assurer que vos hypothèses de calendrier sont toujours valables.
Ce que tout cela signifie pour vous
Si vous avez des gains en capital non réalisés – qu’ils proviennent d’un bien immobilier, d’une vente d’entreprise, d’actions ou de tout autre actif apprécié – et que vous envisagez d’investir dans Opportunity Zone, les nouvelles directives devraient affiner votre concentration.
Le framework OZ 2.0 n’est plus théorique. Les tracts éligibles sont publiés. Le calendrier est fixé. Les frontières sont verrouillées. Et les avantages accrus, en particulier pour les investissements ruraux, comptent parmi les incitatifs fiscaux les plus généreux jamais offerts par le gouvernement fédéral.
C’est le coup de départ. Les investisseurs qui feront preuve de diligence raisonnable maintenant, en janvier 2027, seront les mieux placés pour capter toute la puissance de ce qu’OZ 2.0 a à offrir.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
