« Ellen » m’a appelé le jour 38.
J’entends une version de cet appel chaque semaine.
Elle avait vendu un immeuble dont elle était propriétaire depuis 19 ans. La clôture s’est bien déroulée. Son avocat était bon, son intermédiaire qualifié était compétent et les bénéfices étaient en sécurité sur le compte d’échange.
Le seul problème était qu’il lui restait sept jours pour décider quoi faire du reste de sa vie.
Elle avait passé les 38 premiers jours à faire ce que font la plupart des gens. Elle a visité quatre bâtiments. Deux étaient trop chers. L’une d’elles avait un problème de locataire dont elle ne voulait pas hériter. Le quatrième allait bien et elle n’en voulait pas. Chaque semaine, le téléphone sonnait avec quelqu’un qui avait entendu dire qu’elle débordait d’argent et avait quelque chose à lui vendre.
Au moment où elle m’a appelé, elle n’évaluait rien. Elle choisissait.
C’est le piège des 45 jours. Cela n’a presque rien à voir avec le calendrier et presque tout à voir avec la séquence.
Les deux horloges et quand elles démarrent
Un échange 1031 fonctionne sur deux minuteries, et les deux commencent le même jour : le jour où vous transférez la propriété que vous vendez.
Vous disposez généralement de 45 jours civils pour identifier par écrit un bien de remplacement potentiel, et vous devez recevoir le remplacement au plus tard 180 jours après ce transfert ou la date d’échéance, y compris les prolongations, de votre déclaration de revenus fédérale pour cette année. L’IRS indique le calendrier dans la publication 544.
Maintenant, relisez cette première phrase. Les horloges ne démarrent pas lorsque vous trouvez un acheteur. Ils ne démarrent pas lorsque vous passez sous contrat. Ils commencent à la clôture – au moment où vous avez le moins d’attention et d’énergie à consacrer, car vous venez de passer trois mois à conclure un accord.
Ce sont des jours calendaires. Les week-ends comptent. Les vacances comptent. Le 25 décembre compte. Le jour 45 ne se déplace pas au lundi car il tombe un samedi. En vertu des réglementations du Trésor régissant les échanges différés, l’identification doit généralement figurer dans un écrit signé, décrire la propriété sans ambiguïté et être remise à une partie autorisée à l’échange.
Une conversation avec votre courtier ne compte pas, pas plus qu’une note adressée à votre propre comptable ou avocat. Les règles traitent vos propres agents comme des destinataires disqualifiés.
Trois façons d’identifier et une façon de défaire votre propre travail
La plupart des investisseurs connaissent les 45 jours. Beaucoup moins savent que vous identifiez est son propre piège.
Ces mêmes réglementations prévoient trois tests pour identifier plusieurs propriétés de remplacement :
- La règle des trois propriétés. Identifiez jusqu’à trois propriétés, quelle que soit leur valeur.
- La règle des 200%. Identifiez un certain nombre de propriétés, à condition que leur juste valeur marchande combinée ne dépasse pas le double de la valeur de ce que vous avez vendu.
- La règle des 95%. Identifiez-en autant que vous le souhaitez, quelle que soit leur valeur, mais vous devez en réalité acquérir au moins 95 % de la valeur totale identifiée. Il s’agit d’une règle de dernier recours et non d’un outil de planification.
Voici la partie qui coûte de l’argent aux gens. Si vous identifiez quatre propriétés et dépassez le plafond de 200 %, les identifications supplémentaires ne disparaissent pas simplement et vous en laissent trois bonnes.
À moins que vous ne respectiez la règle des 95 % ou que vous ne fermiez réellement la propriété dans les 45 jours, vous pouvez être traité comme n’ayant rien identifié du tout et l’échange peut échouer. Vous l’apprendrez en avril, auprès de votre CPA, à propos d’une décision que vous avez prise en octobre.
Vous pouvez révoquer ou modifier une identification avant la date limite, par écrit, remis à la personne qui a reçu l’original. Après 45 jours, rien ne change. Vous ne pouvez acheter que dans la liste que vous avez déposée.
Tout le monde peut compter jusqu’à trois. Les échecs se produisent lorsque quelqu’un essaie de garder les options ouvertes au jour 44 et convertit discrètement une pièce d’identité valide en une pièce d’identité nulle.
Le problème du quatrième trimestre
Voici une date limite dont presque personne n’entend parler jusqu’à ce qu’elle leur ait déjà coûté cher.
Votre période d’échange n’est pas automatiquement de 180 jours. Il se termine le jour 180 ou la date d’échéance de votre retour, prolongations comprises, selon la première éventualité.
Vendre en juin, et c’est académique. Vendez fin octobre ou plus tard, et ce n’est pas le cas, car c’est à ce moment-là que le jour 180 commence après l’échéance de votre retour.
Une clôture le 15 novembre place le jour 180 à la mi-mai. Mais si vous produisez votre déclaration le 15 avril sans prolongation, votre période d’échange se termine le 15 avril. Vous avez perdu environ un mois de piste et, très probablement, l’échange avec lui.
Le correctif est généralement un formulaire d’une page. La plupart des déclarants individuels utilisent le formulaire 4868. Déposée correctement et à temps, la prolongation est automatique et vous n’avez pas à expliquer pourquoi vous la souhaitez. Déposez-le avant la date d’échéance initiale et votre date limite de dépôt est déplacée au 15 octobre, ce qui repousse la fin de votre période d’échange au-delà du jour 180.
Le bon formulaire dépend de la façon dont vous produisez votre déclaration, que ce soit en tant que particulier, société de personnes ou société, alors confirmez-le auprès de votre CPA.
Deux choses sur lesquelles il faut être clair. Une prolongation fait gagner plus de temps pour déposer, pas plus de temps pour payer. Tout impôt que vous pensez devoir être dû est toujours dû à la date initiale. Et ne produisez pas cette déclaration plus tôt. Une fois le dossier déposé, vous ne pouvez plus obtenir de prolongation pour cette année-là, ce qui vous laisse plafonné à la date d’échéance initiale.
Si vous avez clôturé au quatrième trimestre, déposez la prolongation même si vous prévoyez terminer l’échange en février.
L’urgence se déguise en conviction
Les pièges mécaniques sont les plus faciles. Le plus cher est psychologique.
J’ai vu les investisseurs devenir plus sûrs à mesure que l’échéance approche, non pas parce que la propriété s’est améliorée, mais parce que le coût de leur départ est devenu visible. Une fois qu’une facture fiscale importante est jointe à la décision, « J’ai besoin de plus de temps » commence à ressembler à « Je choisis de payer l’impôt ». C’est une phrase très inconfortable à prononcer à haute voix au 40e jour, alors les gens arrêtent de la prononcer.
Ce qui suit est prévisible. Les imprévus qui auraient été importants dans un achat ordinaire sont supprimés. Les dépenses en capital sont sous-estimées. La dette est remplacée par un financement coûteux ou restrictif, car égaler la dette est devenu le seul objectif.
Et le danger ne se limite pas aux biens manifestement mauvais. Un bâtiment parfaitement respectable peut toujours ne pas vous convenir. Un septuagénaire qui a vendu parce qu’il en avait assez des locataires peut échanger contre un remplaçant qui lui redonnera tranquillement le même emploi. Quelqu’un qui a besoin de liquidités peut reporter une facture fiscale en achetant un actif dont il ne peut pas sortir.
Un échange réussi ne se mesure pas uniquement par le report ou non de l’impôt. Cela devrait vous permettre de posséder quelque chose que vous auriez acheté sans compte à rebours.
Que faire avant de fermer
La façon de gérer la fenêtre de 45 jours consiste à effectuer la majeure partie du travail avant son ouverture. Avant la fermeture de la propriété abandonnée, et idéalement avant qu’elle ne soit inscrite, je voudrais que ces six choses soient faites :
1. Sachez ce que vaut réellement le report. Demandez à votre fiscaliste de modéliser les conséquences fédérales et étatiques, y compris la récupération de l’amortissement. Vous ne pouvez pas décider rationnellement du niveau de risque à accepter en échange d’un report tant que vous ne connaissez pas l’ampleur de ce que vous reportez.
2. Définissez la plage de réinvestissement. Estimez le produit, les capitaux propres d’échange et le montant de la dette qui doit être remplacé pour éviter le « démarrage » imposable. Décidez à l’avance si une partie de l’argent liquide doit être intentionnellement conservée et imposée plutôt que forcée à être remplacée.
3. Décidez quelles structures sont sur la table. Propriété en propriété directe, intérêts fractionnaires passifs ou une combinaison quelconque. Cela devrait être déterminé par ce à quoi vous voulez que votre vie ressemble, et non par ce qui sera disponible au cours de la sixième semaine.
4. Notez vos normes de souscription. Types de propriétés acceptables, marchés, effet de levier, périodes de détention, conditions de rupture. Il est beaucoup plus difficile de négocier sous pression une norme écrite qu’une norme non écrite.
5. Préparez plusieurs chemins. Un remplacement primaire peut échouer à l’inspection, au financement ou au vendeur. Une sauvegarde doit être quelque chose que vous seriez content de posséder, et non un espace réservé tapé sur un formulaire d’identification au jour 44.
Un détail à connaître : si vous identifiez trois propriétés mais comptez en acquérir une seule, demandez à votre intermédiaire qualifié si les autres doivent être désignées comme alternatives.
Dans le cas contraire, après avoir acheté un bien, vous pourriez conserver le droit, en vertu du contrat d’échange, d’acquérir les deux autres, et votre intermédiaire pourrait ne pas être en mesure de débloquer les fonds d’échange non dépensés jusqu’à la fin de la période d’échange.
6. Rassemblez l’équipe avant la vente. L’intermédiaire qualifié doit être engagé avant la clôture ; si les bénéfices touchent vos mains, il n’y a aucun échange à récupérer. Vous ne devriez pas passer les deux premières semaines d’une fenêtre de 45 jours à trouver les personnes dont vous avez besoin pour l’exécuter.
Une note sur les remplacements passifs
C’est généralement là que les fiducies statutaires du Delaware (DST) entrent en jeu, et comme mon cabinet conseille ses clients sur les investissements DST, je veux faire attention à ne pas présenter la commodité comme une convenance.
Un DST peut se mettre en place rapidement. Vous ne négociez pas un prix d’achat ni n’organisez un financement au niveau de la propriété, et une offre ouverte peut accepter rapidement un investisseur. C’est exactement pourquoi on arrive si souvent en retard dans un échange.
Choisi délibérément, dans le cadre d’un plan élaboré avant la vente, un remplacement passif peut être la bonne réponse. La question de savoir si un DST vous convient est une question distincte, avec son propre ensemble de tests.
Choisi au jour 43, ce n’est pas un plan. C’est tout ce qui était disponible.
Si un DST appartient à votre échange, il appartenait au plan avant votre fermeture. Pas au jour 43.
Retour à Ellen
Ellen a identifié trois remplacements potentiels au jour 44, y compris un DST, et a finalement investi dans le DST au jour 71.
L’investissement a fonctionné. Elle reçoit des distributions, elle ne répond plus aux appels concernant les chauffe-eau et, selon toute mesure objective, le résultat s’est bien passé.
Mais elle ne l’a pas choisi. Elle atterrit dessus. Et lorsqu’elle décrit la vente aujourd’hui, 19 ans de propriété se résument en une seule phrase et les six dernières semaines durent 20 minutes.
Le délai n’a jamais vraiment été le problème. Il est corrigé, publié et connaissable. Le problème était que la décision financière la plus importante de la vie d’Ellen avait été prise au cours des sept jours où elle avait eu le plus de pression et le moins d’informations.
Vous ne pouvez généralement pas prolonger les 45 jours. Mais vous pouvez décider de votre niveau de préparation au début.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
