La chronique d’aujourd’hui pourrait vous faire économiser non seulement de l’argent, mais aussi des ennuis lorsque vous traitez avec un propriétaire et ses gestionnaires immobiliers qui ne se soucient peut-être pas du respect des lois de l’État qui exigent que les logements locatifs soient habitables.
Bien que les événements décrits ici concernent une prétendue famille californienne de slumlord sous stéroïdes, ces monstres se retrouvent dans tout le pays. Au fil des années, vous n’imaginez pas les appels que je reçois de locataires dont les droits fondamentaux à un logement locatif habitable sont bafoués.
Lorsque j’appelle leur propriétaire ou leur société de gestion, au lieu d’une réponse pragmatique – « Oui, nous allons examiner la question » – j’entends souvent l’équivalent de « Allez piler du sable ».
Malheureusement, les escrocs s’en sortent en arnaquant locataire après locataire parce qu’ils ignorent souvent leurs droits dans chaque État et sont naïfs ou se sentent incapables de s’exprimer et s’en vont simplement avant de remettre leur premier mois de loyer et leur dépôt de garantie.
Cette description correspond à « Sandy », 23 ans, qui louait un appartement à Bakersfield, en Californie, à quelques pâtés de maisons de mon bureau. Elle a rempli une demande de location détaillée, de sorte que les gestionnaires immobiliers locaux – tout comme les gestionnaires immobiliers du monde entier – en savaient beaucoup sur elle.
Mais elle ne savait rien de son propriétaire ni du fait qu’elle était sur le point de monter sur la piste de danse avec Mike Nijjar et PAMA Management, que le procureur général de Californie, Rob Bonta, a accusé d’avoir enfreint les lois sur le logement.
Le procès de Bonta affirme que Nijjar et d’autres « ont exploité des familles vulnérables » tout en possédant et gérant plus de 22 000 appartements à faible revenu dans toute la Californie.
Les violations incluent le fait de soumettre les locataires à la vermine, aux fuites d’eaux usées, aux barrières de sécurité brisées, aux contrats illégaux, aux augmentations de loyer et à bien d’autres comportements qui vous retournent l’estomac.
Une simple recherche Google
Si Sandy avait simplement recherché l’adresse de l’appartement sur Google, elle aurait trouvé ce procès massif qui allègue que « plutôt que de fournir à leurs locataires – principalement des familles à faible revenu – l’ensemble de biens de base requis par la loi, les sociétés Nijjar louent des logements dangereux et inhabitables, ignorent les demandes de réparations des locataires et ne parviennent pas à éradiquer les parasites, infligeant préjudice et angoisse aux locataires. Vous pouvez en savoir plus sur l’affaire ici.
Sandy aurait facilement pu apprendre que les appartements infestés de vermine et de cafards décrits dans le procès, les critiques de BBB et ailleurs en ligne seraient exactement ce qu’elle obtenait. Elle aurait découvert – comme moi – que les gestionnaires immobiliers locaux étaient exactement tels que décrits dans les critiques et les plaintes de BBB.
Comme de nombreux locataires résidentiels et commerciaux partout dans le monde, il ne lui est jamais venu à l’esprit de passer quelques minutes à faire des recherches sur son propriétaire pour savoir s’il avait été poursuivi en justice et pour quelle raison.
Pas autorisé à faire une visite guidée
Sandy m’a dit qu’elle et sa mère avaient vu une annonce pour un appartement « agréable, propre et prêt à emménager » au centre-ville de Bakersfield, propriété d’Equity Management. Les documents déposés auprès de l’État et les actions en justice intentées par le ministère de la Justice de Californie indiquent qu’Equity Management est un pseudonyme utilisé dans le cadre du portefeuille immobilier géré par Nijjar (Nijjar Realty/PAMA Management) à El Monte, en Californie, et fait partie du procès mentionné ci-dessus.
Je dois souligner que le procès du procureur général énumère 93 entités distinctes – une démarche massive de « cacher la balle » couramment utilisée pour isoler les véritables propriétaires derrière diverses sociétés écrans et partenariats.
Sandy s’est rendue à l’adresse de l’appartement, a rencontré « Jasmine », la gérante résidente, et :
- Rempli une demande de location.
- J’ai signé un contrat de location et remis à Jasmine 2 300 $ en mandats en faisant une visite guidée de l’appartement. « Je n’étais pas autorisée à entrer dans l’appartement tant que je n’avais pas payé l’argent », m’a-t-elle dit.
- Le lendemain, elle a déclaré : « J’ai été autorisée à entrer, mais j’ai trouvé des centaines de cafards partout. »
- Sandy a parlé avec un résident d’un appartement adjacent qui lui a fait part des mêmes problèmes persistants.
- Jasmine a placé des bombes anti-cafards dans l’appartement de Sandy, mais elles ont eu peu d’impact.
Sandy n’a jamais emménagé dans l’appartement. Elle et sa mère m’ont été adressées pour obtenir de l’aide.
Il ne faudra pas longtemps avant que l’ampleur des accusations portées contre cette opération devienne claire.
Et maintenant le tour de passe-passe commence
Après avoir parlé avec Sandy, j’ai téléphoné à Jasmine. Elle semblait avoir beaucoup de mal à se souvenir du problème des cafards, mais elle a confirmé que Sandy n’avait pas réellement emménagé dans l’appartement.
Quand je lui ai dit que, compte tenu de ces conditions d’habitabilité qui violaient clairement la loi californienne, Sandy devait rembourser intégralement l’argent que Jasmine avait collecté auprès d’elle, elle m’a orienté vers « Beth » au siège social de Bakersfield.
« Vous pouvez les appeler, mais la semaine prochaine, car ils ne répondent au téléphone que du mercredi au vendredi de 11h à 13h », m’a-t-elle dit en me donnant le numéro de téléphone sur un ton que j’ai interprété comme :
Je n’ai pas attendu la semaine suivante. J’ai immédiatement appelé le numéro et un réceptionniste m’a répondu : « Equity Management ». J’ai demandé Beth et j’ai été immédiatement connecté. J’ai expliqué pourquoi j’appelais et lui ai demandé de rembourser l’argent de Sandy, et elle a promis de me rappeler dans les 10 minutes.
Cet appel n’est jamais arrivé, alors j’ai rappelé, et cette fois, Beth a été aussi méchante que décrit dans les nombreuses plaintes que j’ai lues en ligne et m’a raccroché au nez.
Sandy gâche ses chances de récupérer son argent
J’ai dit à Sandy d’aller immédiatement au bureau de Beth avec sa mère et d’insister pour obtenir un remboursement. C’était le moment d’essayer au moins, sinon elle devrait les poursuivre devant la Cour des petites créances. N’ayant pas eu de réponse d’elle, je l’ai appelée plus tard dans la journée.
« Oh, j’ai dû emmener mes enfants se faire vacciner pour l’école », était son excuse.
En entendant cela, je n’ai pas été gentil. « Vous avez eu des semaines pour le faire. La vie est un excellent professeur. Peut-être qu’un jour vous développerez le courage de vous défendre. Bonne chance. »
La morale de l’histoire d’aujourd’hui : avant de signer un bail ou de donner de l’argent à un propriétaire ou à un gestionnaire immobilier, vous devez en savoir le plus possible sur qui possède et gère le logement locatif.
Cela inclut la saisie du nom du propriétaire/gestionnaire immobilier sur Yelp et sur le site Web du Better Business Bureau. Portez une attention particulière aux avis à une étoile. Recherchez également sur Google le nom du propriétaire et/ou du gestionnaire immobilier ainsi que les « plaintes contre » et les « poursuites judiciaires ».
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
