Pour des millions d’Américains vivant dans des quartiers régis par des associations de propriétaires (HOA), les litiges concernant les amendes, les privilèges et les saisies immobilières sont devenus une source de frustration de plus en plus courante. La Géorgie adopte désormais une approche différente.
Une nouvelle loi obligera de nombreux HOA à s’enregistrer chaque année auprès de l’État et à fournir des informations financières avant de pouvoir percevoir des amendes, placer des privilèges sur des maisons ou poursuivre la saisie. La législation donne à l’État de nouveaux pouvoirs de surveillance et ajoute des protections destinées à accroître la transparence et la responsabilité.
Bien que la Géorgie soit l’un des premiers États à adopter ce type de système d’enregistrement, les experts en logement affirment que cela reflète une tendance plus large, alors que les législateurs de tout le pays examinent de plus près le fonctionnement des HOA et l’autorité qu’ils exercent sur les propriétaires.
Les nouvelles exigences d’enregistrement HOA de la Géorgie
de Géorgie Loi sur la Déclaration des droits des propriétaires fonciers (SB 406) crée un nouveau système d’enregistrement d’État pour les associations de propriétaires supervisé par le secrétaire d’État de Géorgie. La loi a été signée par le gouverneur Brian Kemp le 12 mai 2026.
À compter du 1er janvier 2027, les HOA éligibles doivent s’enregistrer auprès de l’État chaque année pour conserver certains pouvoirs d’application. Dans le cadre du processus d’inscription, les associations doivent soumettre des informations comprenant :
- Le nom, l’adresse et les dirigeants du HOA
- Une copie de ses documents constitutifs
- Un état financier daté de moins d’un an après le dépôt
- Autres informations requises par le secrétaire d’État au fur et à mesure que les règlements sont finalisés
L’obligation d’enregistrement s’applique généralement aux associations de propriétaires de biens résidentiels, y compris de nombreuses HOA de quartier, associations de copropriétés et autres communautés d’intérêt commun.
La loi comporte deux dates de mise en œuvre majeures. Certaines dispositions liées aux saisies sont entrées en vigueur le 1er juillet 2026, tandis que les exigences d’enregistrement et de nombreuses protections des propriétaires entrent en vigueur le 1er janvier 2027.
Que se passe-t-il si un HOA ne s’enregistre pas ?
La plus grande conséquence est qu’un HOA non enregistré perd certains de ses outils d’application les plus importants.
En vertu de la nouvelle loi, une association qui ne parvient pas à maintenir son enregistrement ne peut généralement pas :
- Percevoir des amendes ou certains frais
- Déposer ou enregistrer des privilèges contre les propriétaires
- Initier une procédure de saisie
- Utiliser certaines actions de recouvrement liées à ces pouvoirs d’exécution
Le secrétaire d’État obtient également le pouvoir de refuser, suspendre ou révoquer l’enregistrement d’un HOA dans certaines circonstances et d’enquêter sur les plaintes des propriétaires après l’entrée en vigueur de la loi.
Pour les propriétaires, cela crée un nouveau niveau de surveillance qui n’existait pas auparavant.
Pourquoi les législateurs ont déclaré qu’une réforme était nécessaire
(Crédit image : Kevin Carter/Getty Images)
Les législateurs géorgiens ont introduit la législation après des années de plaintes de propriétaires qui ont déclaré qu’ils avaient peu de recours lorsque les différends avec leur HOA s’intensifiaient.
Les préoccupations courantes comprenaient :
- Transparence financière limitée
- Litiges concernant les amendes et les cotisations
- Pratiques de collecte
- La possibilité de saisie pour des montants impayés relativement faibles
- Peu d’options au niveau de l’État pour résoudre les plaintes
La loi relève également le seuil avant qu’un HOA puisse poursuivre la saisie pour cotisations impayées. À partir de 2027, le montant minimum de délinquance augmente généralement à 4 000 $ (ou 12 mois d’évaluations régulières, sous réserve des minimums légaux), et les amendes ne peuvent généralement pas être prises en compte dans ce seuil de saisie.
Des exigences de préavis supplémentaires donnent également aux propriétaires plus de temps avant que la procédure de saisie puisse commencer.
Les partisans affirment que les changements établissent un meilleur équilibre entre permettre aux HOA de collecter des évaluations légitimes tout en réduisant le risque que les propriétaires perdent leur propriété à la suite de litiges relativement mineurs.
D’autres États pourraient-ils suivre l’exemple de la Géorgie ?
Le système d’enregistrement de la Géorgie est inhabituel, mais il s’inscrit dans un mouvement national plus large vers une plus grande surveillance des HOA.
Ces dernières années, plusieurs États ont adopté ou élargi les protections des propriétaires en exigeant une plus grande transparence, en renforçant les protections en matière de procédure régulière avant l’imposition d’amendes, en limitant les pouvoirs de saisie ou en augmentant les exigences de divulgation.
États, y compris Colorado et Floride ont adopté des réformes affectant la manière dont les HOA infligent des amendes, tiennent des audiences et appliquent les règles communautaires. L’enregistrement annuel obligatoire auprès de l’État reste cependant relativement rare.
La question de savoir si d’autres États adopteront un système similaire à celui de la Géorgie dépendra probablement des priorités politiques locales et du volume de plaintes des propriétaires. Alors que de plus en plus d’Américains vivent dans des communautés gouvernées par la HOA, les législateurs examinent de plus en plus des questions telles que :
- Quelle quantité d’informations financières les associations devraient divulguer
- Si les propriétaires disposent de droits d’appel adéquats
- Quand les privilèges et les saisies devraient être autorisés
- Quel niveau de surveillance de l’État est approprié
Pourquoi c’est important pour les propriétaires
Même si vous ne vivez pas en Géorgie, la nouvelle loi mérite d’être observée.
Selon estimations de l’industriedes dizaines de millions d’Américains vivent dans des communautés régies par des HOA, et ce nombre continue de croître. À mesure que ces communautés se développent, les questions de transparence, de gouvernance et de droits des propriétaires augmentent également.
La loi géorgienne indique que certains États sont disposés à imposer des exigences de responsabilité supplémentaires aux associations de propriétaires plutôt que de confier la surveillance presque entièrement aux documents constitutifs privés.
Pour les propriétaires, il est important de rester informé des modifications apportées aux lois HOA dans votre propre État. Même si les exigences d’enregistrement obligatoire restent rares aujourd’hui, l’approche de la Géorgie pourrait devenir un modèle pour une future législation alors que de plus en plus d’États explorent les moyens d’améliorer la transparence, la responsabilité financière et la protection des consommateurs pour les résidents vivant dans les communautés HOA.
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