« John » m’a appelé un mardi. Il venait d’accepter une offre sur un centre de strip-tease dont il était propriétaire depuis 26 ans. Il était content du prix et malheureux de tout le reste.
Il ne voulait pas trouver un autre bâtiment. Il ne voulait pas signer un autre bail, chasser un autre locataire ou réparer un autre toit. Ce qu’il voulait, selon ses mots, c’était ne plus jamais recevoir d’appel téléphonique à minuit au sujet de toilettes.
Quelqu’un lui avait parlé d’un Delaware Statutory Trust (DST). Il ne savait pas ce que c’était. Il savait seulement que c’était censé faire disparaître son problème. À la fin de notre appel, je lui ai dit qu’un DST pourrait lui convenir parfaitement. Je lui ai aussi dit que si un détail avait été différent, cela aurait été tout à fait faux.
C’est la vérité honnête sur les DST. Ils constituent un outil merveilleux pour la bonne personne et un mauvais choix pour la mauvaise. Le problème est que la plupart des vendeurs ne décrivent que la bonne personne. Alors avant d’échanger un centime, posez-vous ces cinq questions.
1. Avez-vous réellement fini d’être propriétaire ?
Pas fatigué. Fait.
Il y a une différence. Fatigué c’est samedi matin après une mauvaise semaine. Fait est une décision. Vous abandonnez complètement le contrôle. Le sponsor prend toutes les décisions concernant le bâtiment, le financement, les locataires et la vente éventuelle. Vous collectez des distributions mensuelles et vous attendez. On ne peut pas voter sur un toit. Vous ne pouvez pas licencier le manager. Vous ne pouvez pas décider de vendre au printemps prochain parce que vous avez trouvé quelque chose de mieux.
Pour l’homme au centre de strip-tease, cette perte de contrôle était tout le problème. Il était manager depuis 26 ans et il avait fini. Pour la personne suivante, cette même perte de contrôle est une cage. Si une partie de vous aime encore la chasse, la négociation, la propriété, une DST vous frustrera. Soyez honnête quant à la personne que vous êtes.
2. Répondez-vous aux exigences des investisseurs accrédités DST ?
La plupart des DST sont proposés dans le cadre de placements privés généralement limités aux investisseurs qualifiés. Les seuils actuels sont une valeur nette supérieure à 1 million de dollars, sans compter votre maison, ou un revenu supérieur à 200 000 $ par an en tant que particulier, ou 300 000 $ conjointement avec votre conjoint, au cours de chacune des deux dernières années, dans l’attente du même montant cette année.
La plupart des gens qui vendent une propriété appréciée vident cette barre sans y penser. Mais il faut réellement y répondre et être capable de le documenter. Si vous n’y parvenez pas, la porte ne s’ouvre pas et aucun conseiller ne pourra vous l’ouvrir.
3. Votre argent est-il suffisamment important pour être étalé, mais pas au point de justifier l’achat d’un immeuble ?
La plupart des DST fixent un investissement minimum compris entre 25 000 $ et 100 000 $, selon l’offre. Les propriétés elles-mêmes sont grandes, souvent entre 30 et 100 millions de dollars, c’est ainsi qu’un seul investisseur finit par posséder une partie d’un complexe d’appartements ou un centre de distribution qu’il ne pourrait jamais acheter seul.
Voici le point idéal. Si le produit de votre échange 1031 est suffisamment important pour être réparti sur plusieurs DST, vous obtenez quelque chose qu’un seul bâtiment de remplacement ne pourra jamais vous apporter : la diversification.
Vous pouvez posséder une partie d’une communauté d’appartements dans un État, un bâtiment médical dans un autre et une propriété industrielle dans un troisième, le tout dans le cadre d’un échange à impôt différé. Un mauvais locataire ne gâche plus votre année.
Mais il y a un plafond à la logique. Si vous échangez une somme très importante et que vous appréciez réellement la propriété, l’achat de votre propre propriété de remplacement peut encore être la meilleure solution.
Un DST échange le contrôle pour plus de commodité. Plus vous disposez de capital, plus ce commerce mérite d’être examiné plutôt que supposé.
4. Comprenez-vous l’illiquidité de DST et êtes-vous en paix avec cela ?
C’est la question que les gens sautent et celle qui suscite le plus de regrets.
Un DST n’est pas un stock. Vous ne pouvez pas le vendre mardi prochain parce que vous avez changé d’avis ou parce que vous avez besoin d’argent. Il n’existe pas vraiment de marché secondaire.
Votre argent est engagé jusqu’à ce que le sponsor vende la propriété sous-jacente, ce qui se produit généralement entre cinq et dix ans, selon un calendrier que vous ne contrôlez pas.
Si tout ce que vous investissez dans la DST est de l’argent auquel vous devrez toucher dans les prochaines années, arrêtez. Ce n’est pas le bon véhicule. Un DST est pour le capital que vous pouvez laisser tranquille.
Avant que quiconque échange, je veux m’assurer que le reste de sa vie financière est suffisamment liquide pour que le verrouillage de cette pièce ne l’empêche pas de dormir la nuit.
5. Comment cela s’intègre-t-il à votre plan successoral ?
Cette question est importante car la réponse peut changer tout le calcul, et la plupart des gens n’y parviennent jamais.
Si l’objectif est le revenu et la simplicité pour le reste de votre vie, un DST peut vous offrir les deux. Mais réfléchissez un peu plus loin. Selon la loi actuelle, à votre décès, vos héritiers reçoivent généralement un ajustement de base qui permet d’éliminer le gain en capital reporté aux fins de l’impôt sur le revenu.
Le gain que vous avez réalisé pendant des années ne doit pas nécessairement leur être répercuté sous forme de facture fiscale. Les intérêts DST sont transférés à leur valeur le jour de votre décès et le gain intégré peut être effacé.
Cette seule fonctionnalité change les calculs pour de nombreuses familles. Une propriété que vous auriez peut-être eu peur de vendre à cause de l’impôt peut être échangée contre une DST passive et diversifiée, détenue contre un revenu de votre vivant, puis transmise à vos héritiers sans que ce gain ne les suive.
Si votre conjoint ou vos enfants font partie du plan, une DST n’est pas seulement une sortie. Cela fait partie d’une stratégie successorale qui mérite d’être discutée avec votre conseiller et votre avocat successoral avant de vous engager.
Un mot sur les risques d’investissement DST
Les DST tirent leur traitement fiscal de la décision fiscale IRS 2004-86, qui vous permet d’échanger un bien immobilier contre un intérêt dans une DST sans reconnaître le gain en vertu de l’article 1031, à condition que les autres exigences 1031 soient remplies.
Ce traitement s’accompagne d’un ensemble d’exigences strictes, également connues sous le nom de sept péchés capitaux, et l’un d’entre eux compte le plus pour vous : une fois l’offre clôturée, le sponsor ne peut généralement pas lever de nouveaux fonds ni restructurer le financement. Si la propriété rencontre des difficultés, les mains de la fiducie sont largement liées.
Cela met énormément de poids sur une chose : qui est le sponsor. Un DST n’est aussi solide que l’entreprise qui le gère et le bâtiment situé en dessous. Les distributions ne sont pas garanties. Les valeurs immobilières peuvent chuter. Certains sponsors ont rencontré de sérieux problèmes et leurs investisseurs n’avaient que peu de recours.
Quiconque vous dit qu’un DST est sûr vend, ne conseille pas. La bonne question n’est pas de savoir si les DST sont sûrs. Il s’agit de savoir si cette propriété spécifique, gérée par ce sponsor spécifique, à ce prix spécifique, vaut votre argent.
Alors, un DST est-il fait pour vous ?
Retournez voir John, l’homme au centre de strip-tease. Il en avait fini d’être propriétaire, il était accrédité, ses revenus étaient suffisamment importants pour être répartis sur trois propriétés, il disposait de beaucoup de liquidités ailleurs et il voulait que ce qui restait passe proprement à sa fille. Cinq pour cinq.
Pour lui, la décision d’investir dans un DST était presque parfaite, et c’est exactement ce que nous avons fait.
Si vous avez répondu à ces cinq questions comme lui, l’heure d’été pourrait être l’une des meilleures décisions que vous puissiez prendre à la retraite.
Si vous tombez sur l’un d’entre eux, ce n’est pas une raison pour abandonner. C’est une raison pour ralentir et chercher plus attentivement, car un mauvais horaire d’heure coûte bien plus cher que pas d’heure d’été du tout. Le véhicule fait rarement défaut à ces investisseurs. La question qu’ils ont sautée l’est.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
