L’une des autoroutes les plus intéressantes – et vraiment spectaculaires – du sud de la Californie se trouve juste au nord de Los Angeles. Connue sous le nom de The Grapevine, il s’agit d’une section escarpée et sinueuse de huit kilomètres de l’Interstate 5 qui traverse les montagnes de Tehachapi et s’élève à plus de 4 000 pieds via le col Tejon.
Bien que cela ne soit pas apparent à première vue, il existe plusieurs petites communautés le long du parcours.
Dans l’un d’eux, deux voisins se sont affrontés à cause du refus de l’un d’entre eux de reconnaître qu’une « servitude implicite » avait été établie il y a près de 30 ans. Des problèmes juridiques similaires remontent à la Rome antique et à la common law anglaise introduite en Amérique, dans laquelle les principes de base de l’utilisation de la propriété d’un voisin sans acte écrit ont été établis.
Un paradis… jusqu’à ce qu’il s’installe
Dans la petite communauté de montagne, « Jill », lectrice de longue date, et son mari, « Ricky », vivent dans une maison mobile sur le lot A, qu’ils ont achetée à « Sally » il y a plus de 20 ans. Sally était propriétaire de ce terrain et de la parcelle adjacente, le lot B, depuis de nombreuses années. Au départ, elle louait une maison mobile sur le lot B, mais elle a récemment vendu le terrain à « Matthew ».
Une allée est située entre les lots A et B, dont une partie se trouve sur le lot B. Pendant plus de 30 ans, Sally et tous ses locataires, y compris Jill et Ricky, ont traversé à pied ou en voiture cette partie du lot B pour atteindre la route la plus proche.
Hormis une pente boisée de 45 degrés qu’il est impossible de descendre ou de traverser en toute sécurité, il n’existe aucun autre moyen pratique d’atteindre la route la plus proche. En d’autres termes, sans accès à cette partie de l’allée du lot B, le lot A serait enclavé.
« Cet endroit merveilleux était un petit paradis pour tous les habitants de la région jusqu’à il y a six mois, lorsque Matthew est devenu notre voisin », a déclaré Jill. « Du jour au lendemain, nos vies sont devenues un véritable cauchemar à cause de son comportement. »
« Vous utilisez ma propriété sans autorisation »
Matthieu est devenu le voisin de l’enfer. Il frappait à leur porte et leur envoyait des SMS désagréables, exigeant d’être payé 16 000 $ pour leur utilisation de l’allée.
En plus d’autres menaces diverses que j’ai lues dans ses textes, il a menacé de verrouiller un portail entre les deux lots, ce qui empêcherait le couple de quitter leur propriété.
J’ai eu plusieurs conversations téléphoniques avec lui, et l’expression « têtu comme un mulet » correspondait à Matthieu, même si je dirais qu’il était têtu comme un mulet.
Compte tenu des faits et de l’historique d’utilisation de cette allée, à mon avis juridique, il n’avait aucune chance de récupérer 1 centime auprès d’eux.
Bien sûr, la question juridique se résume à ceci : pourrait-il leur facturer quoi que ce soit pour avoir marché ou conduit sur cette petite section d’allée qui se trouve effectivement sur sa propriété ?
J’ai renvoyé mes lecteurs à Bakersfield, en Californie, l’avocate immobilière Fawn Dessy, qui a répondu à cette question par deux mots : « Absolument pas !
Création d’une servitude implicite
« Cette situation courante dans les zones rurales donne lieu à ce que nous appelons une servitude implicite », a déclaré Dessy.
Elle a cité une définition classique que les étudiants en droit n’oublient jamais : une servitude implicite se produit lorsqu’un propriétaire utilisait auparavant une partie de son terrain au profit d’une autre partie, puis divise et vend les parcelles. Son utilisation se poursuit légalement. Elle n’est généralement pas inscrite dans un acte mais est reconnue car elle repose sur une utilisation antérieure du terrain.
Dessy a énuméré les exigences légales spécifiques pour établir une servitude implicite :
- Propriété commune. Les deux parcelles doivent avoir appartenu à l’origine à une seule personne ou entité.
- Rupture. Les parcelles doivent avoir été séparées lors d’une vente, généralement.
- Utilisation apparente et continue. Avant le fractionnement des parcelles, l’usage était visible, évident et permanent.
- Nécessité raisonnable. La servitude doit être raisonnablement nécessaire pour les occupants de la parcelle qui bénéficie de son utilisation, par exemple pour se rendre à une autoroute et en revenir.
Lettre de Dessy à Matthieu
Dessy a envoyé une lettre polie, mais sans fioritures, à Matthew, citant des cas de contrôle et l’exhortant à ne prendre aucune mesure qui pourrait nuire de quelque manière que ce soit à mes lecteurs.
Au cours des jours suivants, Matthew et moi avons eu des conversations téléphoniques assez agréables au cours desquelles j’ai essayé de raisonner quelqu’un dont la décision était prise, quels que soient les faits. Puis une question m’est venue : avait-il eu connaissance de cette servitude avant d’acheter le lot B ? Les informations figuraient-elles dans les contrats d’inscription et de vente ?
Si cela n’était pas évident pour lui ou dans les documents de vente – ou s’il n’en était tout simplement pas au courant – il aurait probablement une réclamation contre l’agent immobilier qui a géré la transaction.
Même s’il faudrait qu’un évaluateur détermine combien il a payé en trop, le cas échéant, pour un lot soumis à la servitude implicite, s’il voulait vraiment poursuivre l’affaire, ce serait son meilleur pari.
Alors, je l’ai appelé et lui ai demandé : « La servitude est-elle mentionnée dans les contrats de vente immobilière ?
Au début, il n’a pas répondu directement, puis il a dit : « Beaver, j’ai reçu la lettre de Me Dessy. Dites-leur qu’ils peuvent continuer à utiliser l’allée, comme avant.
Donc il le savait depuis le début. Il était à la recherche d’une ponction d’argent, ponctuée de menaces, d’intimidations et d’insultes.
J’ai annoncé à mes lecteurs la bonne nouvelle qu’il abandonnait sa réclamation. Le couple m’a envoyé un e-mail : « M. Beaver, le paradis est de retour dans notre petit coin du monde. »
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
