Carlos possède deux parcelles du côté sud de McAllen, au Texas.
La première parcelle est située dans une zone d’opportunité qualifiée, l’une des parcelles originales désignées par le gouvernement fédéral en 2018. Cette désignation expire le 31 décembre 2026. Dans moins de six mois, la ligne sur la carte disparaît.
La deuxième parcelle, à trois miles au nord, est située dans une zone de recensement qui n’a pas été retenue en 2018. Mais en vertu des nouvelles règles d’éligibilité promulguées l’été dernier, cette deuxième zone vient de devenir éligible à l’OZ 2.0, et le gouverneur de Carlos a jusqu’à fin septembre 2026 pour la nommer, ou ne pas la proposer, ou choisir une zone entièrement différente.
Carlos ne peut pas développer les deux parcelles. Il dispose d’une seule source de capital de construction et il doit l’investir là où circuleront les capitaux fiscalement avantageux de la prochaine décennie.
Il doit lire les feuilles de thé. Et vous aussi.
Dates clés de la fenêtre de nomination du gouverneur OZ 2.0 2026
Le programme Opportunity Zone a été rendu permanent par le One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) le 4 juillet 2025. C’est la bonne nouvelle. La nouvelle compliquée est que chaque désignation de zone d’opportunité en Amérique est actualisée tous les 10 ans, et la première actualisation a lieu en ce moment même.
Voici la chronologie que vous devez mémoriser.
La fenêtre de désignation de 90 jours s’est ouverte le 1er juillet 2026 et se poursuivra jusqu’au 28 septembre 2026. Pendant cette fenêtre, chaque gouverneur d’État soumet sa nomination au département du Trésor américain. L’IRS a publié la Revenue Procedure 2026-14 en avril, expliquant exactement comment fonctionne le processus.
Le Trésor certifiera les nominations fin 2026. Les nouvelles zones d’opportunité entreront en vigueur le 1er janvier 2027 et dureront 10 ans jusqu’en 2036.
Une fois que cette carte est définie, elle est définie. Personne n’ajoutera votre tract en mars 2027 simplement parce que vous avez dépassé la date limite.
La question n’est donc pas de savoir si votre gouverneur prend cette décision. La question est de savoir si vous savez de quel côté ils penchent.
OZ 2.0 vs OZ 1.0 : changements d’éligibilité que tout investisseur devrait connaître
Avant de pouvoir deviner la carte, vous devez comprendre les règles que votre gouverneur doit suivre.
Le premier grand changement : Le seuil de revenu a été abaissé. Sous OZ 1.0, une parcelle était qualifiée si son revenu familial médian était égal ou inférieur à 80 % de la médiane de l’État ou de la métropole. Sous OZ 2.0, ce seuil tombe à 70 %. La barre est plus haute, le champ est plus petit.
Le deuxième grand changement : La disposition relative aux parcelles contiguës a disparu. En 2018, les gouverneurs pouvaient inclure une parcelle qui ne répondait pas au critère de revenu tant qu’elle se trouvait à côté d’une parcelle éligible. Cette faille a permis de relier certaines des zones les plus lucratives du pays. C’est fermé maintenant.
Le troisième grand changement : Il y a un nouveau déclencheur anti-gentrification. Un terrain est disqualifié si son revenu familial médian dépasse 125 % de la médiane de l’État ou de la métropole. Si votre quartier a déjà été embourgeoisé entre 2018 et 2024, félicitations, mais vous n’obtiendrez probablement pas une autre désignation OZ.
Le quatrième changement majeur Il s’agit de l’exclusion rurale, qui est suffisamment importante pour mériter sa propre section ci-dessous.
Résultat net : Sous OZ 2.0, le pool de parcelles éligibles est environ 25 % plus petit qu’il ne l’était sous OZ 1.0. Votre gouverneur fait des choix plus difficiles avec moins de jetons.
Fonds d’opportunités rurales qualifiés : comment fonctionne la mise à niveau de base
Le changement structurel le plus important dans OZ 2.0 favorise l’Amérique rurale. Les zones qualifiées de « zones rurales » en vertu du nouveau statut bénéficient d’un ensemble d’avantages suralimentés. Les investisseurs dans un Fonds d’opportunités rurales qualifié (QROF) bénéficient d’une augmentation de base de 30 % après cinq ans, soit le triple de ce que reçoivent les investisseurs urbains de l’OZ.
Et le seuil d’« amélioration substantielle » passe de 100 % à 50 %, ce qui signifie que les promoteurs ruraux peuvent rénover leurs propriétés avec la moitié de la mise de fonds dont ils auraient besoin ailleurs.
Ce seuil de 50 % en milieu rural est entré en vigueur le jour de la signature de la loi, le 4 juillet 2025. Il est déjà en vigueur.
Pour les gouverneurs ayant une économie rurale importante, cela constitue une forte incitation à privilégier le rural dans leurs nominations.
Pour les investisseurs, il offre un profil économique fondamentalement meilleur que l’OZ 2.0 urbain : une augmentation plus élevée, une barre d’amélioration plus basse et la même appréciation en franchise d’impôt sur 10 ans.
Leçons des désignations OZ 2018 : à quoi s’attendre en 2026
Nous ne volons pas complètement à l’aveugle. Le cycle 2018 nous a donné une feuille de route comportementale.
L’OZ moyenne désignée en 2018 avait un taux de pauvreté de 31 %, bien au-dessus du seuil statutaire de 20 %. Le revenu moyen du secteur s’élevait à 59 % de la superficie médiane, ce qui est nettement inférieur au plafond de 80 % qu’il aurait pu utiliser. Les gouverneurs n’ont pas repoussé les limites. Ils sélectionnaient des zones en difficulté avec des pipelines de projets.
La disposition relative aux parcelles contiguës, l’échappatoire désormais comblée, n’a été utilisée que dans environ 2,6 % des désignations. La plupart des gouverneurs ne s’y sont pas appuyés.
Mais voici le modèle qui devrait retenir votre attention : En 2022, 75 % de tous les investissements d’OZ étaient allés aux zones urbaines, même si 45 % des zones étaient rurales. Et 75 % de l’investissement total avait été alloué à l’immobilier, majoritairement résidentiel. Environ un tiers des parcelles d’OZ n’ont reçu aucun investissement extérieur sur l’ensemble du programme.
Les gouverneurs ont donc connu deux modes d’échec en 2018 : ils ont choisi des régions où le capital n’est jamais apparu, et ils ont surindexé les projets urbains au détriment des communautés rurales que le Congrès avait l’intention d’aider.
Cette fois, avec des super-incitatifs ruraux intégrés dans la loi et un bassin éligible plus petit, attendez-vous à un changement significatif. Les gouverneurs qui ont été critiqués lors du dernier tour pour leur choix de « quartiers riches » seront plus prudents. Les gouverneurs dotés d’économies rurales importantes privilégieront le rural.
Comment le Texas, Washington et d’autres États gèrent leurs nominations OZ 2.0
Différents États exécutent des processus différents.
Au Texas, l’Office de développement économique et de tourisme du gouverneur a demandé aux organisations de développement économique locales et aux juges de comté de soumettre les parcelles éligibles d’ici le 26 juin 2026. L’État finalise actuellement sa liste et a l’intention d’envoyer les sélections au Trésor d’ici le 3 août. L’État sélectionne sur trois critères : une éligibilité fédérale claire, un soutien local démontrable, y compris des programmes d’incitation et une viabilité du projet dans un délai de 24 à 48 mois.
Ce troisième critère est votre plus gros signal. Le Texas choisit des régions où les capitaux privés sont véritablement sur le point de se déployer. Si votre comté dispose d’un plan directeur, d’une zone TIF et d’un développeur disposant d’un pipeline de projets financés, vous êtes en lice. Si votre comté n’a rien soumis ? Vous n’êtes pas.
L’État de Washington publie publiquement son projet de candidature et ses critères de notation. Le Nouveau-Mexique a précisé exactement quand ses tracts définitifs seront verrouillés. La Virginie occidentale prévoit de les soumettre d’ici fin septembre. Certains États mettent en place des processus avec les parties prenantes auxquels vous pouvez participer dès maintenant.
En 2018, la Californie a révisé un cinquième de ses nominations après les commentaires du public. La Pennsylvanie a accepté les recommandations couvrant 61 % des parcelles éligibles. Les États qui appliquaient des processus transparents se sont retrouvés avec des cartes plus déployables.
Si vous souhaitez qu’un tract soit désigné, il est temps d’être dans la salle cet été, pendant que le gouverneur est encore en train de finaliser, et non en octobre, une fois la carte verrouillée.
Comment les investisseurs peuvent influencer la sélection des titres OZ 2.0 : un plan d’action en quatre étapes
Carlos a environ trois semaines jusqu’à ce que le Texas verrouille sa liste et l’envoie au Trésor le 3 août. Voici le manuel de jeu, et il s’applique que la fenêtre de votre État soit encore ouverte ou, comme le Texas, qu’elle en soit aux derniers jours.
Identifiez les secteurs de recensement dans la zone de votre projet qui sont éligibles en vertu des nouvelles règles. Novogradac et l’Economic Innovation Group publient tous deux des outils de cartographie interactifs gratuits qui superposent les données de l’American Community Survey 2020-2024 utilisées par le Trésor.
Découvrez si votre organisme de développement économique local a déjà soumis votre tract préféré. Si oui, super. Sinon, vous avez un appel téléphonique urgent à passer cette semaine, pas le mois prochain.
Documentez votre pipeline de projets. Le Trésor ne lira pas votre plan d’affaires, mais le bureau de votre gouverneur le fera. Les États dont la documentation de projet est la plus claire obtiennent le plus de crédibilité dans leurs nominations.
Surveillez ce qui n’est pas nominé (c’est la partie qui manque à la plupart des investisseurs). Les traités éligibles mais ignorés deviennent publics une fois que les États publient leurs soumissions. Certaines de ces zones pourraient devenir des opportunités au cours du prochain cycle de 10 ans si les conditions changent.
Planification de la date limite du 31 décembre 2026 pour OZ 1.0 et de la transition OZ 2.0
La fin d’OZ 1.0 ne constitue pas une sortie de cette stratégie. C’est une transition.
Les investisseurs qui ont reporté leurs gains en capital dans des fonds OZ 1.0 ont une date de reconnaissance stricte le 31 décembre 2026, la facture fiscale arrivant à échéance en avril 2027. Il s’agit d’un problème de planification distinct qui mérite sa propre conversation avec votre conseiller en investissement.
Mais la piste devant est plus longue que la piste derrière. OZ 2.0 n’est pas un coucher de soleil. Il s’agit d’un programme permanent avec un report progressif, des prestations rurales améliorées et une éligibilité renforcée, concentrant les capitaux là où ils peuvent faire le plus de bien.
Les investisseurs qui gagneront la prochaine décennie ne seront pas ceux qui surveilleront la carte. Ce seront eux qui aideront à le dessiner.
Carlos a trois semaines. Et vous aussi.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
