Les taux hypothécaires se sont stabilisés, donnant aux acheteurs une idée plus claire des coûts d’emprunt, même si le financement reste cher. Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans était de 6,49 % pour la semaine se terminant le 25 juin, selon Freddie Mac, et a oscillé autour de 6 % au cours des six dernières semaines. Même si ce chiffre est inférieur à la moyenne de 6,77 % d’il y a un an, cela n’a pas suffi à relancer les ventes de logements.
Dans le même temps, les stocks de logements s’améliorent sur de nombreux marchés, les vendeurs sont de plus en plus disposés à négocier et le prix médian national d’inscription a diminué d’année en année, tandis que les stocks ont atteint leur plus haut niveau en deux ans, selon Realtor.com. Pourtant, malgré davantage de choix et des taux hypothécaires relativement stables, de nombreux acheteurs restent sur la touche.
En effet, le défi actuel en matière d’accessibilité financière s’étend bien au-delà du taux d’intérêt. L’assurance habitation, les impôts fonciers, les services publics, les frais HOA et les coûts d’entretien ont tous fortement augmenté ces dernières années, rendant le coût réel de l’accession à la propriété bien plus élevé que le seul versement hypothécaire mensuel.
Les taux hypothécaires ne sont qu’une partie de l’équation de l’abordabilité
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Au cours des dernières années, les taux d’intérêt hypothécaires ont dominé les discussions sur l’abordabilité du logement. Et pour cause.
Même une variation d’un point de pourcentage des taux hypothécaires peut affecter considérablement un paiement mensuel. Mais de nombreux acheteurs potentiels découvrent que des taux plus bas ne rendent pas automatiquement l’accession à la propriété abordable.
Même si les taux ont quelque peu baissé, les prix des logements restent élevés sur de nombreux marchés et les autres coûts de propriété continuent de grimper. Les taux d’intérêt hypothécaires peuvent influencer la qualification d’une personne à un prêt, mais les impôts, les assurances, les services publics et les coûts d’entretien déterminent si elle peut confortablement se permettre d’acquérir la maison après la clôture.
Le versement hypothécaire mensuel ne constitue qu’un poste dans un budget beaucoup plus important.
Les coûts de l’assurance habitation augmentent partout au pays
L’assurance habitation est l’une des dépenses de logement qui connaît la croissance la plus rapide.
Les primes d’assurance ont augmenté dans de nombreux États au cours des dernières années en raison de coûts de reconstruction plus élevés, de phénomènes météorologiques violents plus fréquents et d’une augmentation des sinistres. Certains assureurs ont complètement réduit leur couverture dans les régions à haut risque, limitant ainsi la concurrence et augmentant les primes.
Les États sujets aux ouragans, aux incendies de forêt, aux tornades et aux inondations ont connu certaines des augmentations de primes les plus fortes, mais la hausse des coûts d’assurance ne se limite plus aux régions à haut risque. Selon LendingTree, les tarifs d’assurance habitation à l’échelle nationale ont grimpé de près de 47 % entre 2020 et 2025, ajoutant des centaines de dollars ou plus aux coûts de logement annuels de nombreux propriétaires.
Une propriété qui semble abordable sur la base du seul versement hypothécaire peut entraîner des frais d’assurance de plusieurs centaines de dollars plus élevés par mois que prévu. Et contrairement à un prêt hypothécaire à taux fixe, les primes d’assurance peuvent continuer à augmenter d’année en année.
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Les taxes foncières, les frais HOA et les services publics s’additionnent
Les taxes foncières constituent une autre dépense importante que de nombreux acheteurs sous-estiment. Les factures fiscales varient considérablement selon l’État, le comté et la municipalité, de sorte que deux maisons de prix similaire peuvent être soumises à des taxes foncières annuelles radicalement différentes. Dans de nombreuses régions, la hausse de la valeur des maisons peut également entraîner des évaluations plus élevées au fil du temps, augmentant ainsi la facture fiscale même si votre versement hypothécaire reste le même.
Les frais des associations de propriétaires (HOA) peuvent encore augmenter les coûts mensuels du logement. De nombreux condominiums, maisons en rangée et communautés planifiées facturent des cotisations mensuelles allant de 200 $ à 300 $ pour les maisons unifamiliales, selon RubyHome, bien que les frais puissent être considérablement plus élevés dans certaines communautés. Les frais HOA sont devenus une considération croissante pour les acheteurs, puisque 67 % des maisons nouvellement achevées en 2024 faisaient partie d’un HOA. Certaines associations prélèvent également des cotisations spéciales pour financer des réparations majeures ou des améliorations majeures.
Les coûts des services publics sont une autre dépense qui peut grever le budget d’un ménage. Alors que les prix de l’électricité, de l’eau et du gaz naturel continuent d’augmenter dans de nombreuses régions du pays, les factures mensuelles de services publics peuvent s’accumuler rapidement. Lorsqu’elles sont combinées aux impôts fonciers, aux assurances et aux frais HOA, ces dépenses permanentes peuvent ajouter des centaines, voire des milliers de dollars chaque année au coût réel de l’accession à la propriété.
Le coût réel de posséder une maison
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De nombreux acheteurs se concentrent sur le paiement du principal et des intérêts lorsqu’ils évaluent l’abordabilité d’un bien.
Mais un budget de logement plus réaliste comprend :
- Capital et intérêts
- Taxes foncières
- Assurance habitation
- Frais HOA
- Utilitaires
- Entretien et réparations
- Aménagement paysager et entretien de la pelouse
- Frais d’urgence à domicile
Prenons l’exemple d’une maison de 400 000 $ achetée avec une mise de fonds de 10 % et un taux hypothécaire de 6,5 %. Même si le paiement mensuel du capital et des intérêts serait d’environ 2 275 $ (sur la base d’un prêt de 360 000 $), cela ne représente qu’une partie du coût de l’accession à la propriété.
Une fois que vous tenez compte des impôts fonciers, de l’assurance habitation, des services publics et de l’entretien continu, le coût mensuel réel peut dépasser 3 300 $.
|
Frais |
Estimation mensuelle |
Remarques |
|---|---|---|
|
Capital et intérêts |
2 275 $ |
Fixe 30 ans, 6,5%, 10% de baisse |
|
Taxes foncières |
253 $ |
Varie selon l’emplacement |
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Assurance habitation |
208 $ |
Basé sur la prime annuelle moyenne nationale de 2 490 $ |
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Utilitaires |
~300 $ |
Électricité, eau, gaz, etc. |
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Réserve d’entretien |
333 $ – 667 $ |
Basé sur 1 % à 2 % de la valeur de la maison par an |
|
Coût mensuel estimé du logement |
3 369 $ – 3 703 $ |
Avant les frais HOA |
Les estimations sont à titre indicatif uniquement et varient selon l’emplacement.
Pour de nombreux primo-accédants, ces dépenses récurrentes sont une surprise. Les experts financiers recommandent généralement de réserver chaque année 1 à 2 % de la valeur d’une maison pour l’entretien et les réparations.
Pour une maison de 400 000 $, cela représente environ 4 000 à 8 000 $ par an, soit environ 333 à 667 $ par mois.
Pourquoi de nombreux acheteurs sont toujours hors de prix
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Les taux hypothécaires ne sont qu’une des raisons pour lesquelles l’abordabilité du logement reste tendue. Les prix de l’immobilier restent nettement plus élevés qu’ils ne l’étaient avant la pandémie, même si l’appréciation a ralenti sur certains marchés. Selon Zillow, la valeur des maisons aux États-Unis a augmenté de 45,3 % depuis février 2020, ce qui signifie qu’environ 11 années de croissance typique des prix des maisons se sont produites en seulement cinq ans.
Dans le même temps, la croissance des salaires a eu du mal à suivre le rythme de la hausse combinée des coûts du logement.
De nombreux acheteurs qui peuvent techniquement bénéficier d’un prêt hypothécaire ont du mal à absorber confortablement les primes d’assurance, les taxes et les coûts d’entretien plus élevés ainsi que les dépenses quotidiennes comme l’épicerie, les soins de santé et le transport.
C’est l’une des raisons pour lesquelles les stocks augmentent dans de nombreux domaines alors que les ventes restent relativement lentes. Les acheteurs peuvent avoir plus d’options parmi lesquelles choisir, mais l’abordabilité reste un défi.
Comment les acheteurs peuvent réduire leurs coûts de logement
Bien que les acheteurs ne puissent pas contrôler les taux d’intérêt hypothécaires ou les prix des maisons, ils peuvent prendre des mesures pour réduire le coût global de l’accession à la propriété et éviter les mauvaises surprises après la clôture.
Achetez une assurance habitation avant de faire une offre : Les coûts d’assurance peuvent varier considérablement selon les transporteurs et les quartiers. Comparer les devis à un stade précoce peut aider les acheteurs à identifier les problèmes potentiels d’abordabilité avant de s’engager dans une propriété.
Comparez les taxes foncières entre les collectivités : Deux maisons de prix similaire peuvent avoir des factures fiscales très différentes. Regarder au-delà du prix d’achat et comparer les taux d’imposition locaux peut révéler des économies à long terme.
Tenez compte des frais HOA dans les calculs d’abordabilité : Une maison moins chère avec des frais HOA élevés peut finir par coûter plus cher qu’une maison légèrement plus chère sans eux.
Pensez à des maisons plus petites ou à des quartiers différents : Une maison moins chère avec des frais HOA élevés peut finalement coûter plus cher chaque mois qu’une maison légèrement plus chère sans ces frais. Assurez-vous d’inclure les frais d’association lors de l’évaluation de l’abordabilité.
Pensez à des maisons plus petites ou à des quartiers différents : Élargir votre rayon de recherche, choisir une maison plus petite ou explorer les communautés voisines peut réduire à la fois les coûts initiaux et les dépenses courantes telles que les taxes, l’assurance et l’entretien.
Intégrez la maintenance dans le budget : L’accession à la propriété s’accompagne de coûts continus de réparation et de remplacement. Qu’il s’agisse d’un nouveau chauffe-eau, d’une réparation de CVC, du remplacement d’une toiture ou d’un problème de plomberie, des dépenses imprévues sont inévitables. Mettre de l’argent de côté dans un fonds dédié à l’entretien de la maison peut vous aider à couvrir ces coûts sans avoir recours aux cartes de crédit ni puiser dans vos économies d’urgence.
L’abordabilité ne s’arrête pas à la clôture
Il est facile de se concentrer sur les taux hypothécaires lorsque vous envisagez d’acheter une maison, mais ils ne constituent qu’une pièce du casse-tête de l’abordabilité. L’assurance habitation, les impôts fonciers, les services publics, les coûts d’entretien et les frais HOA peuvent ajouter des centaines, voire des milliers de dollars au véritable coût mensuel de possession.
La bonne nouvelle est que les acheteurs disposent aujourd’hui de plus d’options qu’il y a un an ou deux. Les stocks s’améliorent sur de nombreux marchés et les vendeurs sont de plus en plus disposés à négocier. Mais avant de faire une offre, il est important de regarder au-delà du versement hypothécaire et d’évaluer tous les coûts liés à la possession d’une maison.
Comprendre la situation dans son ensemble peut vous aider à choisir une maison qui non seulement correspond à votre budget actuel, mais qui reste abordable pour les années à venir.
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