De nombreux retraités dépendent de leur logement pour leur sécurité financière.
La valeur nette du logement représente une part substantielle de la valeur nette des ménages âgés de 65 à 74 ans, selon l’enquête sur les finances des consommateurs de la Réserve fédérale.
Mais quand vient le temps d’exploiter cette valeur, souvent par le biais d’une vente, la conversion de la richesse immobilière en espèces ne se déroule pas toujours comme prévu pour les personnes âgées.
Une étude récente révèle que même lorsque les prix des maisons sont relativement élevés, les revenus que reçoivent les vendeurs plus âgés peuvent différer considérablement de ceux des jeunes propriétaires. Cependant, le timing et la manière dont la vente est gérée jouent un rôle.
Et même si la recherche n’identifie pas une seule cause à cette disparité, elle soulève des questions plus larges sur la façon dont les résultats de la vente d’une maison peuvent affecter le revenu de retraite et, bien sûr, les impôts. Voici plus à savoir.
Pourquoi les propriétaires plus âgés reçoivent moins d’argent pour leur maison
UN étude du Center for Retirement Research du Boston College constate des variations significatives dans les résultats de vente pour les propriétaires plus âgés. Il a analysé environ 10 millions de ventes de maisons répétées à l’aide des enregistrements d’actes CoreLogic liés à des données démographiques pour estimer l’âge des vendeurs.
Les chercheurs ont comparé les résultats selon les groupes d’âge tout en contrôlant le type de logement, l’emplacement et les conditions générales du marché et ont constaté un écart constant.
Un point clé à retenir ? Les propriétaires plus âgés ont tendance à réaliser des revenus inférieurs lorsqu’ils vendent, par rapport aux vendeurs plus jeunes présentant des caractéristiques observables similaires.
Selon les conclusions de l’étude :
- « Les vendeurs plus âgés gagnent moins à partir de 70 ans », l’écart « augmentant chaque année supplémentaire ».
- Il existe un écart estimé de 5 % dans le produit de la vente réalisé sur la période de détention moyenne de 11 ans pour certaines cohortes.
- Pour une maison typique, les différences peuvent s’élever à des dizaines de milliers de dollars, selon les conditions du marché. Selon l’étude, pour un maison médiane de 400 000 $cela représente une réduction d’environ 20 000 $ du produit.
Il semble y avoir plusieurs explications à cet écart. Mais l’étude souligne deux facteurs principaux.
- Premièrement, les propriétaires plus âgés sont plus susceptibles de vendre des maisons avec moins de mises à jour récentes, ce qui peut affecter les prix, même dans des marchés solides.
- Deuxièmement, les chercheurs rapportent que dans certains cas, les personnes âgées sont plus susceptibles d’utiliser des canaux de référencement hors marché ou moins compétitifs que le service d’annonces multiples (MLS), ce qui peut entraîner une diminution du nombre d’enchérisseurs.
À noter également : certaines ventes de maisons à un âge avancé sont motivées par des transitions de vie telles que la réduction des effectifs, les changements de santé ou le passage à une résidence-services, où la rapidité et la certitude comptent plus que la maximisation du prix. Dans certains cas, cela peut impliquer d’accepter une offre anticipée plutôt que d’attendre un processus d’inscription plus long.
Comment la baisse du prix de vente d’une maison affecte le revenu de retraite
L’impact d’une baisse du produit de la propriété peut se manifester dans la manière dont les retraités ajustent leur situation financière globale après la vente.
Un retraité peut s’attendre à ce qu’une vente de maison génère une certaine somme d’argent, suffisante, par exemple, pour financer un an ou deux de dépenses sans avoir à puiser de manière significative dans ses comptes de retraite. Mais si la vente réelle est inférieure aux prévisions, ce déficit pourrait être comblé ailleurs, par exemple par des retraits supplémentaires des IRA traditionnels, des 401(k) ou des comptes d’investissement imposables.
- Ces retraits sont généralement imposés comme un revenu ordinaire. En conséquence, un retrait plus important que prévu au cours d’une seule année peut pousser un retraité dans une tranche d’imposition marginale plus élevée, même si seulement une partie de son revenu dépasse le seuil.
- La même augmentation des revenus déclarés peut également éventuellement affecter les primes Medicare (surtaxes IRMMA), puisque ces coûts sont liés aux niveaux de revenus des deux années précédentes.
Par conséquent, un prix de vente d’une maison inférieur aux prévisions peut avoir des conséquences sur la planification de la retraite au-delà de la transaction elle-même.
Impôt sur les plus-values sur les ventes de maisons de plus de 65 ans
Même si l’impact fiscal ici concerne principalement la façon dont le remplacement du revenu circule dans le reste du portefeuille de retraite, les gains en capital sont un facteur important à la retraite.
Le traitement fiscal d’une résidence principale reste inchangé, y compris l’exclusion des plus-values sur la vente d’une maison pouvant aller jusqu’à 250 000 $ pour les célibataires et 500 000 $ pour les couples mariés. Cet allègement fiscal peut protéger entièrement de nombreux propriétaires de la taxe sur la vente.
Pourtant, d’autres données récentes indiquent qu’environ 8 % des ventes de logements ont abouti à des gains dépassant le seuil d’exclusion du logement. C’est plus du double du pourcentage enregistré au cours des cinq dernières années, selon un rapport de la société d’information et d’analyse des consommateurs CoreLogic.
Cette part croissante des gains imposables a donné lieu à plusieurs propositions à Capitol Hill, notamment des projets de loi qui élimineraient les impôts sur les plus-values sur les ventes de maisons et une récente proposition législative visant à augmenter l’exclusion des gains en capital à 1 million de dollars pour les propriétaires âgés de 65 ans et plus.
Pourquoi cela se produit-il ? L’un des problèmes est que le plafond d’exclusion n’a pas été ajusté en fonction de l’inflation, de sorte que la valeur de l’allégement fiscal accordé par l’exclusion relative à la vente d’une maison s’est érodée au fil du temps.
En conséquence, les propriétaires aux États-Unis, mais plus souvent dans les États où la valeur des propriétés est élevée, comme la Californie, New York, le New Jersey, le Massachusetts, la Floride et le Colorado, verront probablement leurs gains dépasser la limite d’exonération.
Vendre une maison à la retraite : Conclusion
Si vous envisagez de vendre une maison, il peut être utile de parler d’abord avec un planificateur financier ou un fiscaliste pour comprendre comment le produit de la vente pourrait affecter vos finances de retraite.
La situation financière de chaque individu est différente et un professionnel de confiance peut vous aider avec une stratégie sur mesure.
Cependant quelques considérations :
- Comment la vente s’intègre dans votre stratégie globale de revenu de retraite
- Si le produit pourrait affecter le revenu imposable ou les primes Medicare
- Comment les bénéfices seront utilisés, économisés ou réinvestis
Il peut également être utile de se demander si le moment de la vente laisse suffisamment de temps pour attirer plusieurs acheteurs. Comme le suggère l’étude, l’urgence peut limiter les options du vendeur et rendre plus difficile la maximisation du prix de vente.
