Au moment où de nombreux investisseurs immobiliers achètent leur dernière propriété, ils ne sont plus à la recherche d’opportunités. Ils réclament un report d’impôt.
Cela peut paraître dur. Mais après des années en tant que professionnel de la finance travaillant avec des investisseurs vendant des biens immobiliers appréciés, j’ai remarqué quelque chose d’important : de nombreuses personnes ne veulent pas réellement d’une autre propriété. Ils ne veulent tout simplement pas du projet de loi fiscale.
Alors ils achètent quand même quelque chose.
Il y a quelques années, un homme est entré dans mon bureau et avait extraordinairement bien réussi dans l’immobilier. Pendant plusieurs décennies, il a constitué un portefeuille d’environ 160 maisons unifamiliales. propriétés locatives. Il avait de l’appréciation. Il avait de la trésorerie. Il possédait des capitaux propres dont la plupart des investisseurs rêvent.
Il était également épuisé.
Alors que nous nous asseyions, je m’attendais à la conversation habituelle : taux plafonds, dépréciation, financement, 1031 échéanciers de change. Au lieu de cela, après quelques minutes, il s’est penché en arrière et a dit quelque chose que je n’ai jamais oublié.
« Je ne pense pas vouloir une autre propriété », a-t-il déclaré. « Je pense que je veux juste du soulagement. »
Ensuite, nous sommes passés à la conversation qu’il avait réellement besoin d’avoir.
La question que la plupart des investisseurs ne se posent jamais
Lorsque les investisseurs s’approchent d’un 1031 échangela conversation commence presque toujours par les impôts.
- Combien dois-je?
- De combien de temps ai-je ?
- Qu’est-ce qui constitue un bien de remplacement ?
Ce sont des questions importantes. L’échange 1031 reste l’un des plus puissants outils de report d’impôt à la disposition des investisseurs immobiliers.
Mais il y a une question plus importante qui est rarement posée : quel rôle est-ce que je veux que l’immobilier joue dans le reste de ma vie ?
Pour de nombreux investisseurs, la réponse à cette question a changé, souvent sans qu’ils s’en rendent pleinement compte.
Le problème est que le processus 1031 ne s’arrête pas assez longtemps pour qu’ils s’en aperçoivent.
L’horloge de 45 jours change de comportement
Une fois la propriété fermée, l’investisseur n’a que 45 jours pour identifier un bien de remplacement. Cette horloge crée un type particulier de pression qui mérite d’être compris.
Sous pression, les gens optimisent le problème immédiat qui se présente à eux. Dans un échange 1031, le problème immédiat concerne presque toujours les taxes.
Pour de nombreux investisseurs, le potentiel impôt sur les plus-values le projet de loi est suffisamment gros pour changer de comportement. Alors, au lieu de poser de plus grandes questions sur le mode de vie, risque de concentration ou des objectifs à long terme, l’accent se réduit à une seule chose : comment puis-je éviter de payer des impôts dès maintenant ?
C’est ainsi qu’une personne qui souhaite tranquillement moins de responsabilités finit par acheter une autre propriété.
Le bien de remplacement semble souvent raisonnable sur le papier. Il peut être plus récent, plus grand ou situé sur un marché plus fort. Cela peut promettre moins de maux de tête que la propriété vendue.
Mais six mois plus tard, de nombreux investisseurs réalisent quelque chose d’important : ils ont résolu un problème fiscal et créé un problème de style de vie.
La dernière propriété est souvent différente de la première
Le plus réussi investisseurs immobiliers construit sa richesse grâce à la concentration, à la patience et au travail acharné.
Ils ont acheté des propriétés alors que d’autres ne le feraient pas. Ils traitaient des locataires, des logements vacants, des réparations, des problèmes de financement et des cycles économiques. Ils ont accepté les fardeaux de la propriété et ont bénéficié d’une appréciation au fil du temps.
Mais finalement, quelque chose change.
L’investisseur qui appréciait autrefois l’exploitation d’immeubles commence à privilégier la simplicité à l’expansion. L’attrait d’un autre remplacement de toit s’estompe. La retraite devient moins théorique et plus réelle. Souvent, les enfants ne veulent pas hériter de responsabilités de gestion.
Et tranquillement, de nombreux investisseurs commencent à se poser une question à laquelle ils ne s’attendaient pas : pourquoi est-ce que j’ajoute encore à un portefeuille que je préférerais quitter ?
Il s’agit d’un objectif complètement différent de celui qui a motivé la construction du portefeuille en premier lieu.
Pourtant, de nombreux investisseurs continuent d’acheter des biens de remplacement comme si rien n’avait changé.
Quand le soulagement devient l’objectif
Il n’y a rien de mal à vouloir du soulagement.
- Ce n’est pas de la paresse
- Ce n’est pas un échec
- Ce n’est pas un manque d’ambition
Il s’agit simplement de reconnaître que les objectifs qui motivent l’accumulation de richesse ne sont pas toujours les mêmes que ceux qui servent l’économie. préservation de la richesse.
Cette distinction est importante car un échange 1031 n’est pas seulement une décision fiscale. C’est souvent une décision de vie.
Les investisseurs qui s’en rendent compte tôt disposent généralement de plus d’options.
Des structures comme les fiducies statutaires du Delaware (DST) et 721 échange des stratégies ont été créées pour les investisseurs qui souhaitent une exposition continue à l’immobilier sans rester des propriétaires actifs.
Ils ne conviennent pas à tout le monde, mais ils reflètent une tendance plus large : de nombreux investisseurs finissent par passer de l’exploitation d’immeubles à l’allocation de capital.
Il s’agit d’une conversation fondamentalement différente de celle des taux plafonds et des délais de clôture.
La liberté a aussi de la valeur
L’une des idées les plus négligées dans planification financière est-ce que la simplicité, la flexibilité et le temps ont tous de la valeur.
Toutes les décisions ne doivent pas être évaluées exclusivement sous l’angle de la minimisation fiscale.
L’investisseur qui reporte de manière agressive chaque dollar de gains en capital se retrouve parfois coincé dans un portefeuille qui ne correspond plus à sa vie.
Pendant ce temps, l’investisseur qui accepte un certain impôt en échange de flexibilité et de tranquillité d’esprit peut se retrouver dans une bien meilleure situation émotionnelle et financière.
Il n’y a pas de réponse universellement correcte.
Mais les investisseurs devraient au moins être honnêtes quant aux compromis à faire.
L’homme aux 160 propriétés locatives a finalement trouvé un chemin qui lui a donné ce qu’il recherchait réellement. Il ne s’agissait pas d’un autre contrat de location. C’était une relation totalement différente avec sa capitale.
La meilleure question
Un échange 1031 peut être une excellente stratégie. Il a aidé d’innombrables investisseurs à préserver et à accroître leur richesse au fil du temps.
Mais les investisseurs doivent faire attention à ne pas laisser la fiscalité faire bouger le chien de l’investissement.
Avant le début du prochain échange, cela vaut la peine de se poser tranquillement une question qui n’a rien à voir avec les taux de capitalisation ou les délais de clôture : qu’est-ce que je veux réellement à partir d’ici ?
Pour de nombreux investisseurs, notamment ceux qui ont passé des décennies constitution de portefeuilles immobiliersla réponse honnête à cette question pourrait les surprendre.
Cela a surpris l’homme aux 160 propriétés.
Mais une fois qu’il l’avait finalement dit à voix haute, il connaissait déjà la réponse.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
