Sur le marché immobilier complexe d’aujourd’hui, la compréhension des nuances de 721 structures Upreit DST est essentielle pour tout investisseur.
L’une des caractéristiques critiques de ces arrangements est que le REIT contient la propriété – mais pas – pour acheter la propriété du DST via la stratégie UPREIT. Cette distinction subtile peut avoir de profondes implications pour les investisseurs, ce qui rend la diligence raisonnable non seulement recommandée, mais critique.
L’anatomie d’une structure DST 721 Upreit
Dans une transaction typique de DST 721, une propriété est initialement transférée dans une fiducie statutaire du Delaware (DST), permettant aux investisseurs d’acquérir un intérêt bénéfique dans l’immobilier sans gérer directement l’actif via une échange 1031.
Plus tard, le REIT peut choisir d’acquérir la propriété à partir du DST. Cependant, parce que le RPE n’a que la possibilité d’exécuter cet achat et n’est pas obligé ou contraint de le faire, la décision repose entièrement entre les mains de la FPI.
Cet arrangement signifie que si les investisseurs pourraient être attirés par les avantages de 721 investissements de haut niveau – tels que les avantages fiscaux et un potentiel de flux de revenu passif – ils supportent également certains risques.
Un risque clé pourrait être que le RPE puisse décider de marquer le prix d’achat de la propriété lors du transfert de la DST vers son propre portefeuille, quelles que soient les conditions du marché changeantes.
L’importance du calendrier du marché et de la diligence raisonnable sur 721 investissements upreit
Imaginez un scénario où une FPI acquiert une propriété pour 100 millions de dollars en 2022. Au cours des deux prochaines années, les facteurs macroéconomiques – en particulier la hausse des taux d’intérêt – entraînent une baisse de 20% de la valeur marchande de la propriété.
D’ici 2024, la propriété ne vaut que 80 millions de dollars. Malgré ce ralentissement, certains FPI peuvent choisir de marquer le prix de la propriété de 20% en fonction de leur coût d’acquisition d’origine en 2022.
Cette manœuvre entraîne la facturation des investisseurs de la DST pour un actif qui, dans les conditions actuelles du marché, vaut beaucoup moins à 80 millions de dollars.
Cet exemple souligne un point critique: étant donné que la FPI n’est pas obligée d’acquérir la propriété dans un échange 721 des investisseurs du DST, il peut retarder ou même renoncer à la transaction si les conditions du marché se détériorent davantage.
Dans de tels cas, les investisseurs pouvaient se retrouver enfermés dans un investissement DST avec des évaluations gonflées et des attentes mal alignées.
Comprendre l’évaluation et les majorations: éléments cruciaux pour 721 investisseurs upreit à considérer
L’une des premières questions qu’un investisseur devrait poser est de savoir si le DST qu’ils considèrent a fait l’objet d’une majoration du RPE – et si oui, par quel pourcentage.
Souvent, ces FPI, déjà en possession de la propriété, le vendent au DST à un prix marqué qui peut parfois dépasser 20% (ceci est souvent appelé une «transaction de longueur non-Arm»).
Un balisage important peut être un drapeau rouge, suggérant que l’actif sous-jacent peut être surévalué et que les frais cachés pourraient éroder les rendements potentiels. Bien que de tels balisages soient divulgués dans les petits caractères du mémorandum de placement privé, ils sont souvent omis du tableau des produits estimés.
Cette omission rend difficile pour les investisseurs de suivre la base du coût réelle et de comprendre la situation financière complète, augmentant ainsi le risque d’attentes mal alignées au fil du temps.
Le rôle critique de l’expertise dans la navigation 721 échanges upreits
Compte tenu de ces complexités, les investisseurs doivent faire preuve de prudence et évaluer en profondeur à la fois le prix d’acquisition pour lequel la FPI a acheté la propriété et les majorations ultérieures qu’elles transmettent aux investisseurs du DST.
Les conditions du marché sont dynamiques et les propriétés qui étaient autrefois la valeur marchande peuvent rapidement se déprécier en raison de changements économiques, tels que les variations des taux d’intérêt.
Avec la capacité du REIT à faire de l’exercice ou ne pas exercer son option à un moment de son choix, les risques associés à la surévaluation deviennent encore plus prononcés pour 721 investisseurs DST.
Conclusion
La flexibilité inhérente à 721 UPREIT DSTS, tout en offrant des avantages significatifs, introduit également une couche de risque qui ne doit pas être sous-estimée. Les investisseurs doivent être parfaitement conscients que l’option d’un FPR, mais pas l’obligation d’acquérir une propriété, pourrait conduire à des situations où les valeurs de marché et les prix marqués pourraient vraiment avoir un impact sur un investisseur.
Cette divergence souligne la nécessité d’une diligence raisonnable sur 721 DST et investissements upreit – garantissant que les investisseurs sont informés des majorations, du calendrier des changements de marché et des risques financiers sous-jacents.
En fin de compte, la diligence raisonnable ne garantit jamais un investissement rentable, et les 721 investissements Upreit et DST pourraient entraîner une perte complète de capital investi. C’est la raison pour laquelle essayer de comprendre exactement ce qui se passe au DST 721 Upreit et la destination finale du REIT est crucial.
Je passe beaucoup de temps à comprendre ces détails complexes afin de partager les implications avec nos investisseurs. Après près de deux décennies d’expérience dans l’échange 1031 et 721 espaces de l’UPREIT, j’ai appris qu’une diligence raisonnable approfondie est la clé pour prendre des décisions d’investissement éclairées.
Contrairement à de nombreux conseillers financiers, gestionnaires de patrimoine, RIAS et même les courtiers DST, je fais un impératif de plonger dans les petits caractères et de scruter les marques et les méthodologies d’évaluation qui peuvent souvent être négligées.
Comprendre l’option mais pas l’obligation – et savoir quand et comment cette option pourrait être exercée – peut faire la différence entre un investissement rentable et un faux pas coûteux.
