Imaginez ceci: vous vous tentez devant votre dernier investissement immobilier, une charmante location de vacances triplée en valeur depuis que vous l’avez achetée. Vous êtes prêt à vendre et à récolter les récompenses de votre investissement avisé.
Mais attendez! Avant de faire éclater le champagne, il y a un groupe de fête que vous devez traiter: la taxe sur les gains en capital.
Ne vous inquiétez pas, cependant. Nous avons quelques stratégies pour vous aider à maintenir davantage vos bénéfices durement gagnés. Bienvenue dans le monde des stratégies de report de l’impôt immobilier.
Le marché immobilier: le paradis d’un vendeur
Si vous êtes un investisseur immobilier en 2025, vous vous sentez probablement assez bien en ce moment. Le marché favorise les vendeurs, les stocks limités faisant augmenter les prix. Les taux d’intérêt se sont stabilisés et pourraient même être en descente plus tard cette année. C’est le moment idéal pour profiter de vos investissements, mais personne ne veut remettre une grande partie de leurs bénéfices pour le fisc.
C’est là que les stratégies de report d’impôt entrent en jeu. Ce ne sont pas des astuces magiques pour faire disparaître vos impôts, mais ce sont des moyens légitimes de reporter ou potentiellement de réduire votre taxe sur les gains en capital. Le but? Pour garder plus d’argent dans votre poche et travailler pour vous.
Travailler pour réduire votre taxe sur les gains en capital est une danse délicate et qui doit être entrepris avec précaution. Comme toujours, c’est un bon conseil de travailler avec une équipe expérimentée et compétente qui connaît chaque mouvement et comment les faire. Dans cet esprit, explorons cinq stratégies averties qui peuvent vous aider à garder autant de votre argent durement gagné.
Stratégie n ° 1: les limbes à faible revenu
Imaginez que vous jouez aux limbes avec l’IRS. Plus vous baissez (en revenus), mieux vous le faites. C’est l’idée de base derrière notre première stratégie: vendre des actifs au cours d’une année à faible revenu.
Voici comment cela fonctionne:
Rencontrez Jack, un investisseur immobilier prospère. Il possède plusieurs propriétés, dont un petit immeuble qu’il a acheté pour 500 000 $ il y a cinq ans. Cela vaut maintenant 800 000 $, ce qui signifie qu’il regarde un gain en capital de 300 000 $ si / quand il vend.
En règle générale, le revenu de Jack le place dans la tranche d’imposition la plus élevée. Mais cette année, il prend un congé sabbatique pour parcourir le monde (Lucky Guy!). Son revenu sera beaucoup plus bas que d’habitude.
En vendant son immeuble cette année, Jack peut profiter de la baisse des taux d’imposition sur ses gains en capital. Au lieu de payer 20% (le taux de gains en capital le plus élevé à long terme), il pourrait payer seulement 15% ou même 0% si son revenu est suffisamment bas.
La clé ici est de comprendre que votre taux d’imposition des gains en capital est déterminé par votre revenu imposable global. Donc, si vous pouvez chronométrer votre vente de propriétés pour coïncider avec un an où vos revenus sont plus bas, vous pouvez économiser un paquet. Assurez-vous de travailler votre professionnel de l’impôt dans la conversation pour des conseils personnalisés et à jour si vous chronométrez une transaction comme celle-ci.
Stratégie n ° 2: The Tidement Sale Shuffle
Si l’idée d’une grosse somme forfaitaire (et de la facture fiscale qui l’accompagne) vous rend nerveux, vous voudrez peut-être essayer le shuffle de la vente à tempérament.
Une vente de versement procède quelque chose comme ceci:
Sarah possède une propriété commerciale d’une valeur de 1 million de dollars. Elle l’a acheté pour 600 000 $ il y a quelques années, elle envisage donc un gain en capital de 400 000 $. Au lieu de le vendre carrément, elle accepte une vente de versement avec l’acheteur.
L’acheteur paie 200 000 $ à Sarah et accepte de payer les 800 000 $ restants au cours des quatre prochaines années. Cela répartit le gain en capital de Sarah sur cinq années d’imposition au lieu de la frapper à la fois.
Au cours de la première année, Sarah ne reconnaît que 20% de son gain en capital (80 000 $), ce qui réduit considérablement son fardeau fiscal pour cette année. De plus, elle peut différer les impôts sur le reste du gain jusqu’à ce qu’elle reçoive les paiements.
Mais rappelez-vous, il y a des règles dans cette danse:
- Le premier versement doit être payé dans l’année suivant l’année d’imposition de la vente.
- Vous devez enregistrer la vente sur le formulaire IRS 6252.
C’est comme manger votre dessert préféré sur une semaine au lieu de tout en même temps – vous pouvez toujours en profiter, mais sans la ruée vers le sucre (ou dans ce cas, le coup d’impôt).
Stratégie n ° 3: Le CHA-CHA de bienfaisance avec des fonds avisés des donateurs
Qui a dit que vous ne pouviez pas faire du bien et économiser sur les impôts en même temps? Entrez le Fonds adopté par les donateurs (DAF), un compte d’investissement caritatif qui vous permet de soutenir vos causes préférées tout en réduisant votre facture fiscale.
Considérons le cas de Tom, qui vient de vendre une propriété locative pour un gain de 500 000 $. Au lieu de faire face à une facture fiscale lourde, il décide d’ouvrir un DAF et de contribuer 100 000 $ de ses gains.
Tom obtient une déduction fiscale immédiate pour sa contribution, ce qui aide à compenser l’impôt sur les gains en capital sur sa vente de biens. De plus, l’argent dans la DAF peut être investi et se développer en franchise d’impôt. Tom peut ensuite recommander des subventions du fonds à ses organismes de bienfaisance préférés au fil du temps.
C’est comme avoir votre gâteau, le manger aussi, puis le partager avec les autres – tout tandis que l’IRS reprend une partie de l’onglet. Gardez à l’esprit qu’il existe des limites de revenu brutes ajustées avec les DAF et gérez toujours vos plans par vos conseillers fiscaux.
Stratégie n ° 4: le 1031 échange en deux étapes
Maintenant, parlons du grand-père de toutes les stratégies de report de l’impôt immobilier: l’échange 1031, également connu sous le nom de « échange tout comme ». 1031 échanges existent depuis une centaine d’années, et lorsque vous vous imprénez des avantages, il est facile de voir pourquoi:
Lisa possède un petit immeuble de bureaux qu’elle a acheté pour 1 million de dollars. Cela vaut maintenant 1,5 million de dollars. Au lieu de vendre et de payer des impôts sur le gain de 500 000 $, Lisa décide de faire un échange de 1031.
Elle vend son immeuble de bureaux et utilise tous les bénéfices pour acheter une propriété commerciale plus importante d’une valeur de 2 millions de dollars. Parce qu’elle échange essentiellement un immeuble de placement contre une autre, Lisa peut différer des impôts payants sur son gain de 500 000 $.
Mais soyez prudent. Les règles d’échange 1031 sont strictes:
- La nouvelle propriété doit être « en son genre » (généralement, tout immobilier détenu pour l’investissement) et généralement coûter au moins autant que, ou plus, la propriété abandonnée.
- Vous devez identifier les propriétés de remplacement potentielles dans les 45 jours suivant la vente de votre propriété d’origine et fermer sur la nouvelle propriété dans les 180 jours. (Voir un calendrier pour 1031 échanges.)
- L’argent – le produit de la vente de la propriété d’origine – doit être détenu par un intermédiaire qualifié (QI), qui est également chargé de le transmettre à l’entité qui vend la nouvelle propriété. Le Qi facilite également la transaction de nombreuses autres manières.
L’échange 1031 peut être un outil puissant, en particulier pour la construction d’un empire immobilier. Vous pouvez potentiellement différer les taxes indéfiniment en réduisant continuellement vos gains en nouvelles propriétés. Et si vous vous accrochez à ces investissements jusqu’à ce que vous décédez, vos héritiers pourraient même recevoir une «étape dans la base», éliminant potentiellement le passif d’impôt sur les gains en capital.
Stratégie n ° 5: The Opportunity Zone Tango
Notre stratégie finale consiste à investir dans des zones d’opportunités qualifiées (Qozs) – des communautés en détresse économiquement identifiées par le gouvernement comme ayant besoin d’investissement. Contrairement à 1031 échanges, les Qozs ont une histoire opérationnelle assez récente, ayant leurs origines dans la loi sur les réductions d’impôts et les emplois (TCJA) de 2017.
Regardons Mark, qui vient de vendre une propriété et a 1 million de dollars en gains en capital. Au lieu de payer des impôts sur ce gain, il investit le montant total dans un fonds d’opportunité qualifié (QOF) qui développe des propriétés dans un Qoz.
Ce faisant, Mark peut différer des impôts sur son gain de 1 million de dollars jusqu’au 31 décembre 2026 (ou jusqu’à ce qu’il vende son investissement QOF, selon la première éventualité). C’est un grand avantage. Mais la vraie magie vient s’il détient son investissement QOF pendant au moins 10 ans… parce qu’il ne paiera aucun impôt sur les gains en capital pour toute appréciation de son investissement QOF après cela.
C’est comme si le gouvernement vous faisait un allégement fiscal pour aider à revitaliser les communautés. Parlez d’un gagnant-gagnant.
La grande finale: assembler tout
Maintenant que nous avons exploré ces stratégies, vous vous demandez peut-être: « Lequel me convient? » La réponse, comme pour la plupart des choses en finance, est: cela dépend.
Votre situation spécifique, vos objectifs et votre tolérance aux risques joueront tous un rôle dans la détermination de la meilleure stratégie (ou combinaison de stratégies) pour vous. C’est pourquoi il est crucial de travailler avec une équipe de professionnels qui comprennent à la fois l’immobilier et les impôts.
Pensez-y comme pour assembler votre propre équipe de rêve d’impôt:
- Un courtier immobilier avisé pour vous aider à identifier d’excellentes opportunités d’investissement
- Un CPA compétent pour naviguer dans le paysage fiscal complexe
- Un conseiller financier qualifié pour vous assurer que votre stratégie immobilière s’aligne sur vos objectifs financiers globaux
- Et dans le cas de 1031 échanges, un intermédiaire qualifié qui peut quart-arrière votre transaction du début à la fin
Ensemble, cette équipe peut vous aider à chorégraphier une stratégie de différence d’impôt qui vous fait danser jusqu’à la banque.
L’appel du rideau: pensées finales
N’oubliez pas que l’objectif de ces stratégies n’est pas seulement de reporter les taxes indéfiniment. Le report d’impôt est un moyen de parvenir à une fin: il s’agit vraiment de garder plus de votre argent à travailler pour vous, d’augmenter potentiellement vos rendements au fil du temps et d’aligner vos investissements immobiliers avec vos objectifs financiers plus larges.
Les lois et réglementations fiscales changent toujours, donc ce qui fonctionne aujourd’hui pourrait ne pas fonctionner demain. Restez informé, restez flexible et n’ayez pas peur d’ajuster votre stratégie au besoin.
Donc, la prochaine fois que vous confrontez une grande facture d’impôt sur les gains en capital sur votre investissement immobilier, ne paniquez pas. Respirez profondément, mettez vos chaussures de danse et rappelez-vous: avec les bons mouvements, vous pouvez conserver plus de vos bénéfices pendant que le fisc attend dans les ailes.
