Beaucoup de gens se lancent dans l’immobilier de la même manière que mon frère Brian et moi l’avons fait. Vous achetez quelques propriétés en parallèle, apprenez au fur et à mesure et supposez qu’une croissance régulière viendra du fait de posséder un bien immobilier assez longtemps.
Avant de fonder Roers Companies en 2012, nous avons constitué un portefeuille d’environ 20 propriétés résidentielles et de logements étudiants à proximité de l’Université du Minnesota. Il s’agit d’une entreprise parallèle que nous avons développée en travaillant dans la finance : Brian en tant que CPA et moi en tant que CERTIFIED FINANCIAL PLANNER® (CFP®).
À l’époque, nous connaissions bien notre marché local et disposions d’un réseau solide, mais nous pensions encore assez petit. Nous nous sommes concentrés sur la gestion des locations individuelles au lieu de construire quelque chose de durable sur le long terme.
Avec le recul, il est clair que nous devions changer notre perspective sur le risque et la croissance. Les investisseurs ont aujourd’hui moins de marge d’erreur qu’il y a quelques années, ce qui rend la planification et la gestion des risques à long terme bien plus importantes.
Même si le parcours de chaque investisseur est différent, ce sont les trois leçons qui ont façonné notre approche et que chaque investisseur doit comprendre dès le départ.
1. Plus petit ne signifie pas toujours plus sûr
De nombreux nouveaux investisseurs commencent par une location unifamiliale, un duplex ou une petite propriété multifamiliale parce que cela semble gérable. Il n’y a rien de mal à cette approche, mais beaucoup de gens supposent qu’une taille plus petite signifie automatiquement un risque moindre.
En pratique, des propriétés plus petites peuvent vous exposer. Si vous êtes propriétaire d’un duplex et qu’un locataire part, une grande partie de vos revenus disparaît du jour au lendemain.
Une réparation majeure peut anéantir la majeure partie des bénéfices de l’année. Même le roulement de routine a plus de poids lorsqu’il n’y a qu’une poignée d’unités soutenant la propriété.
C’est l’une des premières leçons que Brian et moi avons apprises à mesure que nous développions notre activité au-delà de la location-vente et de la location étudiante. Les communautés d’appartements plus grandes ont apporté plus de complexité opérationnelle, mais elles ont également créé plus de stabilité.
Les inoccupations, les réparations et les problèmes quotidiens ont eu moins d’impact sur la performance globale de la propriété car le risque était réparti sur un plus grand nombre d’unités.
Pour les investisseurs individuels, cela ne signifie pas nécessairement se lancer directement dans un projet de 200 logements. Cela signifie comprendre que les grandes propriétés ont tendance à absorber différemment les hauts et les bas de la propriété.
Lorsqu’un locataire déménage ou qu’une réparation imprévue survient, ces problèmes n’ont pas le même impact que lorsque vous n’avez qu’une poignée d’unités.
2. La diversification ne concerne pas uniquement le marché boursier
Acheter une propriété résiliente est une décision. Construire un portefeuille résilient en est une autre.
L’une des expériences les plus importantes de nos premières années s’est produite lors du boom pétrolier du Dakota du Nord. À l’époque, la demande était en plein essor et nous nous développions sur des marchés en croissance incroyablement rapide pour accueillir l’afflux de travailleurs du secteur pétrolier.
Au plus fort du boom, il semblait que la demande ne ralentirait jamais. Puis les conditions ont changé.
Cette expérience a renforcé quelque chose qui s’applique partout : aucun marché ne reste éternellement chaud et aucune région n’est à l’abri des changements économiques.
Après cela, nous sommes devenus beaucoup plus intentionnels en matière de diversification. Nous nous sommes étendus à différents États et à différents types de logements parce que nous ne voulions pas que l’avenir de l’entreprise soit trop étroitement lié à une économie ou à une industrie locale.
Pour nous, cela signifiait – et signifie toujours – constituer un portefeuille qui ne dépend pas trop d’un marché, d’un type de propriété ou d’une étape du cycle économique.
Les investisseurs individuels devraient penser de la même manière. Trop souvent, les gens construisent des portefeuilles entièrement autour de ce qui leur est familier ou proche de chez eux. Cela peut fonctionner pendant un certain temps, mais cela peut aussi exposer les investisseurs à des risques qu’ils n’avaient pas anticipés.
Cela est particulièrement vrai à l’heure où les marchés régionaux évoluent dans la réinitialisation de l’offre et de la demande à laquelle nous assistons aujourd’hui.
La diversification immobilière ne consiste pas seulement à posséder davantage de propriétés. Il s’agit de réduire la probabilité que tous vos investissements soient affectés simultanément par les mêmes pressions économiques.
3. La valeur à long terme se construit généralement grâce aux opérations et non à la chance
De nombreuses personnes se lancent dans l’immobilier en pensant que les gains les plus importants proviendront de la seule appréciation. Cela arrive parfois, mais s’appuyer sur l’appréciation du marché comme stratégie dans son ensemble peut créer des problèmes. Les opérateurs solides examinent de près les performances d’une propriété.
- Les dépenses peuvent-elles être gérées plus efficacement ?
- Y a-t-il des améliorations qui pourraient rendre la propriété plus compétitive ?
- La direction aide-t-elle la propriété à fonctionner à son plein potentiel ?
Ces décisions ont tendance à avoir plus d’importance au fil du temps que l’espoir que le marché continue de progresser.
Les investisseurs sont également confrontés aujourd’hui à un environnement plus concurrentiel qu’il y a dix ans, notamment dans le secteur des logements multifamiliaux. Dans ce secteur, la valeur est étroitement liée aux revenus que produit une propriété.
Améliorer les opérations, réduire les inefficacités et apporter des améliorations réfléchies peuvent tous renforcer les performances d’une manière bien plus fiable que d’essayer de prédire les fluctuations du marché.
Ce changement de mentalité change la façon dont les investisseurs abordent la croissance. Au lieu d’attendre que le marché crée de la valeur, ils se concentrent sur la création de valeur grâce à une meilleure exécution et une meilleure gestion à long terme.
L’immobilier peut absolument être un puissant outil de création de richesse à long terme, et l’expérience m’a appris que le succès vient généralement plus de la concentration que de l’élan.
Les investisseurs qui durent sont généralement ceux qui font preuve de courage lorsque les marchés changent et évitent de prendre des décisions émotionnelles lorsque les choses deviennent incertaines.
Cette approche n’est peut-être pas passionnante à court terme, mais elle tend à créer beaucoup plus de stabilité – et de succès – à long terme.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
