En théorie, 1031 échanges semblent assez simples: vendre un immeuble de placement et, dans les 180 jours, utiliser le produit de cette transaction pour acheter une propriété de remplacement, différant ainsi la nécessité de payer des impôts sur les gains en capital sur la vente d’origine.
Mais en pratique…
La vérité pas si simple est qu’une série de règles d’échange IRS 1031 complexes régit la réussite de ces transactions. En conséquence, les transactions peuvent s’effondrer de manière coûteuse en raison de faux pas innocents parmi ce réseau de provisions longues et rigides. Le résultat peut être une facture fiscale imprévue qui peut présenter des cauchemars même pour les investisseurs les plus bien nantis.
En conséquence, il est essentiel pour les investisseurs de saisir des échanges en son genre avec prudence, bien informés des risques multiples sapant un échange 1031 mal exécuté et accompagné d’une équipe financière qui est à la fois bien informée et expérimentée dans cette zone nuancée.
Examinons certains des multiples Tripwires qui peuvent entraîner la conversion involontaire d’une stratégie d’imposition en un cauchemar fiscal pour les investisseurs sous-préparés.
1. Dates limites soufflées
Deux délais critiques doivent être respectés dans tout échange de 1031. Premièrement, l’investisseur doit identifier une propriété de remplacement (ou des propriétés) dans les 45 jours suivant la vente de la propriété abandonnée. Deuxièmement, et tout aussi important, la transaction pour acquérir la propriété de remplacement doit être achevée dans les 180 jours suivant la vente d’origine. Il est important de noter que la loi se réfère aux jours civils, pas aux jours ouvrables – le non-respect des week-ends ou des vacances ne servira pas d’excuse.
L’inflexibilité de l’IRS sur ce point est bien documentée. En fait, les seules extensions connues des délais 1031 ont été le résultat d’une réparation en cas de catastrophe de l’IRS, et dans ces cas, il oblige l’IRS à émettre un avis de réparation en cas de catastrophe et à le publier sur son site Web. Même une déclaration de catastrophe de la FEMA n’est pas suffisante.
En raison des urgences personnelles, les investisseurs croient parfois qu’ils méritent des exceptions ou des renonciations aux délais, mais en dehors d’un avis de secours en cas de catastrophe, les règles interdisent la flexibilité ou les écarts – même pour des motifs sympathiques tels que les problèmes médicaux ou les décès familiaux qui se produisent pendant les transactions.
2. Ne pas identifier une propriété de remplacement dans les 45 jours ou terminer l’échange dans les 180 jours
Étroitement liés au premier échec, il est important de savoir ce que l’IRS signifie en «identifiant» une propriété de remplacement et en «terminant» les transactions.
Il existe deux façons acceptées d’identifier une propriété de remplacement:
- En terminant l’achat de la propriété de remplacement dans les 45 jours (à quel point aucune identification écrite n’est nécessaire, car l’achat lui-même satisfait l’exigence d’identification)
- Plus souvent, par avis d’identification écrite par l’intermédiaire de l’intermédiaire qualifié
The taxpayer should sign a qualifying Identification Notice, which should be clear, specific and unambiguous and should be delivered to the qualified intermediary (QI) or some other party representing the seller of the replacement property no later than midnight of the 45th calendar day after the Vente de la propriété abandonnée.
De même, l’achat de l’achat de la propriété de remplacement signifie que la transaction est finalisée au plus tard à minuit le 180e jour suivant la vente de la propriété d’origine.
De plus, l’échangeur doit déposer le formulaire 8824 avec sa déclaration de revenus fédérale pour l’année au cours de laquelle l’échange a eu lieu. Le non-respect de la transaction en temps opportun, ou le signaler à l’IRS de manière appropriée, entraînera l’échec de l’échange et la perte des avantages fiscaux.
3. Chaîne de garde brisée
L’une des principales responsabilités du Qi est de gérer correctement le produit de la vente de la propriété abandonnée et de les transmettre de manière appropriée au vendeur de la propriété de remplacement. Il est essentiel que les fonds en question ne soient pas venus avec d’autres fonds, ni que le contribuable ait jamais un contrôle personnel sur les fonds, même temporairement. Le taraudage des projets d’échange pour des utilisations non autorisées, y compris les prêts temporaires, annule la validité de l’échange.
De la même manière, permettant au contribuable de prendre le contrôle personnel des fonds, en les stationnant dans un compte courant personnel ou en leur accès autrement, provoque des problèmes de réception constructifs qui annulent l’admissibilité de l’échange.
4. des actifs de remplacement disqualifiés
Il est important de se rappeler que les échanges 1031 sont également connus comme des échanges de type, et l’IRS est méticuleux quant à ce qui constitue un atout éligible pour un échange de type similaire. L’orientation de l’IRS soutient, par exemple, que les propriétés abandonnées et de remplacement doivent être utilisées dans un commerce ou une entreprise, ou pour l’investissement, qui exclut toute propriété utilisée principalement pour un usage personnel, comme une résidence ou des vacances ou une résidence secondaire.
De plus, les deux propriétés doivent être suffisamment similaires pour être considérées comme «comme aimables», ce qui signifie que les deux propriétés doivent être de la même nature, caractère ou classe – la qualité ou la note n’a pas d’importance.
L’IRS note que la plupart des biens immobiliers seront considérés comme aimables à d’autres biens immobiliers, mais mentionne également deux exceptions spécifiques:
- Les biens immobiliers aux États-Unis ne sont pas comme aimables à l’immobilier en dehors des États-Unis
- Les améliorations qui sont transmises sans terre ne sont pas comme aimables à la terre
La plupart des 1031 échanges sont, pour toutes ces raisons, relativement simples et directs, et la plupart des QIS expérimentés conseilleront à leurs clients de ne pas être trop créatifs pour structurer un échange 1031. Il est certainement possible d’adapter un échange pour répondre aux besoins de l’échangeur, mais en essayant d’éviter les défauts qui disqualifieraient un échange similaire, l’ancienne règle générale est que la simplicité a tendance à gagner la journée, en particulier lorsque les 180 jours La marge d’erreur est si inflexible.
5. Défectionnement de la valeur
Rappelez-vous qu’une échange 1031 doit répondre à l’un des trois critères pour être pleinement admissible au report des taxes sur les gains en capital sur la vente d’origine:
- La juste valeur marchande de la propriété de remplacement (ou des propriétés) doit être égale ou supérieure au prix de vente de la propriété abandonnée (jusqu’à une limite de trois propriétés de remplacement).
- Si plus de trois propriétés de remplacement sont impliquées, la somme de la juste valeur marchande de toutes les propriétés de remplacement ne peut dépasser 200% du prix de vente de la propriété abandonnée. S’il dépasse 200%, l’échange est disqualifié. Sauf si…
- Un échange de 1031 qui implique quatre propriétés de remplacement ou plus, et qui viole la règle de 200% ci-dessus, est néanmoins autorisée si l’échangeur acquiert avec succès 95% des propriétés sur leur liste de remplacements identifiés.
Le non-respect de ces normes n’invalidera pas l’ensemble de l’échange, mais soumettra la différence dans les valeurs (également connues sous le nom de «démarrage») à une taxe qui, selon les variables, pourrait être au taux d’imposition ordinaire du contribuable. Certes, même dans ce scénario, un report partiel de l’impôt sur les gains en capital est meilleur que rien du tout, mais comme l’objectif d’un échange 1031 est de reporter le montant maximal, il est important de suivre les conseils de l’IRS à la lettre.
6. Défection de la dette
Dans de nombreux échanges (sinon la plupart) 1031, une ou plusieurs des propriétés impliquées dans l’échange sont endettées, généralement sous la forme d’une hypothèque existante. Il n’y a rien de mal à cela, bien sûr, mais bien que les propriétés de dette sont éligibles à la participation à un échange 1031, la valeur de la dette doit être prise en compte.
De nombreux investisseurs, et plus d’un petit nombre de conseillers fiscaux inexpérimentés, croient (incorrectement) que la dette d’une propriété de remplacement doit être égale ou supérieure à la dette sur la propriété abandonnée. C’est certainement une façon de répondre à la valeur de la dette sur la propriété abandonnée, mais pas la seule! En fait, la valeur de la dette peut être remplacée:
- Par un nouveau prêt sur la propriété de remplacement
- Par une perfusion d’argent que l’échangeur a disponible (distinct du produit de la vente d’origine)
- Par une note de report du vendeur, dans laquelle le vendeur de la propriété de remplacement accepte d’aider à financer l’achat via une note que l’échangeur rembourse un calendrier convenu
- Une combinaison des trois
Dans ces cas, comme dans les 1031 échanges, l’aide d’un Qi expérimenté et capable est essentielle pour minimiser la possibilité de «coffre hypothécaire», ce qui affaiblirait les avantages fiscaux inhérents à la bourse.
7. Titre non découvert ou utilisez des défauts
Comme discuté, les échanges tout comme le genre nécessitent l’admissibilité de tous les actifs impliqués, et son titulaire sur l’échangeur et leur équipe pour faire une diligence raisonnable efficace sur les actifs de remplacement en temps opportun. Si des défauts de propriété auparavant inconnus sont déterminés sur les actifs de remplacement identifiés au-delà de la date limite de 45 jours, il menacerait certainement la validité de l’échange. Trouver un usage actuel ou récent du propriétaire de la propriété identifiée comme résidence de vacances ou pour d’autres utilisations personnelles sabote également l’admissibilité.
Les limitations de l’utilisation personnelle d’un actif sont strictes et, dans l’ensemble, les propriétés doivent adhérer à être utilisées uniquement à des fins d’investissement. L’utilisation antérieure préalable des locataires ou les conditions interdites découvertes dans les inspections peuvent également saper la qualification de clôture.
Trouver d’autres propriétés de qualification avec des fonds restants s’avère généralement impossible à la fin du processus et peut facilement condamner la transaction et déclencher de grandes factures d’impôt.
8. Utiliser des fonds d’échange contre d’autres achats
Si une partie des fonds d’échange détenus par l’intermédiaire est détournée vers un achat non autorisé sans rapport avec l’achèvement de la transaction d’échange spécifique, la disqualification immédiate des résultats de l’échange. Les déficits inattendus pourraient tenter des intermédiaires inexpérimentés pour se livrer à de tels détournements inadmissibles, sabotant la validité de l’échange.
Dans le même sens, il arrive parfois que le produit final de la vente de la propriété abandonnée laisse des fonds inadéquats pour acquérir le remplacement précédemment identifié, et l’échange peut imploser, avec des paiements d’impôt immédiats souvent inattendus.
Une équipe financière expérimentée et compétente est en mesure de prévoir des circonstances telles que celles-ci et peut être comptée pour garantir la disponibilité de fonds adéquats pour les besoins d’échange légitimes tout au long du processus.
9. La simplification est votre ami
Il ne peut pas être suffisamment énoncé: même avec un intermédiaire expérimenté à la barre, plus un échange de 1031 proposé est plus simple et plus simple, plus les chances de succès sont élevées. Les intermédiaires avisés et leurs équipes savent éviter certains des exemples les plus courants de «surgénérer» un échange.
Certains exemples sont:
- Essayer d’inclure des propriétés de remplacement supplémentaires séparément de l’échange initial sans le processus d’identification approprié (ou en dehors de la fenêtre de 45 jours)
- Modification excessive des paramètres sur une propriété de remplacement déjà identifiée, comme le nombre d’unités dans un développement de logements, une superficie carrée de la propriété en question ou une superficie du lot identifié
- Des processus de clôture qui sont trop encombrés avec des éventualités, des déclencheurs ou d’autres chaînes significatives attachées qui peuvent compromettre le calendrier de la transaction
10. N’oubliez pas vos amis au niveau de l’État
Bien que les règles d’échange fédérales 1031 puissent régir ces transactions, certaines autorités fiscales de l’État imposent des limitations supplémentaires, des obstacles procéduraux ou d’autres exigences de ce type aux niveaux local. (Une poignée d’États ont des règles de récupération qui régissent la vente éventuelle de la propriété de remplacement, par exemple, et l’État de Pennsylvanie n’a même pas reconnu 1031 échanges à des fins d’impôt de l’État jusqu’en 2023.)
Ces facteurs supplémentaires au niveau de l’État évoluent constamment et peuvent trébucher des investisseurs et des intermédiaires imprudents dont l’objectif est exclusivement sur la conformité fédérale. Une responsabilité importante survient si les politiques spécifiques à l’État sont ignorées, et il est impératif que les investisseurs et leurs conseillers soient pleinement conscients de ces pièges.
La ligne de fond
Aucun des facteurs de risque ci-dessus n’est des motifs de simplement rouler les yeux et de payer à oncle Sam une taxe sur les gains en capital qui peut être différée avec le bon processus, bien sûr. Ce sont simplement quelques-uns des pièges les plus courants à connaître lorsque vous entreprenez le processus, et surtout lorsque vous considérez avec qui vous voulez travailler dans votre équipe financière.
Assurez-vous que vos conseillers sont expérimentés, bien informés et axés sur chaque détail de la transaction, et toutes les histoires d’horreur que nous avons examinées ici ne seront rien de plus que des contes de pouvoir.
Fait correctement, un échange 1031 est un moyen intelligent et sûr de mettre plus d’argent dans votre poche et d’aider efficacement à la croissance substantielle de vos actifs.
