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Alors que les marchés financiers anticipent une baisse potentielle de l’indice de référence taux d’intérêttrois catégories d’investissements privés – l’immobilier, le capital-investissement et les participations de commandités – pourraient potentiellement bénéficier de l’amélioration des conditions du marché et des affaires.
Chronométrer le marché est souvent une stratégie risquée, mais il est utile pour les investisseurs de comprendre les fondements des fonds et des entreprises de leurs portefeuilles.
En décembre, la Réserve fédérale a réduit sa fourchette cible de taux de référence entre 3,50 % et 3,75 %, prolongeant ainsi un cycle d’assouplissement entamé à la mi-2023.
Il s’agit d’un renversement par rapport à il y a cinq ans, pendant la pandémie de COVID-19, lorsque la Fed avait augmenté ses taux de niveaux proches de zéro à une fourchette cible maximale de 5,25 % à 5,50 %.
Pour les investisseurs qui envisagent d’investir dans ces classes d’actifs privés, ils devraient d’abord se mettre sous le capot et voir toutes les différentes manières dont les changements de taux d’intérêt impactent. immobilierprivate equity et autres partenariats, ainsi que leurs participations.
Gardez à l’esprit que ces catégories d’investissement présentent des inconvénients potentiels, notamment le risque de marché, l’adéquation, la liquidité personnelle de l’investisseur et sa capacité à détenir à long terme si les marchés devaient s’affaiblir.
Des vents favorables potentiels pour l’immobilier privé
Pour l’immobilier privé, la baisse des taux pourrait entraîner une augmentation des transactions. Historiquement, lorsque les coûts d’emprunt diminuent, le marché du logement a connu un intérêt et une activité accrus.
Des taux plus bas pourraient bénéficier davantage à l’immobilier privé en réduisant les coûts d’emprunt, ce qui pourrait potentiellement alimenter une hausse de la valeur des propriétés.
Parallèlement, les propriétaires peuvent refinancer à des taux plus avantageux, atténuant ainsi les pressions financières antérieures et améliorant la stabilité opérationnelle globale.
La baisse des taux d’actualisation et de capitalisation pourrait être un signal positif pour les valorisations immobilières. Les marchés ont pris conscience lorsque le Fiducie de placement immobilier Blackstone (BREIT) a récemment rapporté que son ratio de levier – dette divisée par la valeur totale – avait grimpé à 49 %.
BREIT est l’un des plus grands fiducies de placement immobilier accessible aux investisseurs particuliers.
Même une baisse modérée des taux pourrait avoir un impact sur les valorisations. Les taux de capitalisation, suivis par les analystes pour prévoir les rendements attendus, sont calculés en divisant le résultat opérationnel net par la valeur marchande.
À titre d’exemple, si le taux plafond de 6,5 % pour une fiducie se réduit à 5,9 %, l’appréciation implicite du prix dépasserait environ 10 %.
Les taux hypothécaires et les ventes de maisons pourraient également indiquer une reprise. Projets de Fannie Mae le taux hypothécaire à 30 ans baissera à 5,9 % d’ici la fin de 2026.
De même, les observateurs du marché prévoient que les ventes annuelles de logements augmenteront de 9,32 % l’année prochaine pour atteindre environ 5,16 millions d’unités.
Les conditions du marché présentent toujours des risques et des défis
Même avec la baisse des taux, les conditions sur les marchés privés restent inégales et, dans certains domaines, considérablement contraintes.
Volume global des transactions immobilières commerciales a montré un fort rebond au troisième trimestre 2025, avec une activité de transaction en hausse de 25 % sur un an.
Cette reprise a néanmoins été inégale selon les segments du marché. Les offres d’hôtellerie et de bureaux, par exemple, sont encore à la traîne par rapport au marché dans son ensemble. Certains acheteurs citent l’incertitude persistante en matière de prix et de financement comme obstacles à la conclusion de transactions.
Capital-investissement fait face à des vents contraires comparables. La collecte mondiale de fonds de capital-investissement a diminué en 2025, le total des capitaux levés ayant chuté de 11 % par rapport à 2024, marquant deux années consécutives de contraction, selon Intelligence du marché mondial de S&P.
Même si les activités de négociation et de rachat montrent des signes de stabilisation, les levées de fonds limitées et les distributions plus lentes ont exercé une pression sur la liquidité des commanditaires et prolongé les périodes de détention des fonds.
Comment les taux pourraient avoir un impact sur les participations en capital-investissement
Comme pour l’immobilier, le capital-investissement pourrait également bénéficier de taux plus bas. Au premier semestre 2025, des signes d’une augmentation de l’activité du capital-investissement apparaissent déjà, notamment une hausse significative des rachats par emprunt.
Selon Intelligence du marché mondial de S&Pla valeur totale des rachats par effet de levier par les fonds de capital-investissement au premier semestre 2025 équivalait à 70 % du total de 2024 pour des opérations similaires. Selon S&P, cette accélération de l’activité est le signe que la taille moyenne des rachats soutenus par le capital-investissement est en augmentation.
Alors que les sociétés de capital-investissement étaient auparavant confrontées à des difficultés dues à la hausse des coûts d’emprunt, un environnement de taux plus bas pourrait entraîner :
Des valorisations plus élevées. Une baisse des taux pourrait influencer la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs, ce qui pourrait potentiellement faire grimper les multiples.
Activité de rachat accrue. Les sociétés de capital-investissement utilisent l’effet de levier pour améliorer les rendements. Des taux plus bas pourraient diminuer le coût de ces prêts, améliorant potentiellement les rendements des rachats par emprunt.
Collecte de fonds. Avec des perspectives plus favorables, les sociétés de capital-investissement peuvent susciter l’intérêt des investisseurs institutionnels disposant de capitaux à déployer.
Possibilités de sortie potentielles. À mesure que les conditions du marché se stabilisent, l’appétit pour les introductions en bourse et les acquisitions pourrait augmenter.
Amélioration de la trésorerie des sociétés en portefeuille. Une baisse des charges d’intérêts pourrait améliorer les flux de trésorerie d’exploitation et la rentabilité des sociétés détenues dans des portefeuilles de capital-investissement. Cela pourrait améliorer la santé globale et les flux de trésorerie restitués aux investisseurs dans ces portefeuilles.
Cabinet d’études sur les marchés de capitaux Capitale de la Renaissance note que le marché américain des introductions en bourse a connu au troisième trimestre son meilleur trimestre depuis 2021. Cette reprise des débuts sur le marché public pourrait alimenter des valorisations plus élevées et raccourcir les délais de liquidité pour les sponsors de capital-investissement, augmentant ainsi les chances d’obtenir des taux de rendement internes attractifs sur les millésimes récents.
Revitaliser les flux de retour des participations de commandités
Il existe également des signes d’une demande accrue de mobilisation de capitaux et de partenariats stratégiques. Selon une enquête mondiale menée auprès de 100 cadres supérieurs du PE par Analyse des ions« 77 % des participants à l’enquête envisagent de céder leur participation dans GP au cours des 24 prochains mois, soit le double de la proportion qui envisageait de le faire il y a un an. »
Parties prenantes commanditées pourrait bénéficier d’une amélioration potentielle de quatre flux de rendement dans un environnement de taux en baisse :
Stabilité des frais de gestion. Même si un certain rééquilibrage peut avoir lieu, l’amélioration des conditions de marché pourrait maintenir ou accroître les revenus de frais de gestion à mesure que les actifs sous gestion se stabilisent.
Opportunités de croissance en intérêts portés. Si la performance du fonds sous-jacent s’améliore, les intérêts portés pourraient s’améliorer.
Expansion de la valeur de l’entreprise. La santé globale des sociétés de capital-investissement pourrait s’améliorer, alimentée par une augmentation potentielle des actifs sous gestion et de nouvelles entreprises.
Des perspectives de levée de fonds renouvelées. Bien que les conditions de collecte de fonds soient sensibles au sentiment du marché, avec des perspectives de taux plus favorables, les sociétés de capital-investissement peuvent susciter davantage d’intérêt de la part des investisseurs institutionnels et attirer des capitaux pour de nouvelles entreprises.
La baisse des taux d’intérêt ne fait pas que réduire les coûts d’emprunt : elle peut redéfinir les stratégies d’investissement. Si vous et votre conseiller êtes prêts à consacrer du temps et à faire vos devoirs, examinez de plus près les risques et les avantages des participations dans l’immobilier, le capital-investissement et les GP.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
