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Faire partie des 1 % des salariés les mieux rémunérés ne signifie pas nécessairement que vous êtes riche ou que vos chances d’avoir une retraite sûre sont de 100 %. Cela est particulièrement vrai si vous vivez en Californie ou à Washington, DC, où l’immobilier coûteux et le coût de la vie élevé peuvent grignoter une grosse partie de votre budget.
Ce n’est pas seulement ce que vous gagnez, mais aussi l’endroit où vous vivez, qui détermine si vous êtes vraiment riche ou si vous vous portez bien. En fait, être « riche » aux États-Unis dépend autant de la géographie que du revenu, selon une analyse de BestBrokers qui quantifie le revenu nécessaire pour rejoindre le club d’élite des 1 % dans chaque État.
L’endroit où vous vivez pendant vos années de revenu maximal et l’endroit où vous vivez à la retraite ont un impact sur votre préparation à la retraite.
Revenu vs emplacement
« Célèbre dans le domaine de l’immobilier, le mantra ’emplacement, emplacement, emplacement’ est également valable dans le domaine du patrimoine et des finances personnelles », a déclaré Paul Hoffman, analyste chez la société de données BestBrokers. « L’endroit où vous vivez peut ajouter ou réduire des centaines de milliers de dollars ce qu’il faut pour faire partie des 1 % les plus riches. »
Au niveau national, les Américains ont besoin d’un revenu annuel d’au moins 742 957 dollars pour entrer dans le club des 1 %, selon BestBrokers. En 2026, plus de 1,5 million de ménages américains gagneraient suffisamment pour faire partie des 1 % des Américains les plus riches.
Les seuils de revenu pour bénéficier de la réduction diffèrent cependant selon les États. Il faut par exemple un revenu minimum de 1,09 million de dollars pour faire partie des 1 % des salariés les plus riches à Washington, DC (voir le revenu nécessaire pour être un salarié de 1 % dans chaque État dans le tableau ci-dessous.) Vous aurez besoin d’un revenu annuel de 1,07 million de dollars dans le Connecticut et de 980 298 dollars dans le Massachusetts.
D’un autre côté, un revenu annuel de 500 000 $ ou moins est suffisant pour entrer dans le top 1 % en Virginie occidentale, au Mississippi et au Nouveau-Mexique. En fait, les revenus des 1 % les plus riches dans 38 États sont inférieurs à la moyenne nationale.
La valeur d’un dollar dans un État par rapport à un autre dépend souvent du coût de l’immobilier. Dans certaines régions des États-Unis, un salaire qui témoigne d’une extrême richesse permet à peine d’accéder aux échelons supérieurs ailleurs, explique Hoffman. Le coût de la vie a également tendance à être plus élevé dans les États où le prix médian de l’immobilier est beaucoup plus élevé que dans les zones moins chères.
Bien sûr, c’est formidable qu’un pour cent de Washington, DC, gagne près de 1,1 million de dollars. Mais cela coûte un bras et une jambe pour une maison au prix médian – 1,25 million de dollars pour être exact, comparé au prix médian national d’une maison de 446 000 dollars, selon les données de Redfin. De même, les Californiens appartenant au 1 % gagnent près de 920 000 dollars par an, mais le prix médian des maisons dans l’État le plus peuplé du pays est de 818 000 dollars.
D’un autre côté, 1 % des salariés de la Virginie occidentale, où les coûts sont moins élevés, gagnent près de 423 000 dollars mais bénéficient d’un logement beaucoup plus abordable. Le prix médian des maisons y est de 245 000 $.
|
État |
Revenu pour faire partie du top 1 % |
Prix médian des maisons (décembre 2025) |
|
Washington, DC |
1 090 935 $ |
1 250 000 $ |
|
Connecticut |
1 073 564 $ |
482 000 $ |
|
Massachusetts |
980 298 $ |
652 000 $ |
|
Californie |
919 587 $ |
818 000 $ |
|
New Jersey |
915 205 $ |
561 000 $ |
|
New York |
905 617 $ |
501 000 $ |
|
Floride |
872 852 $ |
440 000 $ |
|
Washington |
831 939 $ |
628 000 $ |
|
Colorado |
785 105 $ |
633 000 $ |
|
Wyoming |
783 459 $ |
441 000 $ |
|
Texas |
755 616 $ |
344 000 $ |
|
New Hampshire |
746 900 $ |
515 000 $ |
|
Illinois |
742 663 $ |
296 000 $ |
|
Nevada |
714 743 $ |
498 000 $ |
|
Virginie |
712 793 $ |
469 000 $ |
|
Dakota du Nord |
706 664 $ |
297 000 $ |
|
Utah |
701 372 $ |
662 000 $ |
|
Dakota du Sud |
697 962 $ |
325 000 $ |
|
Maryland |
688 163 $ |
509 000 $ |
|
Minnesota |
681 932 $ |
373 000 $ |
|
Géorgie |
673 211 $ |
379 000 $ |
|
Montana |
667 125 $ |
515 000 $ |
|
Pennsylvanie |
665 913 $ |
327 000 $ |
|
Arizona |
651 314 $ |
463 000 $ |
|
Caroline du Nord |
650 826 $ |
401 000 $ |
|
Tennessee |
648 304 $ |
412 000 $ |
|
Idaho |
637 680 $ |
474 000 $ |
|
Kansas |
619 506 $ |
293 000 $ |
|
Nebraska |
613 364 $ |
293 000 $ |
|
Rhode Island |
612 616 $ |
515 000 $ |
|
Oregon |
612 458 $ |
511 000 $ |
|
Alaska |
595 571 $ |
425 000 $ |
|
Vermont |
592 706 $ |
431 000 $ |
|
Caroline du Sud |
589 701 $ |
399 000 $ |
|
Delaware |
587 649 $ |
404 000 $ |
|
Wisconsin |
575 594 $ |
328 000 $ |
|
Michigan |
570 384 $ |
271 000 $ |
|
Hawaii |
569 942 $ |
961 000 $ |
|
Missouri |
567 805 $ |
282 000 $ |
|
Iowa |
562 730 $ |
241 000 $ |
|
Louisiane |
559 764 $ |
254 000 $ |
|
Maine |
559 572 $ |
381 000 $ |
|
Ohio |
559 356 $ |
261 000 $ |
|
Oklahoma |
553 216 $ |
257 000 $ |
|
Alabama |
540 949 $ |
284 000 $ |
|
Indiana |
539 660 $ |
270 000 $ |
|
Arkansas |
525 876 $ |
269 000 $ |
|
Kentucky |
504 059 $ |
278 000 $ |
|
New Mexico |
458 718 $ |
364 000 $ |
|
Mississippi |
446 367 $ |
267 000 $ |
|
Virginie occidentale |
422 835 $ |
245 000 $ |
Source : données mensuelles sur le marché immobilier de BestBrokers, Yahoo Finance et Redfin.
Pour plus de contexte sur l’abordabilité de l’État, lisez notre article sur la façon dont les 50 États imposent les retraités.
« L’immobilier cher n’est pas vraiment un coût. C’est en fin de compte un fonds de retraite. C’est une forme d’épargne forcée. » —David Schneider
Les avantages de posséder une maison chère
Néanmoins, il peut être intéressant de posséder un bien immobilier coûteux avec un potentiel d’appréciation élevé pendant vos années de gains maximaux, affirme David Schneider, planificateur financier agréé et président de Schneider Wealth Strategies.
« Un bien immobilier coûteux n’est pas vraiment un coût », explique Schneider. « C’est en fin de compte un fonds de retraite. C’est une forme d’épargne forcée. Et avec un peu de chance, quelqu’un qui prend sa retraite pourrait être en mesure de vendre cet appartement de 3 millions de dollars à New York et d’acheter une maison de 1,5 million de dollars dans une zone à coûts modérés. Et toutes ces liquidités supplémentaires seront consacrées à sa retraite. »
Comment la réduction de la taille de votre maison peut améliorer votre retraite
Échanger contre une maison moins chère dans des régions moins chères du pays peut être une stratégie viable pour transformer des chances de retraite pas si solides en une victoire décisive pour la préparation à la retraite. C’est la version immobilière d’une opération boursière gagnante : vendre haut et acheter bas. Vendre une maison à prix élevé dans une zone chère et déménager dans une zone à moindre coût peut rapporter gros. La stratégie permet à un retraité de libérer une valeur nette de sa maison et des flux de trésorerie importants, améliorant ainsi sa situation financière au cours de ses années d’or.
Disons que vous avez passé la majeure partie de votre carrière à vivre en Californie et que vous vendez une maison au prix médian de 818,00 $. Vous déménagez au Nouveau-Mexique et achetez une maison au prix médian de 364 000 $. Les chiffres fonctionnent sur ce commerce immobilier. Vous pourrez acheter votre nouvelle maison en espèces et il vous restera encore environ 450 000 $ (moins les commissions immobilières et les frais de déménagement) pour remplir votre pécule.
Utiliser une maison avec beaucoup de valeur nette accumulée comme actif de retraite peut être gagnant-gagnant, en particulier pour les personnes qui peuvent trouver une nouvelle maison dans un État différent qui offre le type de style de vie qu’elles convoitent et offre de bons soins de santé.
« La géographie (ou le déménagement dans un État où les coûts de logement sont inférieurs) est un levier important à utiliser lorsqu’elle est utilisée à bon escient », a déclaré Schneider. « Cela peut transformer une retraite confortable en une retraite époustouflante. Déménager peut également transformer une situation de retraite marginale en une retraite véritablement sûre. » D’un autre côté, si vous vivez dans un État à faible coût pendant vos principales années de revenus, un déménagement vers une zone plus chère en raison d’un déménagement ou pour vous rapprocher de vos enfants et petits-enfants pourrait s’avérer coûteux, ajoute Schneider.
Faut-il rester dans un état où les coûts sont élevés ou faut-il partir ?
Ce n’est pas une nouveauté que la plupart des Américains se sentent en retard dans leur épargne-retraite. Même si prendre une retraite confortable est un objectif commun à de nombreux travailleurs, la plupart des gens n’ont pas confiance en leur capacité à y parvenir. Environ trois travailleurs américains sur cinq (58 %) déclarent que les soldes de leurs comptes de retraite sont en deçà de ce qu’ils devraient être, selon l’enquête 2025 sur l’épargne-retraite de Bankrate.
D’un point de vue purement financier, si vous vivez dans un État cher, mais que vous disposez d’une épargne-retraite importante, que votre maison est remboursée ou que votre hypothèque est gérable et que vous pouvez facilement faire face à vos factures mensuelles, prendre sa retraite sur place est une bonne chose.
Cependant, la décision devient plus compliquée si vous vivez dans une région chère du pays, ce qui rend plus difficile le financement de votre style de vie lorsque vous arrivez à la retraite. Les coûts élevés du logement, des impôts et des dépenses quotidiennes peuvent réduire considérablement même un salaire à sept chiffres.
C’est là qu’intervient ce que l’on appelle l’arbitrage géographique.
Dans les États à faibles coûts, même un revenu beaucoup plus faible de 1 % « peut s’étendre considérablement plus loin, se traduisant par de grandes maisons, des impôts moins élevés et un revenu disponible plus élevé », note Hoffman de BestBrokers. « En termes réels, le statut des 1 % les plus riches peut sembler très différent en fonction du prix local. »
Un pour cent des personnes vivant dans des États où les coûts sont élevés, par exemple, pourraient voir leurs économies s’épuiser plus rapidement et consacrer une plus grande partie de leur argent à l’immobilier. En revanche, vivre dans des États où les coûts sont moins élevés signifie que l’épargne-retraite durera plus longtemps et que les flux de trésorerie seront plus élevés.
Peu importe où vit un pour cent, le concept clé en matière de finances personnelles à garder à l’esprit est le suivant : « Ce qui compte n’est pas combien vous gagnez, mais combien vous gardez », explique Daniel Milan, directeur général et conseiller en investissement chez Cornerstone Financial Services.
Depuis la crise de Covid, Milan affirme que de plus en plus de clients évaluent les avantages financiers de la délocalisation et de la réduction des effectifs comme stratégie d’épargne-retraite. « Le débat ne porte plus uniquement sur la météo et le phénomène des snowbirds », explique Milan, dont l’entreprise est basée dans le Michigan, un État connu pour ses hivers rigoureux. « De nos jours, la discussion s’est transformée en une analyse de l’impact financier d’un déménagement vers un État exempt d’impôts ou à fiscalité réduite, ou vers un endroit où les coûts de logement sont inférieurs et où le coût de la vie est plus abordable. L’analyse porte davantage sur la viabilité de la retraite, la longévité et le risque de manquer d’argent. »
Milan dit qu’un client est récemment venu discuter des ramifications financières de la vente de sa maison dans le Michigan et de l’achat d’un condo en Floride. Les économies à long terme ont été substantielles, affirme Milan. Libérer des centaines de milliers de dollars et les affecter à leur compte de retraite change la donne. « Sur une retraite de 10 à 20 ans, cela fait une différence significative du point de vue des tests de résistance ou du risque en ce qui concerne leurs flux de trésorerie et le solde de leur compte de fonds de retraite », explique Milan.
Lorsqu’il s’agit d’un pécule de retraite, la valeur immobilière (par exemple, la différence entre la valeur marchande de la maison et tout solde hypothécaire impayé) doit être prise en compte dans l’équation, ajoute Milan.
« Même si un individu ou une famille ne s’en rend pas compte, l’appréciation de l’immobilier joue un rôle dans la viabilité et la préparation à la retraite », explique Milan.
La question clé à se poser est la suivante : la réduction des effectifs entraînera-t-elle un bénéfice de trésorerie suffisamment important pour que le changement en vaille la peine.
« Pouvez-vous minimiser et atténuer le risque de flux de trésorerie de retraite et l’écart d’épargne ? » dit Milan. « Il faut vraiment faire bouger les choses. Il s’agit de réduire les risques et d’augmenter les chances de réussite pour une retraite sûre. »
