(Crédit image : Getty Images)
est l’un de mes films préférés. Le film de 1989, basé sur le roman de WP Kinsella, raconte l’histoire du fermier fictif de l’Iowa, Ray Kinsella, qui entend un murmure dans son champ de maïs : « Si vous le construisez, il viendra. »
Ray fait un acte de foi. Il construit le terrain. Et finalement, il vient.
C’est une ligne simple. Mais il ne s’agit pas vraiment de baseball. Il s’agit de croire dans le pouvoir de la construction – l’idée selon laquelle lorsque vous créez quelque chose de tangible dans l’économie réelle, les personnes, les capitaux et les opportunités suivent.
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Pendant la majeure partie de notre histoire, cette idée nous a semblé profondément américaine. Aujourd’hui, cela vaut la peine de se poser une question plus difficile : que se passe-t-il lorsque vous ne pouvez pas le construire ?
Pas parce qu’il n’y a pas de demande. Pas parce qu’il n’y a pas de capital. Mais parce que l’environnement réglementaire rend la construction si lente, incertaine et coûteuse, l’offre ne peut pas répondre.
Quand cela arrive, ils ne viennent pas. Pas les ouvriers. Pas les jeunes familles. Pas les entreprises qui cherchent à se développer. Et avec le temps, pas la croissance.
Cela n’est nulle part plus visible que dans logement.
Les garde-corps sont devenus des barrages routiers
Nous passons énormément de temps à débattre du logement sous l’angle des taux d’intérêt, des spreads hypothécaires, de l’activité des investisseurs et de la démographie. Ces facteurs sont importants, mais ils sont cycliques. Le problème le plus profond est structurel : dans bon nombre de nos régions les plus productives, nous ne construisons tout simplement pas suffisamment de logements.
Les États-Unis marché du logement Il manque des millions d’unités par rapport à la formation de ménages au cours de la dernière décennie. Cet écart ne s’est pas creusé parce que les Américains ont cessé de vouloir un logement. Cela est apparu parce que dans de nombreuses régions du pays, en particulier là où la croissance de l’emploi est la plus forte, l’augmentation de l’offre est devenue un marathon réglementaire.
Alors que la politique fiscale fédérale et les conditions de financement influencent la demande de logements, les règles d’utilisation des sols, les décisions de zonage et les délais d’autorisation sont majoritairement contrôlés aux niveaux national et local – ce qui signifie que la contrainte majeure sur l’offre nationale de logements est souvent municipale.
Les restrictions de zonage, les approbations à plusieurs niveaux, les examens environnementaux qui s’étendent sur des années, les risques de litige et les processus discrétionnaires de commentaires publics ont fait passer le logement d’un problème de construction à un problème d’autorisation.
La plupart de ces règles commençaient par des objectifs raisonnables : protéger les quartiers, préserver les normes environnementales et garantir la sécurité et la qualité. Mais au fil du temps, les couches se sont accumulées. Ce qui était autrefois des garde-fous est devenu un barrage routier.
Le résultat prévisible : des prix plus élevés
Dans de nombreuses zones métropolitaines, le zonage interdit effectivement la densité à proximité des centres de transport en commun et d’emploi. Même les projets conformes peuvent être retardés ou déraillés suite à un examen approfondi. Le coût du temps devient le coût du capital, et sur les marchés des capitaux, le risque temporel entraîne une prime. Cette prime apparaît finalement dans le prix de vente final ou le loyer.
Les petits constructeurs ne peuvent souvent pas supporter le risque lié aux droits sur plusieurs années. Les promoteurs de plus grande taille et mieux capitalisés le peuvent, mais ils doivent garantir des seuils de rendement plus élevés pour justifier l’incertitude. Le résultat est prévisible : moins d’offre, concentrée au sommet du marché immobilier.
L’abordabilité n’a jamais eu de chance contre ce calcul.
Au cours des 25 dernières années, prix des maisons à l’échelle nationale, ont largement dépassé le revenu médian des ménages. Les contraintes foncières et les conditions de financement jouent un rôle. Mais les coûts réglementaires, qu’il s’agisse de frais directs ou de retards indirects, sont désormais intégrés aux pro forma de développement sur de nombreux marchés à forte demande.
Lorsque le risque lié aux droits s’étend sur les délais, les capitaux propres exigent des rendements plus élevés et le service de la dette devient plus coûteux. Les prix s’ajustent à la hausse pour compenser.
Vue d’ensemble : la croissance nationale
Le logement n’est pas seulement un abri. C’est une infrastructure économique.
Lorsque l’offre est limitée, la mobilité de la main-d’œuvre diminue. Les travailleurs ne peuvent pas facilement saisir une opportunité. Les employeurs sont confrontés à des bassins de main-d’œuvre plus restreints et à des pressions salariales sans rapport avec la productivité. Les régions qui devraient être des moteurs de mobilité ascendante risquent de devenir des enclaves de titulaires.
Nous discutons souvent des inégalités en termes abstraits. Dans le logement, c’est du béton. Limiter la nouvelle offre dans les zones où marchés du travail limite effectivement l’accès à ces marchés. Les enseignants, les infirmières et les professionnels en début de carrière ne sont pas exclus parce qu’ils manquent d’ambition. Leur prix est sous-évalué parce que l’offre ne peut pas répondre à la demande.
D’un point de vue macroéconomique, cela est important.
La pénurie de logements contribue à l’inflation des loyers, qui alimente directement la Indice des prix à la consommation et dépenses de consommation personnelle. Ils influencent la formation des ménages, les dépenses de consommation et la répartition géographique du travail. Le capital et les opportunités gravitent vers les régions où la croissance est autorisée… et non perpétuellement contestées. Au fil du temps, les marchés restrictifs risquent d’exporter à la fois les talents et les investissements.
Certaines villes l’ont reconnu.
Austin, Texaspar exemple, s’est appuyé sur la croissance plutôt que de lui résister. En permettant davantage de logements multifamiliaux et de densité, l’offre a répondu plus rapidement à la demande. Les prix ont grimpé pendant la vague migratoire pandémique, mais les constructions ultérieures ont contribué à atténuer la pression.
Ce n’est pas parfait, mais cela démontre un principe fondamental : lorsque l’offre peut réagir, la volatilité se modère. Lorsque l’offre est limitée par le processus, les fluctuations des prix s’intensifient et l’accessibilité se détériore.
Ce n’est pas un argument pour éliminer les normes. Les codes de sécurité sont importants. La protection de l’environnement est importante. La planification des infrastructures est importante. Mais la prévisibilité compte aussi.
Le capital peut évaluer le risque. Ce qu’il a du mal à évaluer, c’est un délai indéfini. Un calendrier d’autorisation clair de deux ans est très différent d’un processus discrétionnaire de cinq à sept ans vulnérable aux vents politiques changeants. Cette dernière hausse les taux minimums, réduit la concurrence et oriente les projets vers le haut de gamme.
La complexité devient une barrière à l’entrée. Et les barrières à l’entrée, bien que souvent présentées comme protectrices, renforcent souvent la pénurie.
Les conséquences s’aggravent avec le temps. Les régions qui rendent la construction difficile risquent de ralentir la croissance démographique, de diminuer les gains de main-d’œuvre et de diminuer le dynamisme entrepreneurial. Les régions qui permettent une construction responsable et efficace ont tendance à attirer le capital humain et les investissements à long terme.
Le logement peut ressembler à un problème de zonage local. Ce n’est pas le cas. C’est une question de croissance nationale.
Un choix difficile
En , le vrai risque n’était pas de construire le terrain de baseball. Le risque était de refuser d’agir – et de voir la ferme échouer de toute façon. L’Amérique est confrontée à un choix similaire.
Nous pouvons assimiler préservation et progrès et traiter chaque nouveau projet comme une menace. Nous pouvons également reconnaître qu’une économie bâtie sur les opportunités nécessite des capacités physiques, des logements, des infrastructures et la capacité de se développer là où se produit la croissance.
Si vous ne pouvez pas le construire, ils ne peuvent pas venir.
Pas la main d’œuvre. Pas la prochaine génération de propriétaires. Ce ne sont pas les entreprises qui décident où déployer leurs capitaux.
Le logement n’est pas une technologie spéculative. C’est fondamental infrastructure. Et les infrastructures ne fonctionnent que si les règles permettent de les construire dans des délais raisonnables et à un coût prévisible.
La leçon n’était pas magique. C’était du courage – la volonté de construire face à l’incertitude.
Nous ne manquons pas de demande. Nous ne manquons pas de capitaux. Dans de nombreux endroits, nous manquons tout simplement d’autorisation.
Et jusqu’à ce que cela change, l’accessibilité restera limitée, la mobilité restera limitée et la croissance restera inférieure à son potentiel.
Parfois, la politique la plus favorable à la croissance n’est pas compliquée. Cela dégage le champ intérieur.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
