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Les humains ont commencé à cultiver l’agriculture il y a environ 10 000 à 15 000 ans, faisant des terres arables l’un de nos plus anciens « actifs gérés ».
Aujourd’hui, le rôle mondial des terres agricoles est plus indispensable que jamais pour répondre aux besoins vitaux d’une population mondiale croissante et, de plus en plus, pour atténuer les effets néfastes du changement climatique.
Les terres agricoles offrent également une opportunité de portefeuille remarquable qui, bien que traditionnellement accessible aux institutions, devient également de plus en plus accessible au marché de la richesse individuelle.
Avec des modèles opérationnels conçus pour se prémunir contre les risques de production agricole et la volatilité des prix des matières premières inhérents à la classe d’actifs, ainsi que pour atteindre des objectifs de portefeuille essentiels, les attributs des terres agricoles et ce qui est nécessaire pour optimiser l’allocation des terres agricoles méritent une attention particulière de la part des conseillers et des investisseurs.
Aujourd’hui, les grandes tendances macroéconomiques ont un impact profond sur la valeur inhérente des terres agricoles bien gérées.
Le Projets des Nations Unies que la population mondiale totale, actuellement d’environ 8,2 milliards, pourrait atteindre environ 8,5 milliards en 2030, 9,7 milliards en 2050 et 10,4 milliards en 2100.
La demande alimentaire est en forte hausse
À mesure que la croissance se poursuit, la demande globale de nourriture augmentera d’au moins 60 % d’ici 2030, selon l’Organisation des Nations Unies pour l’alimentation et l’agriculture (FAO). La demande d’aliments plus gourmands en ressources, comme la viande et les produits laitiers, devrait augmenter encore plus rapidement, de près de 70 %.
Demande de protéines, à base de plantes ainsi que d’origine animale, vont probablement croître également, les sources de protéines animales dépendant fortement d’une production saine de cultures fourragères.
Parallèlement à l’augmentation de la demande alimentaire, les terres disponibles diminuent considérablement, Fonds de conservation estimant qu’un kilomètre carré de terres agricoles disparaît chaque jour à cause du développement urbain, des énergies renouvelables et d’autres utilisations des terres.
Un dossier d’investissement éprouvé
La demande croissante et l’évolution de l’offre ne sont qu’un élément d’un scénario d’investissement convaincant. D’autres facteurs fondamentaux auront également une puissante influence à l’avenir.
Mais les arguments en faveur de l’investissement dans les terres agricoles ont été prouvés. Les terres agricoles ont été surnommées « l’or avec un coupon », en référence à leur valeur attrayante et à leurs fondamentaux de rendement.
Les données de performance à long terme montrent que les terres agricoles ont produit :
- Une protection naturelle contre l’inflation
- Rendement positif avec comparativement moins de volatilité
- Résilience tout au long du cycle de marché
Le coupon provient du taux de rendement annuel dérivé des contrats de location avec les agriculteurs qui cultivent la terre.
À titre d’illustration, de 1970 à 2024, les terres agricoles ont eu tendance à évoluer dans la direction opposée à celle des actions et des obligations : lorsque le S&P 500, le NASDAQ et les bons du Trésor à 10 ans ont augmenté ou diminué, les terres agricoles ont largement suivi leur propre chemin. Il s’agit en fait d’un avantage pour les investisseurs, car cela peut aider à protéger un portefeuille en cas de ralentissement des marchés.
Les terres agricoles ont cependant tendance à évoluer dans la même direction que l’or, ce qui est logique dans la mesure où les deux sont des actifs tangibles et réels.
Plus particulièrement, les terres agricoles entretenaient une relation étroite avec l’inflation : à mesure que le coût de la vie augmentait, la valeur et les rendements des terres agricoles avaient tendance à augmenter avec lui, renforçant ainsi leur réputation de couverture fiable contre l’inflation.
De 1992 à 2024, les terres agricoles ont enregistré un rendement annualisé d’environ 10 % et une volatilité annualisée d’environ 5 %, à comparer aux rendements des titres à revenu fixe américains d’à peine 5 % avec à peu près la même volatilité. Les rendements des terres agricoles ont été positifs même pendant les périodes de récession de 2001, 2008 à 2009 et 2020.
Les terres agricoles sont sans doute les conditions optimales diversification investissement. Les inconnues actuelles pourraient diminuer la valeur de nombreux autres secteurs d’actifs, mais la demande alimentaire restera une certitude.
La technologie et la décarbonisation augmenteront la valeur
Le décor est planté pour de nouvelles hausses de valeur. Technologie a un impact considérable dans les pays agricoles, par exemple, avec l’utilisation de la robotique, de la collecte de données sophistiquées et d’approches d’intelligence artificielle qui peuvent relever des défis tels que la pénurie de main-d’œuvre et la complexité opérationnelle croissante, améliorant la prise de décision sur le terrain et, par conséquent, des marges plus fortes.
La décarbonisation en cours de l’économie créera également davantage d’opportunités de gains de valeur. Les écosystèmes terrestres ont absorbé environ 30 % des émissions de carbone générées par l’activité humaine au cours de la dernière décennie, dit l’ONU.
Les approches de gestion des terres agricoles qui absorbent le carbone génèrent des « crédits carbone » commercialisables qui peuvent améliorer le rendement et diversifier les revenus.
Que doivent garder à l’esprit les conseillers lorsqu’ils envisagent des gestionnaires et des actifs potentiels ?
Pensez local. Comme la plupart des investissements immobiliers, les terres agricoles sont par nature un investissement axé sur le marché local. Des facteurs tels que la qualité du terrain, la disponibilité de l’eau, le bassin de locataires, les conditions météorologiques et les infrastructures peuvent tous affecter sensiblement l’expérience d’investissement.
Il est important de travailler avec un manager bien implanté dans toutes les régions où des opportunités attractives peuvent être trouvées. L’expérience et la taille de la plateforme sont essentielles.
Concentrez-vous sur la qualité. Les terres agricoles de haute qualité, qui produiront des rendements parmi les meilleurs de l’industrie pour les cultures essentielles à la chaîne alimentaire mondiale, auront de meilleurs résultats sur plusieurs cycles que les terres marginales. Recherchez des gestionnaires qui ont une longue histoire d’approvisionnement en terres.
Envisagez de nouvelles structures d’investissement. Les opportunités de terres agricoles sur le marché privé ont historiquement été réservées aux institutions ayant des niveaux d’investissement beaucoup plus élevés et des exigences de blocage plus longues. Mais de nouvelles structures apparaissent, offrant des caractéristiques « semi-liquides » adaptées au marché de la richesse, telles que des minimums plus bas et l’absence de blocage.
Dans le même temps, les conseillers et les clients doivent reconnaître que les marchés des terres agricoles évoluent plus lentement que les marchés plus développés et nécessitent un horizon d’investissement à plus long terme.
Au fil du temps, les terres agricoles peuvent devenir un élément marquant du portefeuille. Mais comme pour tout actif à fort potentiel, une expérience en matière de génération de valeur et des approches d’investissement innovantes sont indispensables.
Cherchez un directeur qui possède plusieurs décennies d’expérience à travers différents cycles de marché dans cet actif rare, tout en ayant également fait ses preuves en matière de service à la clientèle de patrimoine traditionnel, le meilleur de sa catégorie.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
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