(Crédit image : Getty Images)
Rencontrez Sarah McDonald, une ingénieure logiciel d’Austin qui a acheté sa première propriété locative en 2018 – une modeste maison de trois chambres pour 280 000 $.
Avance rapide jusqu’à aujourd’hui, Sarah possède désormais un complexe d’appartements de 24 logements d’une valeur de 3,2 millions de dollars. Le secret de sa transformation de petit propriétaire en investisseur immobilier commercial ? Elle a découvert le pouvoir d’utiliser 1031 bourses pour développer systématiquement son empire immobilier.
Le parcours de Sarah illustre l’une des stratégies les plus négligées en matière d’investissement immobilier : l’approche progressive.
Plutôt que de rester coincés dans la roue du hamster de la location unifamiliale – percevoir des loyers modestes tout en faisant face aux urgences des toilettes à minuit – les investisseurs intelligents utilisent les bourses 1031 pour migrer progressivement vers des propriétés commerciales plus grandes et plus rentables qui génèrent des rendements de qualité institutionnelle.
Si vous gérez actuellement une poignée de maisons en location et que vous vous demandez s’il existe un meilleur moyen de créer de la richesse grâce à l’immobilier, la réponse pourrait se cacher à la vue de tous dans l’article 1031 de l’Internal Revenue Code.
Pourquoi plus c’est vraiment mieux
Ne vous méprenez pas : les propriétés locatives unifamiliales peuvent être d’excellents investissements. Ils sont généralement plus faciles à financer, à comprendre et à vendre. Mais la gestion de plusieurs propriétés unifamiliales devient souvent un deuxième travail à temps plein qui ne peut pas évoluer efficacement.
Pensez-y de cette façon. Que vous soyez propriétaire d’une maison en location ou de dix, chaque propriété nécessite une attention individuelle pour l’entretien, la sélection des locataires, la gestion des baux et les inévitables appels téléphoniques à 2 heures du matin concernant des chauffe-eau en panne.
Votre investissement en temps connaît une croissance linéaire avec chaque propriété supplémentaire, mais votre rentabilité par unité ne s’améliore pas toujours – et s’aggrave parfois.
L’immobilier commercial fonctionne selon des règles différentes. Un immeuble d’appartements de 20 logements bien géré génère généralement un meilleur flux de trésorerie par dollar investi que 20 maisons unifamiliales distinctes disséminées dans la ville.
Pourquoi? Économies d’échelle.
Un toit à entretenir au lieu de 20. Un système CVC au lieu de 20. La gestion immobilière professionnelle devient rentable et votre rôle passe de propriétaire de terrain à celui d’investisseur immobilier stratégique.
Le défi : Comment passer de la possession d’une maison de location à la possession d’un bien immobilier commercial sérieux sans se faire écraser par l’impôt sur les plus-values ? C’est là que la magie des échanges 1031 entre en jeu.
La stratégie de montée en puissance
La beauté de l’utilisation de 1031 échanges pour se développer réside dans l’effet cumulatif. Chaque échange vous permet de reporter l’impôt sur les plus-values tout en emménageant dans des propriétés plus grandes et plus précieuses. Au fil du temps, cela crée une croissance exponentielle de votre valeur nette et de votre revenu passif.
Passons en revue la progression réelle de Sarah pour voir comment cela fonctionne dans la pratique.
Étape n°1 : La fondation (2018-2021)
Sarah a commencé avec un acompte de 75 000 $ sur cette location unifamiliale de 280 000 $ à Austin. Après trois années d’appréciation et de remboursement de l’hypothèque, la propriété valait 420 000 $ avec un solde de prêt de 180 000 $, ce qui lui donnait 240 000 $ de capitaux propres. Plutôt que de payer des impôts sur les plus-values sur son gain de 140 000 $, Sarah a exécuté son premier échange 1031.
Étape n°2 : Le déménagement en duplex (2021)
Grâce à son échange 1031, Sarah a acquis un duplex pour 450 000 $ dans une banlieue en pleine croissance. Ce simple déménagement a doublé ses revenus locatifs tout en n’augmentant que marginalement ses responsabilités de gestion. Le duplex s’est rapidement apprécié sur le marché en vogue d’Austin.
Étape n°3 : La mise à niveau du quadruplex (2023)
Deux ans plus tard, le duplex de Sarah valait 650 000 $. Elle avait remboursé l’hypothèque à 280 000 $, créant ainsi 370 000 $ de capitaux propres. Un autre échange de 1 031 l’a transférée dans un quadruplex évalué à 850 000 $. Elle générait désormais des revenus locatifs grâce à quatre logements sous un même toit – une utilisation beaucoup plus efficace de son temps que la gestion de quatre maisons séparées.
Étape n°4 : Le saut commercial (2024)
C’est là que la stratégie de Sarah a vraiment porté ses fruits. Son quadruplex s’était apprécié à 980 000 $ et, avec le remboursement de son hypothèque, elle disposait de 520 000 $ de valeur nette. Mais au lieu d’acheter une autre petite propriété résidentielle, Sarah a fait le saut vers un véritable immobilier commercial : un complexe d’appartements de 24 logements pour 3,2 millions de dollars.
Les chiffres racontent l’histoire. La mise de fonds initiale de 75 000 $ de Sarah s’est transformée en plus de 500 000 $ en capitaux propres grâce à une combinaison d’appréciation, de remboursement de l’hypothèque et, surtout, de report d’impôt grâce à 1 031 échanges.
Si elle avait payé des impôts sur les plus-values à chaque étape, elle aurait perdu des milliers de dollars au profit de l’IRS en cours de route, ce qui entraverait considérablement sa capacité à se développer.
Comprendre les exigences similaires
L’une des idées fausses les plus répandues à propos des échanges 1031 est que vous devez échanger des propriétés identiques. En réalité, l’exigence de « similaire » pour les biens immobiliers est remarquablement flexible. L’IRS considère pratiquement tous les biens immobiliers d’investissement comme étant semblables à tous les autres biens immobiliers d’investissement.
Cela signifie que vous pouvez échanger :
- Maisons unifamiliales locatives pour immeubles à appartements
- Terrain brut pour centres commerciaux
- Immeubles de bureaux pour entrepôts industriels
- Duplex résidentiels pour immeubles de cabinets médicaux
L’exigence clé est que les deux propriétés doivent être détenues à des fins d’investissement ou d’utilisation dans un commerce ou une entreprise. Votre résidence personnelle ne sera pas admissible, pas plus que la maison de vacances que vous utilisez pour des escapades en famille plus de 14 jours par an.
Pourquoi les propriétés commerciales gagnent
Voyons pourquoi cette stratégie de mise à l’échelle est financièrement logique. L’immobilier commercial offre généralement plusieurs avantages par rapport aux propriétés locatives résidentielles :
Des rendements totaux potentiellement plus élevés. Les propriétés commerciales offrent généralement de multiples avantages qui peuvent conduire à des rendements globaux supérieurs à ceux des locations unifamiliales.
Alors que les locations unifamiliales ont généralement des rendements locatifs bruts moyens de 5 à 6 %, les propriétés commerciales peuvent parfois offrir des flux de trésorerie de 7 à 8 % ou plus (bien qu’il soit important de garder à l’esprit que ces chiffres peuvent varier considérablement selon le marché et les conditions du marché).
Gestion professionnelle. À partir d’une certaine taille, la gestion immobilière professionnelle devient économiquement viable. Cela vous transforme d’un propriétaire actif en un investisseur plus passif collectant des chèques mensuels.
Des baux plus longs. Les locataires commerciaux signent généralement des baux pluriannuels, offrant des flux de trésorerie plus prévisibles que les locataires résidentiels qui pourraient partir chaque année.
Baux triple net. De nombreuses propriétés commerciales fonctionnent dans le cadre de structures de location triple net, dans lesquelles les locataires paient des impôts fonciers, des frais d’assurance et d’entretien en plus du loyer. Cela transfère de nombreuses responsabilités de propriété au locataire.
Financement institutionnel. Les propriétés commerciales bénéficient souvent de meilleures conditions de financement et de périodes d’amortissement plus longues, améliorant ainsi les flux de trésorerie et les rendements.
Qu’est-ce qui peut mal se passer
Bien entendu, passer à 1031 échanges n’est pas sans risques. Voici les erreurs les plus courantes que les investisseurs commettent :
Aller trop vite. Certains investisseurs sont friands d’échanges et se lancent dans l’immobilier commercial avant de comprendre le marché. L’immobilier commercial nécessite des compétences et des connaissances différentes de celles de l’investissement résidentiel.
Ignorer les flux de trésorerie. Plus gros n’est pas toujours mieux si les flux de trésorerie ne s’améliorent pas. Certains investisseurs sont tellement concentrés sur la valeur des propriétés qu’ils oublient d’analyser si la nouvelle propriété générera réellement des rendements supérieurs.
Surendettement. La possibilité de reporter les impôts via les bourses 1031 peut inciter les investisseurs à s’endetter plus qu’ils ne peuvent en gérer en toute sécurité. Testez toujours vos investissements par rapport aux taux d’inoccupation potentiels et aux augmentations des taux d’intérêt.
Pression temporelle. Les règles d’échange 1031 sont impitoyables. Vous disposez d’exactement 45 jours pour identifier les propriétés de remplacement potentielles et de 180 jours pour finaliser l’achat. Cette pression temporelle peut conduire à de mauvaises décisions d’investissement. Ayez toujours des plans de sauvegarde et travaillez avec des intermédiaires expérimentés.
L’option de fiducie statutaire du Delaware
Que faire si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier commercial mais n’êtes pas prêt à gérer vous-même une grande propriété ? Les fiducies statutaires du Delaware (DST) offrent une solution élégante aux investisseurs passant de propriétés résidentielles pratiques à la propriété immobilière commerciale passive.
Un DST vous permet d’acheter une propriété fractionnée dans des propriétés commerciales de qualité institutionnelle – pensez aux immeubles de bureaux de classe A, aux centres médicaux ou aux centres commerciaux régionaux – sans les tracas de la gestion directe. Vous recevez des distributions mensuelles et une appréciation potentielle, mais une société de gestion professionnelle gère tous les aspects opérationnels.
Les DST sont particulièrement attractifs pour les échanges 1031 car ils :
- Qualifier en tant que bien de même nature en vertu de l’article 1031
- Donnez accès à des propriétés commerciales que vous ne pourriez pas vous permettre individuellement
- Offrir une diversification géographique sur plusieurs marchés
- Éliminez les responsabilités de gestion tout en conservant les avantages de la propriété immobilière
La prime à la planification successorale
C’est ici que la stratégie d’échange 1031 devient vraiment intéressante du point de vue de la création de richesse. Si vous ne vendez jamais votre propriété commerciale finale – mais la conservez jusqu’à votre décès – vos héritiers reçoivent une « base majorée » égale à la valeur de la propriété au moment de votre décès.
Cela élimine définitivement tous les impôts différés sur les plus-values de vos années de 1031 échanges.
Essentiellement, l’échange 1031 devient une stratégie de transfert de richesse qui vous permet de construire un empire immobilier commercial tout en reportant indéfiniment les impôts… ou en les éliminant complètement. Vos héritiers héritent de précieuses propriétés génératrices de revenus sans le fardeau fiscal auquel vous auriez dû faire face de votre vivant.
Commencer
Si vous êtes actuellement coincé dans le secteur de la location unifamiliale et que vous souhaitez passer à l’immobilier commercial, voici votre feuille de route :
Renseignez-vous. Commencez par découvrir les principes fondamentaux de l’immobilier commercial. Comprendre les taux de capitalisation, le résultat opérationnel net et les structures des baux commerciaux. Les livres, séminaires et programmes de mentorat peuvent accélérer votre courbe d’apprentissage.
Analysez votre portefeuille actuel. Calculez la valeur nette totale de vos propriétés existantes. Cela déterminera votre pouvoir d’achat pour les propriétés commerciales après un échange 1031.
Construisez votre équipe. Rassemblez des professionnels qui comprennent à la fois les échanges 1031 et l’immobilier commercial. Vous aurez besoin d’un intermédiaire qualifié, d’un courtier immobilier commercial, d’un avocat et d’un CPA expérimenté en fiscalité immobilière. L’importance des compétences et de l’expérience de votre équipe financière ne peut être surestimée.
Commencez votre étude de marché. Commencez à identifier les propriétés commerciales potentielles ou les DST qui correspondent à vos critères d’investissement et à votre tolérance au risque.
Planifiez votre calendrier. N’oubliez pas que les délais d’échange 1031 ne sont pas négociables. Planifiez votre stratégie bien avant toute vente de propriété.
Le passage des propriétés locatives unifamiliales à la propriété immobilière commerciale ne se fait pas du jour au lendemain, mais avec de la patience, de l’éducation et une utilisation stratégique des échanges 1031, il est tout à fait réalisable.
L’histoire de Sarah McDonald n’est pas unique : des milliers d’investisseurs ont utilisé cette stratégie accélérée pour créer un patrimoine substantiel tout en minimisant leur fardeau fiscal.
La question n’est pas de savoir si vous pouvez passer de l’immobilier unifamilial à l’immobilier commercial grâce à 1031 échanges. La question est : qu’est-ce qui vous empêche de commencer aujourd’hui ?
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
