La Réserve fédérale a annoncé mercredi qu’elle réduisait le taux des fonds fédéraux, un taux de prêt bancaire clé du jour au lendemain qui a un impact sur d’autres taux d’intérêt, pour la première fois en quatre ans. Le marché du logement est au point mort depuis un certain temps avec des vendeurs réticents à lâcher prise pour diverses raisons, y compris des taux hypothécaires élevés. Avec les taux d’intérêt qui commencent à glisser, est le bon moment pour vendre votre maison?
La question à vendre ou non est une préoccupation de nombreux propriétaires. L’une des raisons pour lesquelles certains ont peut-être été réticents est que la vente maintenant signifierait abandonner une hypothèque à moindre taux obtenue précédemment et prendre une hypothèque à un taux plus élevé pour acheter une nouvelle maison. Cependant, une nouvelle enquête de Fannie Mae suggère que les taux hypothécaires peuvent ne pas être un problème aussi important que le premier soupçonné. Les inventaires bas, l’inflation et les prix élevés des logements sont également des raisons pour lesquelles les propriétaires hésitent à vendre dès maintenant.
Le nombre de maisons vendues aux États-Unis a diminué en 2023, après une forte augmentation en 2021. Les transactions en 2021 ont totalisé 6,12 millions. En 2023, ce nombre a chuté à 4 millions, selon les perspectives économiques de janvier 2024 de la National Association of Realtors (NAR). Cependant, le NAR s’attend à ce que les ventes atteignent 5,6 millions en 2025, indiquant un marché en récupération.
Lors de sa réunion de mise en scène monétaire de septembre qui a conclu le 18 septembre, la Fed, la banque centrale du pays, a choisi de réduire les taux d’intérêt pour la première fois depuis 2020. Les changements de taux de la Fed ont un impact largement sur les taux d’intérêt à court terme. Les taux hypothécaires, en revanche, sont fortement liés aux rendements obligataires à long terme, donc même une baisse de faible taux peut ouvrir des opportunités pour les vendeurs, mais également créer des défis.
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles la vente de votre maison peut être nécessaire, que vous ayez décroché un nouvel emploi à travers le pays ou que vous souhaitiez vous rapprocher de votre famille, ou peut-être que vous approchez de l’âge de la retraite et que vous vouliez réduire les effectifs. Si vous êtes sur la clôture de la vente, pesez vos options et comprenez le marché avant de modifier votre adresse.
Conditions actuelles du marché du logement
En octobre 2023, les taux d’intérêt hypothécaires ont atteint 8%, un nombre non vu en plus de 20 ans. À la mi-août, les taux sont en baisse par rapport à ce seuil, à un peu plus de 6,5% pour une hypothèque à taux fixe de 30 ans. À l’heure actuelle, les taux hypothécaires se tiennent stables dans la fourchette de 6%. Ces taux d’intérêt élevés peuvent rendre la vente moins qu’idéale pour l’instant.
D’un autre côté, de faibles stocks et un marché concurrentiel peuvent signifier des bénéfices plus élevés pour les propriétaires qui sont prêts à vendre maintenant. « Bien que l’inventaire ait augmenté au cours de la dernière année, il reste inférieur aux niveaux normaux, favorisant les vendeurs, explique Mike Pappas, PDG de la société Keyes. » Les taux d’intérêt ont chuté de 1% de leur sommet de 7,4% et sont désormais dans la fourchette de 6%, car le marché répond à des taux d’inflation plus faibles. «
Cependant, comme les taux hypothécaires sont généralement basés sur les rendements du Trésor, une hypothèque à 30 ans devrait être d’environ 5,65%. Pourtant, en raison de l’incertitude de l’inflation, il y a une couverture de 0,5% sur le marché. Pappas ajoute: « Sans oublier que pour chaque baisse de 1% des taux d’intérêt qualifie cinq millions d’acheteurs potentiels supplémentaires à un taux inférieur. »
Les prix des maisons qui augmentent gardent les vendeurs sur le banc
Le prix d’une maison a augmenté en moyenne de 50% par rapport à 2019, selon S&P Global. En conséquence, le prix de vente médian d’une maison existante a atteint 426 900 $ en juin 2024, selon la National Association of Realtors (NAR). C’est peut-être la raison pour laquelle 81% des consommateurs pensent que c’est un mauvais moment pour acheter (ou vendre) une maison, selon l’indice de sentiment d’achat de maison Fannie Mae publié en juillet 2024.
Mais même si l’inflation ralentit, la décision de vendre une maison n’est pas facile, surtout dans un marché imprévisible. «La baisse des taux d’intérêt rend les hypothèques moins chères, ce qui peut créer plus d’acheteurs pour le logement disponible», explique Patricia Watson, professeur, Dr Wallace E. Boston School of Business de l’American Public University System. «Avec une demande accrue et une offre limitée, les prix des maisons devraient encore augmenter.
« Si les acheteurs sont restés chez eux pour la durée de vie de l’hypothèque, la vente maintenant pourrait être une bonne décision; cependant, la plupart des acheteurs restent en moyenne sept ans », ajoute Watson.
Comment les taux hypothécaires ont un impact sur les vendeurs
En mars 2022, le Federal Open Market Committee (FOMC) a commencé à augmenter le taux des fonds fédéraux en réponse à une augmentation de l’inflation. Le comité a augmenté les taux 11 fois jusqu’en juillet 2023, laissant le taux des fonds fédéraux dans une fourchette de 5,25% à 5,50%. Les tarifs sont restés dans cette fourchette jusqu’à cette semaine, lorsque la banque centrale a réduit le taux des fonds fédéraux de 50 points de base, ou un demi-pourcentage, à une fourchette de 4,75% à 5,25%.
Un taux des fonds fédéraux inférieurs influence toutes sortes d’autres frais d’emprunt, y compris les taux hypothécaires. Cependant, les taux hypothécaires avaient déjà commencé à baisser avant la réunion de septembre 2024 de la Fed. Le taux d’intérêt moyen sur un prêt à 30 ans à taux fixe à la mi-août était d’un peu plus de 6,5%, mais le 12 septembre, le taux était de 6,20%, ce qui en fait un meilleur moment à vendre qu’un mois plus tôt, sur la base des taux hypothécaires seuls.
Les propriétaires avec des lignes de crédit à domicile (HELOC) ou les hypothèques à taux réglable (ARM) devraient voir les économies immédiatement à mesure que les taux d’intérêt baissent. Et, quiconque a acheté sa maison lorsque les tarifs étaient plus élevés peuvent enfin profiter d’un avantage significatif du refinancement. De la même manière, les propriétaires qui se sentent enchaînés par leur hypothèque actuel peuvent être plus disposés à vendre maintenant.
Devriez-vous vendre votre maison maintenant?
Bien que la vente soit une décision personnelle, ces trois raisons peuvent faire passer l’échelle en faveur de la vente maintenant.
1. Réductions de taux d’intérêt
La baisse des taux d’intérêt crée presque toujours un marché favorable pour les vendeurs, stimulant la demande des acheteurs et accélérant potentiellement le processus de vente. Et, alors que de plus en plus d’acheteurs potentiels entrent sur le marché, les vendeurs peuvent se retrouver dans une position de négociation plus forte, concluant potentiellement les offres plus rapidement tout en obtenant de meilleures conditions.
Pappas ajoute que les propriétaires qui sont restés chez eux en raison de faibles taux hypothécaires pourraient enfin décider de vendre. « Cela est particulièrement vrai s’ils peuvent réduire et sécuriser une hypothèque relativement faible, si les taux baissent considérablement.
2. Changements dans les commissions immobilières
Le coût de la vente d’une maison peut diminuer à la suite des changements de la nouvelle Commission immobilière mis en œuvre par la National Association of Realtors, à la suite d’une décision en 2023 sur la façon dont les agents immobiliers ont été indemnisés. En outre, la concurrence, que ce soit parmi les agents ou entre les propriétés énumérées peut entraîner des négociations plus fortes, une augmentation des prix des maisons et des ventes plus rapides.
3. Conditions de marché favorables
L’augmentation de la concurrence des acheteurs et le potentiel de négociations plus fortes font désormais un moment idéal pour capitaliser sur l’élan du marché. En adoptant une position proactive, vous pouvez potentiellement bénéficier de prix de vente plus élevés, tout en évitant les ralentissements du marché futurs qui pourraient avoir un impact sur la valeur de votre propriété. « Avec l’inventaire toujours serré, plus d’acheteurs en compétition pour moins de maisons pourraient faire grimper les prix et éventuellement raviver les guerres d’appel d’offres, a déclaré Faron Daugs, planificateur financier certifié, fondateur et PDG de Harrison Wallace Financial Group.
Les taux de réduction de la Fed pourraient entraîner une «augmentation des prix des logements», a ajouté Daugs. « L’impact dépendra en grande partie du niveau actuel des stocks. Pour les acheteurs de trésorerie, peut-être le bon moment pour envisager de vendre. Cependant, si vous avez besoin d’une hypothèque, vous pouvez passer d’un taux très bas à un taux plus élevé; bien qu’il soit probablement inférieur aux taux il y a un an. »
Devriez-vous attendre et vendre votre maison plus tard?
Bien qu’il y ait plusieurs bonnes raisons de vendre maintenant, les vendeurs potentiels pourraient vouloir lister leurs maisons pour d’autres raisons, notamment:
1. Inflation obstinée
Bien que la baisse des taux de la Fed puisse aider à stimuler la demande des acheteurs et la possibilité de bénéficier potentiellement de prix de vente plus élevés, l’inflation se profile toujours dans de nombreux autres domaines de la vie quotidienne. Ajoutez d’autres coûts aux vendeurs, y compris les coûts de clôture et les taxes, et le fait qu’ils peuvent avoir du mal à trouver une maison à déménager dans leur gamme de prix, et vous avez une sorte de double coup dur pour les vendeurs.
2. Vous venez de refinancer votre hypothèque
Même avec une coupe de la Fed, le refinancement n’est pas une bonne décision si vous prévoyez de vendre au cours des prochaines années. C’est parce que cela vous prendra trop de temps pour se casser même sur les coûts qui accompagnent le refinancement. Les coûts de clôture varient généralement de 2% à 5% de la valeur de votre hypothèque et sont payés en plus de votre acompte. Ainsi, sur une maison achetée pour 300 000 $, le coût de clôture peut varier de 6 000 $ à 15 000 $.
3. Vous devez effectuer des réparations majeures
Si vous avez une longue liste de réparations pour votre maison, vous voudrez peut-être retenir la vente jusqu’à ce que ces réparations puissent être effectuées, ou jusqu’à ce que votre budget le permette. Par exemple, le coût moyen pour remplacer 10 à 15 fenêtres dans votre maison peut aller de 4 500 $ à 22 500 $, selon HomeGuide. Le coût d’une réparation majeure à un toit peut être de 3 000 $ à 6 000 $.
Fin de compte
Frank Lietke, directeur exécutif et président d’Ally Invest Securities chez Ally Bank propose ce conseil: «Même si l’inflation change de niveau, le pouvoir d’achat des consommateurs est d’environ 20% de moins qu’il y a quatre ans et est coincé à un niveau record aux États-Unis. Jetez un œil à vos dépenses et supprimez les coûts inutiles, négociez et achetez des valeurs meilleures, poursuivez une bousculade ou investissez votre argent. Lorsque le taux change, il y a un impact sous-jacent sur votre argent, vos économies, vos soldes de cartes de crédit et plus encore, alors concentrez-vous sur ceux-ci à la place. »
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