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La hausse des prix de l’immobilier couplée à la crise de l’accessibilité financière ont créé un besoin unique de trouver des solutions alternatives pour l’accession à la propriété.
Près de 15 % des Américains ont co-acheté une maison avec une personne autre que leur partenaire amoureux, et 48 % supplémentaires l’envisageraient, selon une enquête réalisée par JW Surety Bonds.
Les coacheteurs représentent 26,7 % de tous les achats de logements et 53 millions de personnes vivent dans des logements en copropriété.
Hausse des prix de l’immobilier et marchés tendus ont entraîné une augmentation du nombre de personnes non apparentées acquérant des biens immobiliers résidentiels. Ces personnes peuvent inclure des amis, des collègues ou des partenaires commerciaux. Ce groupe comprend également les partenaires romantiques non mariés.
Selon l’enquête, près de 25 % des personnes interrogées ayant acheté une maison avec un partenaire non romantique ont déclaré que l’achat aurait été inabordable pour elles-mêmes.
Que faire pour se protéger : Un contrat de colocation
Si le co-achat de biens immobiliers offre une opportunité autrement indisponible, il nécessite également une planification supplémentaire pour protéger les acheteurs des risques juridiques associés.
La copropriété de biens immobiliers, notamment par des personnes extérieures à leur famille immédiate (conjoint/parent/enfant), doit être couverte par un contrat de colocation. Cela s’applique également aux maisons de vacances appartenant à plusieurs groupes familiaux.
L’accord de colocation doit inclure, au minimum, des pourcentages de propriété clairement définis, les responsabilités financières de chaque copropriétaire, les droits d’utilisation, l’utilisation prévue de la propriété et les stratégies de sortie de la propriété.
Le titre doit définir clairement le pourcentage de propriété de chaque colocataire.
La colocation sans accord n’accorderait généralement pas de droits de survie au copropriétaire survivant pour posséder la totalité de la propriété. Au décès, les intérêts d’un colocataire seraient transmis aux héritiers ou bénéficiaires du colocataire décédé.
Pour garantir les droits de survie de chaque copropriétaire, l’intention doit être reflétée sur le titre et dans le contrat de copropriété.
Voici un aperçu plus approfondi de ce que vous devez vous assurer d’inclure dans votre contrat de colocation :
Obligations financières
La part du loyer ou d’autres revenus de chaque copropriétaire doit être détaillée, ainsi que la responsabilité de chaque copropriétaire de payer l’hypothèque, l’assurance, les services publics, l’entretien, les améliorations des immobilisations et les taxes foncières.
Il convient de réfléchir au résultat juridique si l’un ou l’autre des copropriétaires ne parvient pas à payer sa part de ces coûts.
Droits d’occupation et d’usage
L’accord doit préciser qui, le cas échéant, en dehors des copropriétaires, peut vivre ou autrement utiliser la propriété.
Les procédures d’identification ou de sélection des locataires, les droits de location ou de sous-location et les éventuelles restrictions doivent être clairement identifiés pour éviter des litiges ultérieurs.
Gestion et prise de décision
Les copropriétaires doivent définir comment les réparations, les rénovations et les décisions importantes seront prises. Si la propriété est de 50/50 ou si elle est partagée de manière à ce qu’une impasse soit possible, un arbitre, tel qu’un professionnel sur lequel les deux parties sont d’accord, doit être identifié pour aider à éviter un litige formel.
Répartition du passif
L’accord doit répartir la responsabilité entre les copropriétaires et identifier les dispositions d’exonération de responsabilité, les poursuites, les réclamations des créanciers et autres responsabilités juridiques. L’accord ne peut protéger aucun des copropriétaires contre les réclamations de tiers.
Toutefois, un tel accord peut constituer une base pour répartir la responsabilité entre les copropriétaires et un droit contractuel à une indemnisation. Ces dispositions doivent être clairement énoncées.
Considérations relatives au règlement des différends
Il convient d’envisager les étapes préalables au contentieux obligatoires qui peuvent être nécessaires pour éviter un litige formel, comme la médiation.
Stratégies de sortie
L’accord devrait traiter des situations dans lesquelles l’un des copropriétaires souhaite mettre fin à la relation. Les dispositions de rachat ou de droit de premier refus sont courantes.
L’accord doit détailler comment les intérêts du partenaire sortant seront évalués et si les réductions de valorisation sont appropriées.
Décès ou incapacité
L’accord doit détailler la manière dont la propriété sera gérée et les décisions prises en cas de décès ou d’incapacité de l’un ou l’autre des copropriétaires. Cela peut créer un besoin de planification successorale avec une société à responsabilité limitée (SARL) pour la propriété.
Une SARL peut contribuer à garantir la continuité de la gestion malgré le décès ou l’incapacité de l’un ou l’autre des copropriétaires. Un LLC peut offrir une meilleure protection des actifs pour les copropriétaires.
Attention à un procuration durable et une fiducie peut éviter une homologation formelle ou des dépôts auprès du tribunal en cas de décès ou d’incapacité de l’un ou l’autre des copropriétaires.
Si une LLC est utilisée, l’accord d’exploitation doit couvrir les conditions décrites ci-dessus pour les accords de colocation afin d’éviter les litiges.
Alternativement, un fiducie révocable peut également convenir à éviter l’homologation dépôts au décès de l’un ou l’autre des copropriétaires.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
