À certains égards, c’est maintenant une période difficile pour franchir le pas et acheter la maison de vos rêves. De nombreux propriétaires qui ont verrouillé les taux hypothécaires ultra-bas il y a quelques années continuent de rester en place – limitant l’offre de maisons à vendre – et il reste à voir comment les décisions politiques de la nouvelle administration présidentielle affecteront le marché du logement.
Mais le consensus général parmi certains des économistes du logement les plus respectés du pays est le suivant: si vous avez besoin d’acheter, alors achetez. Et si vous décidez d’acheter, prenez une décision éclairée.
«Essayer de chronométrer le marché du logement est une course de fou», explique Joel Berner, économiste principal chez Realtor.com. «Le bon moment pour déménager est le bon moment pour se déplacer tant que vous pouvez trouver un endroit qui répond à votre budget et répond à vos besoins.»
Certaines personnes n’ont d’autre choix que de déménager. Peut-être ont-ils un nouvel emploi et déménagent dans une nouvelle ville. Peut-être qu’ils ont un nouveau bébé et ont besoin de plus d’espace, ou ils ont divorcé et ont besoin de moins.
D’autres choisissent de déménager pour améliorer leur style de vie – pour être plus proche du travail, par exemple, ou d’avoir une arrière-cour pour les enfants.
Début février, Nhu Vien Nguyen et son fiancé, Brian Timko, étaient sur la bonne voie pour fermer l’achat d’une copropriété de deux chambres à deux salles de bain à Cambridge, Mass., Après avoir «regardé et attendu» des mois pour qu’une unité arrive sur le marché dans un bâtiment qu’ils aiment.
Le trajet est à seulement 15 minutes du travail de Timko, et même si le couple paie 845 000 $ pour l’unité et sera responsable de frais mensuels de 693 $ en plus de leur paiement hypothécaire, les chiffres fonctionnent en leur faveur.
Nguyen dit qu’elle avait auparavant payé 3 900 $ par mois de loyer, plus des frais d’animaux de compagnie de 110 $ pour son chien, Kevin. Désormais, les frais de paiement hypothécaire et d’association du couple totalisent 5 079 $, économisant Nguyen 1 470 $ par mois sur sa part de 2 540 $ des dépenses mensuelles.
«Nous n’étions pas si préoccupés par les taux d’intérêt, car nous pouvons toujours refinancer», explique Nguyen, 40 ans, défenseur des clients de l’industrie de l’industrie. « Mais l’inventaire de ce bâtiment à Cambridge est limité et les unités de deux chambres ne s’ouvrent pas fréquemment. »
Fondamentaux du marché du logement
L’offre et la demande sont les principaux moteurs du marché du logement. Lorsque l’offre – l’inventaire des maisons disponibles à la vente – est en baisse, les prix ont tendance à augmenter. À l’inverse, lorsqu’il y a une surabondance d’inventaire sur le marché, les acheteurs ont de nombreux choix et les prix de vente baissent souvent à mesure que les vendeurs se disputent.
Les autres facteurs qui jouent dans les perspectives comprennent l’état du marché du travail, le sentiment des consommateurs, la politique budgétaire, les taux d’intérêt et l’inflation.
Alors que la plupart des économistes conviennent que l’économie américaine est forte, le marché du logement fait face à des vents contraires. Certains acheteurs hésitent à s’engager dans une hypothèque à long terme lorsque les taux oscillent autour de 7%, ils reportent donc un achat dans l’espoir que les taux baisseront plus tard cette année ou l’année prochaine. Cela réduit la demande de maisons.
Ceux qui ont acheté ou refinancé pendant le pic de la pandémie Covid-19 – en 2020, lorsque les taux hypothécaires étaient en moyenne de 3,11%, ou 2021, lorsqu’ils étaient 2,96%, selon LendingTree – sont réticents à vendre et à abandonner leurs faibles tarifs.
Selon Redfin, les propriétaires restent chez eux près de deux fois plus longtemps qu’ils l’ont fait en 2005, une tendance qui est en grande partie motivée par les personnes âgées qui prévoient de vieillir.
Et selon une enquête RedFin publiée en janvier 2025, plus du tiers des propriétaires américains ont déclaré qu’ils vendront leur maison – des preuves supplémentaires des contraintes sur l’inventaire des maisons existantes disponibles à la vente et un facteur susceptible d’augmenter davantage les prix des maisons. Realtor.com prévoit que les prix de vente à domicile augmenteront de 3,7% cette année.
Malgré les défis, certains signes positifs émergent. Un rapport mensuel de logement mensuel Realtor.com publié en janvier a montré un changement prometteur dans l’activité des vendeurs, car le nombre de maisons nouvellement répertoriées a augmenté de 37,5% de mois en mois.
Et Morgan Franklin, un agent immobilier chez Coldwell Banker Realty à Boston, dit que les acheteurs qu’il représente consacrent maintenant des offres après avoir été sur la clôture pendant des mois.
«Tout d’un coup, les gens commencent à appuyer sur la gâchette», dit-il. «Je pense que c’est parce qu’ils apprennent qu’ils ne peuvent pas attendre que les taux d’intérêt baissent.»
Realtor.com prévoit que l’inventaire des maisons disponibles à vendre augmentera à la fois pour les maisons existantes (avec un taux de croissance attendu de 11,7%) et pour les maisons nouvellement construites (ce qui devrait augmenter de 13,8%) en 2025.
Cela aiderait à créer le premier marché équilibré en neuf ans, ce qui signifie que ni les acheteurs ni les vendeurs n’auraient un avantage concurrentiel, selon Realtor.com.
Bien sûr, tous les biens immobiliers sont locaux, alors attendez-vous à voir les différences en fonction de l’endroit où vous vivez. Un inventaire limité dans un marché particulier peut maintenir les prix élevés, les acheteurs se disputant les propriétés disponibles. Une surabondance de nouvelles maisons à vendre pourrait avoir l’effet inverse.
Perspectives des taux d’hypothèque
Les taux hypothécaires sont un facteur clé qui stimule la demande de logements. Si les acheteurs perçoivent les tarifs trop élevés, ils resteront sur la touche. Mais les taux hypothécaires peuvent ne jamais revenir aux niveaux dont les acheteurs ont appréciés en 2020 et 2021, selon les experts.
«Il y a beaucoup d’incertitude sur les marchés de la dette en ce moment, principalement motivés par le potentiel d’inflation plus élevée des tarifs et des réductions d’impôts qui pourraient augmenter considérablement la dette de la nation», explique Ken Johnson, économiste du logement et président de Christie Kirkland Walker de l’immobilier à la University of Mississippi School of Business Administration.
« Cette incertitude devrait entraîner une route cahoteuse pour les taux hypothécaires au cours des six prochains mois à un an, donc mon conseil aux acheteurs de maisons est le suivant: si vous voyez un taux dont vous êtes satisfait, vous voudrez peut-être le verrouiller maintenant. »
Selon les nouvelles politiques que l’administration Trump met en œuvre – baisses d’impôts, tarifs généraux ou déportations de masse – les hypothèques peuvent se terminer bien au-dessus de 7% plus tard en 2025, selon une perspective de liaison.
Sam Khater, économiste en chef de Freddie Mac, note que les taux hypothécaires ont été en moyenne entre 6% et 7,5% pendant la plupart des deux dernières années. Il prédit que le taux moyen d’une hypothèque à taux fixe de 30 ans dérivera plus près de 6,5% d’ici la fin de 2025.
«Cela repose sur une croissance économique plus lente», dit-il. « Nous nous attendons à ce que l’inflation modère certains, mais pas beaucoup. Je pense donc qu’il y a de la place pour que les taux baissent, mais je ne pense pas qu’ils vont tomber aux six bas – du moins pas cette année. »
Alors que les acheteurs potentiels peuvent reculer à un taux de 7%, les taux ont été beaucoup plus élevés dans le passé. Les taux fixes sur les hypothèques de 30 ans ont culminé à plus de 18% dans les années 1980, et au cours des 45 dernières années, ils ont en moyenne 7,48%, selon Freddie Mac.
Ainsi, un taux de 7% est à égalité avec la moyenne historique depuis 1980.
Utilisez l’outil ci-dessous, depuis Bankrate, pour explorer et comparer les taux d’intérêt:
Payer pour votre maison
Le meilleur coup que vous pouvez faire pour garder votre achat de maison abordable est d’économiser autant que possible pour un acompte. Cela réduira le montant que vous avez à financer, ainsi que vos dépenses de logement mensuelles.
Grâce à la force de l’économie et à l’augmentation rapide des valeurs des maisons depuis la fin de la Grande Récession en 2009 – le prix de vente médian d’une maison est passé de 222 900 $ au premier trimestre de 2010 à 419 200 $ au quatrième trimestre de 2024, selon la Federal Reserve Bank de St. Louis – de nombreux propriétaires existants sont assis sur une quantité substantielle de fonds propres qui sera libéré lorsqu’ils vendront leurs propriétaires actuels.
Ces fonds peuvent être appliqués à l’acompte de leur prochaine maison. Selon Intercontinental Exchange (ICE), un fournisseur de technologies et de données, à la fin du troisième trimestre de 2024, le propriétaire moyen avec une hypothèque avait 319 000 $ de capitaux propres.
Si vous avez besoin d’une hypothèque, obtenez des devis de différents prêteurs. Selon une analyse Freddie Mac, les acheteurs peuvent potentiellement économiser 600 $ à 1 200 $ par an en demandant des hypothèques de plusieurs prêteurs.
Laine Edathikunnel, 35 ans, directrice des communications dans une entreprise de construction à Kansas City, et son mari, Tom, recherchent une maison de 500 000 $ à 600 000 $.
Après avoir loué à New York pendant de nombreuses années, le couple – qui a maintenant un fils de 3 ans et une fille de 1 an – a déménagé à Kansas City, où Laine a grandi.
Bien qu’ils aient été initialement pré-approuvés pour une hypothèque qui leur permettrait d’acheter une maison beaucoup plus chère, Laine s’est inquiète lorsqu’elle a réalisé comment un taux d’intérêt d’environ 7% affecterait leur paiement hypothécaire mensuel.
Le couple envisage maintenant des maisons plus petites et plus anciennes qu’elles ne l’ont d’abord fait pour maintenir leurs dépenses mensuelles de logement à un niveau plus confortable.
«Nous n’avons pas besoin d’une maison de 4 000 pieds carrés, ce qui était de la taille que nous pouvions obtenir avec notre prix initial», explique Laine. «Le simple fait de passer d’un appartement de 1 500 pieds carrés à une maison de 2 200 pieds carrés se sentira toujours comme une énorme mise à niveau pour nous.»
L’Association nationale des agents immobiliers vient de classer Kansas City parmi ses 10 meilleurs points chauds pour le marché du logement 2025, de sorte que les Edathikunnels savent qu’ils essaient d’acheter un marché hautement concurrentiel.
«Je ne veux pas retarder», explique Laine. «Nous pouvons toujours refinancer, donc je pense que cela ne vaut pas la peine de louer pour une année de plus pour attendre que les taux d’intérêt changent.»
Conseils pour les acheteurs et les vendeurs
Les acheteurs devraient acheter une maison lorsque le moment est venu pour eux – s’ils trouvent une maison qu’ils aiment à un prix qu’ils peuvent se permettre. Ne dépassez pas votre budget, ce qui peut vous mettre en danger si vous perdez votre emploi ou si vous avez un autre changement dans votre situation financière.
Avant de commencer à magasiner pour une maison, prenez pré-approuvé pour une hypothèque afin que vous sachiez combien vous pouvez vous permettre.
Berner, l’économiste Realtor.com, conseille aux acheteurs d’évaluer également les risques climatiques associés à une propriété. Lorsque vous recherchez une maison sur Realtor.com, vous pouvez voir des données sur le risque d’inondation, d’incendie, de températures élevées et plus encore.
Si vous constatez qu’une maison est dans une zone sujette aux inondations ou aux incendies de forêt, réfléchissez à deux fois avant de le posséder. De plus, dans certaines parties du pays, il peut être trop cher, voire impossible de garantir une assurance habitation en raison de risques environnementaux élevés.
Les personnes intéressées à acheter une maison nouvellement construite constateront que de nombreux constructeurs offrent des incitations aux acheteurs, telles que des rachats de taux hypothécaires ou des options ou mises à niveau gratuits.
«Les nouvelles maisons présentent également des matériaux et des systèmes modernes, nécessitant moins d’entretien», explique Odeta Kushi, économiste en chef adjoint pour First American Financial Corp. «Les acheteurs peuvent personnaliser leurs maisons et les nouvelles maisons sont souvent livrées avec des garanties et des équipements modernes.»
Un rapport de janvier 2025 de Realtor.com stipule que les prix de la liste des maisons nouvellement construits au quatrième trimestre de 2024 étaient en baisse d’année en année, tandis que les niveaux d’inventaire de la nouvelle construction ont continué à s’améliorer, faire de nouvelles maisons une option attrayante, en particulier sur les marchés où l’inventaire des maisons existants à vendre est faible.
Mais les nouvelles maisons, qui intègrent des produits de construction telles que le bois du Canada et le gypse (utilisées pour les cloisons sèches) du Mexique, sont susceptibles de devenir plus chères si les États-Unis imposent des tarifs aux importations de ces pays pendant une période prolongée.
Et si des déportations de masse ont lieu, cela réduirait le nombre de travailleurs de la construction disponibles pour construire des maisons. Donc, si vous prévoyez d’acheter une nouvelle maison, il pourrait être prudent de signer un contrat et de verrouiller un prix le plus tôt possible.
Si vous possédez une maison et que vous envisagez de le vendre, les conseils sont similaires à celui des acheteurs: si vous devez vendre – par exemple, en raison d’un changement dans votre travail ou votre situation familiale – alors vendez.
Si la vente est discrétionnaire, cependant, réfléchissez-y. Découvrez ce que vaut votre maison et envisagez les dépenses qui accompagnent la vente, y compris les commissions versées aux agents immobiliers, les impôts de gains en capital dus sur le produit, les frais de clôture et les dépenses de déménagement. Vous pourriez simplement constater que cela est plus logique de rester que de bouger.
«Faites un travail d’investigation», explique Maria O’Dell, un agent immobilier chez Real Broker à Overland Park, Kan. «Pouvez-vous vous imaginer vieillir à la maison? Vous envisagez de puiser une partie de vos capitaux propres et de rénover votre maison afin que vous puissiez y rester à long terme.»
