Chaque année, des acheteurs de maison indépendants font exactement ce que leur conseillent leurs comptables, puis se retrouvent face à un prêteur qui les traite comme s’ils gagnaient à peine leur vie.
Les déductions qui réduisent la facture fiscale diminuent également le revenu qu’un souscripteur hypothécaire comptera, et cet écart peut décider si vous obtenez l’approbation de votre prêt hypothécaire. demande de prêt hypothécaire ou un non courtois.
Cela touche une part importante et croissante du pays. Les données du Bureau of Labor Statistics sont approximativement 16,8 millions d’Américainsplus de 10 % de la population active serait indépendante à la fin de 2025. Les recherches d’Upwork compte environ 64 millions de personnes, soit près de 38 % des travailleurs, qui effectuent un travail indépendant au cours d’une année.
Beaucoup gagnent plus que suffisamment pour contracter une hypothèque, mais les calculs d’un prêteur conventionnel peuvent toujours dire le contraire. Il existe un chemin bien tracé autour du problème, ainsi que quelques mouvements qui améliorent considérablement l’endroit où vous atterrissez.
Comment vos déductions réduisent votre pouvoir d’emprunt sur un prêt conventionnel
Lorsque vous demandez un prêt conventionnel, le souscripteur ne regarde pas ce que votre entreprise a gagné. Ils commencent par le bénéfice net figurant sur votre déclaration de revenus, puis l’exécutent via une feuille de calcul standardisée des flux de trésorerie (Formulaire 1084 de Fannie Mae est le plus courant), faites-en la moyenne sur environ deux ans et transformez le résultat en un chiffre mensuel qui est comparé à vos dettes.
Un chiffre mensuel faible signifie un faible pouvoir d’emprunt, même lorsque beaucoup plus d’argent transite sur vos comptes que ne l’indique le rendement.
Cependant, toutes les déductions ne comptent pas également contre vous, et ce détail fait rarement surface avant que quelqu’un ne suppose que le financement conventionnel est hors de portée. La feuille de travail de Fannie Mae ajoute plusieurs radiations non monétairesparmi eux la dépréciation, le déduction pour bureau à domicilel’épuisement et l’amortissement, de sorte qu’ils ne réduisent pas votre revenu admissible même s’ils ont réduit votre facture fiscale.
Ce qui fait baisser le chiffre, ce sont les coûts d’exploitation ordinaires en espèces :
- Fournitures
- Sous-traitants
- Véhicule et kilométrage
- Assurance
- Carburant
- Voyage
Cette différence vous indique l’ampleur réelle de votre propre écart. Si vos radiations concernent principalement des amortissements et un bureau à domicile, vous pourriez être admissible avec des chiffres beaucoup plus proches de vos revenus réels.
Si vous transportez de l’équipement lourd, des coûts de main-d’œuvre et de carburant, une grande partie de vos revenus disparaît avant même que le prêteur ne les compte.
Comment un prêt sur relevé bancaire lit votre flux de trésorerie réel
Un prêt sur relevé bancaire règle la question des revenus avec vos dépôts plutôt qu’avec votre retour. Au lieu de partir du bénéfice net, le prêteur totalise l’argent qui a atterri sur vos comptes au cours des 12 ou 24 derniers mois, l’actualise pour refléter le coût de l’activité et répartit ce qui reste sur ces mois pour atteindre un revenu admissible.
Cette remise est le facteur de dépense. Sur les comptes professionnels, les prêteurs supposent généralement que les dépenses consomment environ la moitié des dépôts et en comptent environ 50 % comme revenus. Les comptes personnels sont traités différemment, puisque l’argent qui leur parvient couvre généralement déjà certains coûts. C’est aussi un nombre que vous pouvez influencer.
Un souscripteur ne compte pas tous les crédits figurant sur la page. Ils veulent des dépôts stables et à peu près cohérents avec les revenus que vous déclarez, et ils suppriment tout ce qui n’est pas un revenu professionnel récurrent, comme un transfert, un prêt ou un remboursement d’impôt.
Les découverts et les remboursements attirent une mauvaise attention. L’objectif est de reconstruire ce que votre entreprise produit de manière fiable.
Le compromis est le taux. En tant que produits hypothécaires non qualifiés, ces prêts sont généralement supérieurs d’environ 0,5 à 1 point de pourcentage à un prêt conventionnel comparable, et certains programmes demandent quelques mois de réserves.
Comparez cela à ce que vous coûterait l’admissibilité de la manière conventionnelle, à savoir les déductions qui réduisent votre facture fiscale chaque année.
Pour de nombreux emprunteurs indépendants, conserver ces radiations vaut un taux légèrement plus élevé, même si une entreprise à faible marge devrait quand même gérer les chiffres.
Que faire avant de postuler
Les emprunteurs qui séparent les services bancaires professionnels et personnels partent d’une position de force : des dépôts propres et faciles à totaliser qui sont clairement liés à leur travail et donnent peu de marge de manœuvre au souscripteur pour les escompter.
Si vos comptes sont mélangés, ce n’est pas une raison pour attendre. UN courtier hypothécaire spécialisé dans les prêts sur relevés bancaires peut examiner vos dépôts dès maintenant et vous dire ce qui est déjà admissible, y compris si votre compte professionnel ou personnel constitue un argument plus solide.
Ces dépôts doivent également être lus clairement. Les espèces sont difficiles à retracer et souvent exclues, alors déposez-les rapidement et conservez des registres les reliant aux factures.
Lorsqu’un dépôt important ou irrégulier arrive, soyez prêt à l’expliquer, car tout ce qui ressemble à un transfert ou à un prêt est supprimé du calcul.
Si vos coûts réels sont bien inférieurs à ce que suppose le prêteur, un relevé de dépenses préparé par l’ACP peut augmenter le revenu sur lequel est basé votre prêt. C’est là que le facteur de dépenses cesse d’être fixe à 50 %.
Supposons que vous déposez 20 000 $ par mois et que le prêteur en compte la moitié, soit 10 000 $. Si un CPA documents indiquant que vos coûts réels sont plus proches de 25 %, le prêteur pourrait compter 15 000 $ à la place, augmentant ainsi votre revenu admissible de moitié sans que rien ne change dans votre façon de fonctionner.
Ce n’est pas obligatoire et cela aide surtout les entreprises à faibles frais généraux. Demandez d’abord à votre agent de crédit, car les prêteurs souhaitent généralement que la lettre soit préparée d’une manière spécifique.
Là où le programme vous laisse choisir, faites correspondre la fenêtre à votre trajectoire. Une entreprise dont les revenus ont augmenté semble généralement plus forte sur 12 mois, puisqu’une traction sur 24 mois fait la moyenne de cette année récente par rapport à une année plus maigre derrière elle.
Une entreprise saisonnière ou inégale a tendance à faire mieux sur 24 heures, où les tronçons lents côtoient les tronçons les plus occupés. Exécutez-le dans les deux sens et optez pour la fenêtre qui reflète le mieux votre capacité de gain actuelle.
Alignez les coûts réels avant de craquer pour une maison, y compris un acompteplusieurs mois de réserves et un tarif au dessus de la conventionnelle.
Quelle que soit la raison pour laquelle vous bénéficiez d’une approbation préalable, assurez-vous que votre flux de trésorerie couvre confortablement le paiement mensuel et les frais de possession d’un mois ordinaire, et pas seulement d’un mois chargé.
Renseignez-vous également auprès de votre CPA sur le timing, car la stratégie de déduction qui permet d’économiser le plus au moment des impôts n’est pas toujours celle qui vous convient au cours d’une année où vous souhaitez également acheter.
Les prêteurs ne lisent pas tous votre dossier de la même manière, alors rassemblez quelques devis et sélectionnez un agent de crédit qui présente les deux voies au lieu d’en vendre une.
Le bon prêt dépend de ce dont vous avez le plus besoin : le prêt conventionnel gagne souvent en termes de taux lorsque vos déductions sont principalement du type papier qui sont rajoutées, tandis qu’un prêt sur relevé bancaire peut gagner en termes de taille ou de rapidité du prêt.
Cet appel vous appartient. Assemblez votre dossier tôt dans les deux cas :
- 12 à 24 mois de relevés
- Environ deux ans de preuve de travail indépendant
- La lettre de dépenses de votre CPA
- Un compte de résultat depuis le début de l’année
L’essentiel
Un refus conventionnel en dit généralement plus sur l’étalon de mesure que sur vous. La souscription conçue pour un monde W-2 considère une entreprise saine comme une entreprise à faibles revenus, et les déductions mêmes qui font de vous un contribuable avisé sont celles qui vous font paraître petit sur le papier.
Alors que la main-d’œuvre continue de s’orienter vers un revenu indépendant, le financement a progressivement rattrapé son retard.
Votre tâche est de savoir quelle porte vous convient et d’arriver préparé : des dépôts propres, un ratio de dépenses documenté, des réserves mises de côté et un prêteur qui souscrit régulièrement ces prêts. Faites cela et le travail indépendant cessera d’être la raison pour laquelle vous ne pourrez pas acheter.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
