Les taux hypothécaires sont un facteur important en matière d’abordabilité sur le marché immobilier. Et malheureusement, les taux ont encore augmenté, ce qui pourrait compliquer les projets des propriétaires qui souhaitent refinancer, déménager ou réduire leur taille.
Selon Freddie Mac, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans a récemment atteint 7,28 %, tandis que le taux sur 15 ans est passé à 6,60 %. Dans le même temps, la Mortgage Bankers Association a rapporté que les demandes de prêts hypothécaires ont globalement chuté de 6 % et que les demandes d’achat ont chuté de 4 % à mesure que les taux augmentaient.
Pour les propriétaires qui disposent d’une valeur nette décente, des taux plus élevés ne signifient pas nécessairement que vous devez suspendre vos projets de refinancement ou d’achat. Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte, tels que le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire, la valeur nette, les flux de trésorerie et la durée pendant laquelle vous comptez rester propriétaire de votre maison. Voici ce dont vous devez tenir compte maintenant que les taux hypothécaires ont de nouveau augmenté.
Le refinancement est-il hors de question ?
En général, le refinancement peut être une bonne option lorsque vous pouvez bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas et réduire le coût global de votre prêt hypothécaire. La dernière enquête hebdomadaire sur les demandes de la Mortgage Bankers Association a révélé que les demandes de refinancement ont chuté de 9 % par rapport à la semaine précédente, mais cela ne signifie pas nécessairement que le refinancement est hors de question pour tout le monde.
Voir les taux augmenter peut être décourageant, mais il est important de prendre en compte votre taux d’intérêt actuel, le solde restant, les frais de clôture et la durée pendant laquelle vous prévoyez rester dans votre maison.
Par exemple, quelqu’un qui a contracté il y a quelques années un prêt hypothécaire sur 30 ans à 7,5 % peut encore bénéficier d’un refinancement, surtout s’il peut bénéficier d’un taux inférieur ou s’il souhaite raccourcir la durée du prêt. Mais les économies potentielles dépendent du nouveau taux, du solde restant du prêt, des frais de clôture et de la durée pendant laquelle ils envisagent de conserver le prêt.
Si le refinancement coûte 6 000 $, par exemple, et réduit votre paiement de 250 $ par mois, il faudrait environ 24 mois pour récupérer ces coûts. Il s’agit du « seuil de rentabilité » de votre refinancement. Vous pouvez le calculer en divisant vos coûts totaux de refinancement par vos économies mensuelles attendues. C’est un chiffre important à considérer, surtout si vous ne savez pas combien de temps vous prévoyez rester dans votre maison.
La baisse de votre taux d’intérêt n’est pas la seule raison d’envisager un refinancement. Une personne proche de la retraite pourrait refinancer un prêt sur 30 ans en un prêt hypothécaire sur 15 ans dans le but d’éliminer plus tôt sa dette hypothécaire. Mais cette stratégie pourrait augmenter considérablement le paiement mensuel, alors réfléchissez à la manière dont il s’intègre dans votre flux de trésorerie de retraite avant de vous engager.
Faut-il choisir un prêt hypothécaire sur 15 ou 30 ans ?
(Crédit image : Getty Images)
Les prêts hypothécaires à taux fixe sur 15 et 30 ans sont deux options courantes lors de l’achat ou du refinancement d’une maison, et chacune comporte des compromis différents.
Un prêt hypothécaire de 15 ans a généralement un taux d’intérêt plus bas et peut réduire considérablement le montant des intérêts que vous payez pendant la durée du prêt. Le compromis est un paiement mensuel requis plus élevé.
Un prêt hypothécaire de 30 ans étale les paiements sur deux fois plus longtemps, ce qui se traduit par un paiement mensuel requis moins élevé mais des intérêts nettement plus élevés si vous conservez le prêt pendant toute la durée.
Voici comment les remboursements du capital et des intérêts sur un prêt hypothécaire de 400 000 $ se comparent en utilisant les taux moyens récents de Freddie Mac :
Faites glisser pour faire défiler horizontalement
| Cellule d’en-tête – Colonne 0 |
30 ans fixe |
15 ans fixe |
|---|---|---|
|
Montant de l’hypothèque |
400 000 $ |
400 000 $ |
|
Taux d’intérêt |
7,28% |
6,60% |
|
Capital et intérêts mensuels |
2 737 $ |
3 506 $ |
|
Intérêts totaux sur la durée du prêt |
585 266 $ |
231 162 $ |
|
Total du capital et des intérêts |
985 266 $ |
631 162 $ |
|
Prêt remboursé |
30 ans |
15 ans |
Dans cet exemple, le choix d’un prêt hypothécaire sur 15 ans augmente le paiement mensuel du capital et des intérêts d’environ 769 $, mais permet d’économiser plus de 354 000 $ en intérêts si le prêt est conservé pendant toute sa durée.
Cela ne fait pas nécessairement d’une durée de prêt plus courte le meilleur choix. Un prêt hypothécaire sur 30 ans offre un paiement mensuel requis inférieur, ce qui peut offrir plus de flexibilité, en particulier si vous approchez de la retraite et que vous souhaitez garder vos dépenses fixes gérables.
Vous pourrez peut-être également effectuer des versements de capital supplémentaires lorsque votre budget le permet, réduisant ainsi votre solde et vos frais d’intérêt sans vous engager à payer le paiement plus élevé requis pour un prêt hypothécaire sur 15 ans.
Comment la réduction des effectifs peut changer le calcul
La réduction des effectifs peut sembler un moyen évident de réduire vos dépenses à la retraite, mais déménager dans une maison plus petite ne signifie pas nécessairement que vous dépenserez moins. Si vous avez actuellement un taux hypothécaire d’environ 3 %, par exemple, contracter un nouveau prêt hypothécaire à 7 % pourrait compenser une partie des économies réalisées grâce à l’achat d’une maison moins chère.
Prenons l’exemple d’un propriétaire qui a acheté une maison avec un prêt hypothécaire de 320 000 $ sur 30 ans à 3 % et qui y vit depuis 10 ans. Leur maison vaut maintenant 400 000 $ et ils doivent encore environ 243 000 $, ce qui leur donne environ 157 000 $ de valeur nette avant les frais de vente.
S’ils vendent et utilisent cette valeur nette pour acheter une maison de 320 000 $, ils auront besoin d’une nouvelle hypothèque d’environ 163 000 $. Voici comment rester sur place se compare à une réduction des effectifs au taux hypothécaire plus élevé d’aujourd’hui.
Faites glisser pour faire défiler horizontalement
| Ligne 0 – Cellule 0 |
Restez dans une maison à 400 000 $ |
Réduire la taille de la maison à 320 000 $ |
|
Valeur actuelle de la maison/prix de la maison neuve |
400 000 $ |
320 000 $ |
|
Solde hypothécaire/nouvelle hypothèque |
Environ 243 000 $ |
Environ 163 000 $ |
|
Taux hypothécaire |
3,00% |
7,28% |
|
Capital et intérêts mensuels |
Environ 1 349 $ |
Environ 1 117 $ |
|
Épargne hypothécaire mensuelle |
— |
Environ 232 $ |
|
Durée restante/nouvelle du prêt |
20 ans |
30 ans |
Dans cet exemple, le propriétaire déménage dans une maison qui coûte 80 000 $ de moins et réduit le montant dû d’environ 80 000 $. Pourtant, le paiement du principal et des intérêts requis ne diminue que d’environ 232 $ par mois, car le nouveau prêt hypothécaire comporte un taux d’intérêt beaucoup plus élevé.
Il y a un autre compromis. Rester sur place signifie que l’hypothèque existante sera remboursée dans environ 20 ans, tandis que contracter une nouvelle hypothèque sur 30 ans réinitialise le chronomètre. Une durée de prêt plus courte ou des remboursements de capital supplémentaires pourraient réduire les coûts d’intérêt, mais réduiraient également les avantages en termes de flux de trésorerie mensuels résultant d’une réduction des effectifs.
Le versement hypothécaire n’est pas le seul chiffre à prendre en compte. Comparez les taxes foncières, l’assurance habitation, les frais HOA, les services publics et les coûts d’entretien prévus pour les deux maisons. Si vous déménagez dans une autre région, en particulier dans un autre État, recherchez les impôts fonciers locaux et les coûts d’assurance plutôt que de vous fier à ce que paie le propriétaire actuel.
La valeur nette de votre maison existante vous offre également des options. Vous pourriez verser une mise de fonds plus importante ou éventuellement acheter une maison plus petite. Mais investir une grande partie de votre patrimoine dans une maison pourrait vous laisser moins de liquidités pour les urgences, les investissements, les déplacements et autres dépenses de retraite.
En fin de compte, la réduction des effectifs ne se résume pas à l’achat d’une maison moins chère. Réfléchissez à l’impact du déménagement sur votre flux de trésorerie mensuel, sur votre épargne disponible et sur votre plan de retraite global après avoir pris en compte les frais de vente et de déménagement.
Décider quelle part de votre épargne consacrer à l’achat d’une maison peut avoir des implications sur le reste de votre plan de retraite. Un conseiller financier peut vous aider à évaluer vos coûts de logement, vos flux de trésorerie et vos autres priorités financières avant de déménager.
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Des taux plus élevés pourraient donner aux acheteurs un certain pouvoir de négociation
Il y a au moins un avantage potentiel aux taux hypothécaires plus élevés d’aujourd’hui : moins d’acheteurs pourraient être en compétition pour les maisons. L’indice d’achat désaisonnalisé de la Mortgage Bankers Association a récemment chuté de 4 % en une seule semaine, tandis que les demandes d’achat non désaisonnalisées étaient inférieures de 14 % à celles de la même semaine de l’année précédente.
Une moindre concurrence pourrait donner à certains acheteurs un plus grand pouvoir de négociation, en particulier sur les marchés où les maisons mettent plus de temps à se vendre. Cela peut créer des opportunités de négocier sur le prix, les frais de clôture, les réparations ou d’autres concessions du vendeur.
Parallèlement, les acheteurs de nombreux marchés ont acquis un plus grand pouvoir de négociation. Les maisons ont passé en moyenne 61 jours sur le marché national en septembre, selon Realtor.com.
Redfin a également constaté que les vendeurs ont accordé des concessions dans 44,7 % des ventes de logements aux États-Unis au cours des trois mois se terminant en août, contre 42,6 % un an plus tôt. Les concessions peuvent inclure de l’argent pour les frais de clôture, les réparations ou les rachats de taux hypothécaires.
Bien entendu, les marchés immobiliers varient considérablement selon le lieu. Si vous envisagez de déménager, examinez le nombre de maisons à vendre dans votre zone cible, depuis combien de temps les propriétés sont sur le marché et si les vendeurs baissent les prix ou proposent des concessions.
Ces facteurs peuvent vous donner une meilleure idée du pouvoir de négociation dont vous disposez. Un vendeur qui a une maison sur le marché depuis longtemps, par exemple, peut être plus disposé à négocier le prix, les frais de clôture ou les réparations. Cela pourrait constituer un autre moyen de réduire le coût d’achat d’une maison sans se concentrer uniquement sur les taux hypothécaires.
Que regarder ensuite
Les taux hypothécaires changent constamment et les décisions de la Réserve fédérale ne sont pas le seul facteur qui détermine leur orientation. Les taux sont également influencés par les rendements des bons du Trésor, les anticipations d’inflation et les conditions plus larges du marché obligataire.
Plutôt que d’essayer de prédire exactement quand les taux hypothécaires atteindront leur maximum ou d’attendre un taux moyen spécifique, déterminez quels chiffres vous conviendraient en fonction de votre situation particulière.
Si vous envisagez de réduire vos effectifs, calculez le prix d’achat, la mise de fonds et le coût mensuel du logement que vous pouvez facilement vous permettre. Si vous espérez refinancer, déterminez le taux d’intérêt qui permettrait de réaliser suffisamment d’économies mensuelles pour justifier les frais de clôture.
Les taux hypothécaires pourraient éventuellement baisser, mais les propriétaires disposant d’une valeur nette importante n’ont pas nécessairement besoin de suspendre leurs projets jusqu’à ce qu’ils le fassent. La question la plus utile est de savoir si ces chiffres conviennent à vos finances, à votre revenu de retraite et à la flexibilité que vous souhaitez préserver.
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