Les investisseurs des fiducies statutaires du Delaware (DST) demandent parfois : « Pourquoi est-ce que je paie des impôts sur des revenus supérieurs à ceux que j’ai réellement reçus en espèces ?
À première vue, cela peut paraître déroutant. Toutefois, cela n’est pas propre à Investir à l’heure d’été — c’est le même concept qui s’applique à la propriété immobilière directe depuis des décennies.
C’est ainsi que nous l’expliquons à Kay Propriétés et Investissementsqui aide des milliers d’investisseurs DST depuis près de 20 ans, et dont je suis le PDG.
Un exemple simple
Pendant des décennies, voire des générations, les propriétaires immobiliers et propriétaires ont suivi le même principe financier de base : chaque dollar de revenus locatifs ne doit pas être distribué immédiatement. Un propriétaire prudent planifie à l’avance en mettant de côté des réserves pour les dépenses futures qui pourraient potentiellement protéger et préserver la valeur de la propriété.
Imaginez que vous possédez personnellement un immeuble commercial qui génère 200 000 $ de revenus locatifs annuels. Au cours de l’année, vous découvrez que la toiture a atteint la fin de sa durée de vie utile et qu’elle devra être remplacée dans un avenir rapproché. Plutôt que de vous distribuer chaque dollar de revenus locatifs, vous conservez judicieusement une partie des flux de trésorerie chaque mois pour constituer un fonds de réserve pour le futur remplacement du toit.
À la fin de l’année, vous n’avez peut-être retiré que 150 000 $ en espèces, les 50 000 $ restants étant détenus dans le compte bancaire de la propriété à titre de réserves.
Même si vous n’avez pas reçu personnellement ces 50 000 $, il s’agit tout de même d’un revenu généré par votre propriété. Selon les règles fiscales de l’IRS, vous déclarez généralement le revenu imposable de la propriété, et pas simplement l’argent que vous avez choisi de vous distribuer.
Dans un premier temps, cela peut vous amener à payer de l’impôt sur les revenus restés sur le compte de réserve du bien.
Cependant, lorsque ces dollars de réserve sont finalement utilisés pour remplacer le toit (ou tout autre type de réparation ou d’investissement dans la propriété, comme le resurfaçage du parking, la rénovation d’un espace pour un nouveau locataire ou la réalisation d’autres améliorations), ces dépenses deviennent des investissements dans la propriété.
Étant donné que ces coûts sont comptabilisés à des fins fiscales au fil du temps (les améliorations majeures sont généralement amorties sur leur période de récupération plutôt que déduites en une seule fois), ils génèrent généralement des radiations, des dépenses et des avantages fiscaux futurs pour les propriétaires de la propriété, ce qui fait que la différence temporelle antérieure dépend en grande partie de la dépense et de l’avantage fiscal réalisé plutôt que de sa réalisation.
C’est une pratique courante parmi les propriétaires immobiliers depuis des décennies et cela fait simplement partie d’une propriété immobilière responsable et d’une gestion d’actifs à long terme.
Comment les revenus locatifs sont déclarés dans un DST
Tout comme pour la propriété immobilière directe, un Propriété DST perçoit des revenus locatifs de ses locataires tout au long de l’année.
Les locataires commerciaux qui paient un loyer dans le cadre de leur activité commerciale ou de leur entreprise déclarent généralement le loyer payé à la propriété sur le formulaire IRS 1099. Le gestionnaire d’actifs DST reçoit ces formulaires au nom des investisseurs et prépare généralement un Nominee 1099 attribuant à chaque investisseur la part proportionnelle des revenus locatifs bruts de la propriété.
Le Nominee 1099 est avant tout un document de déclaration d’information qui permet de rapprocher les revenus locatifs déclarés à l’IRS. Ce n’est pas le document utilisé pour calculer la valeur d’un investisseur. revenu imposable. Au lieu de cela, il sert d’outil de tenue de registres qui relie les loyers bruts déclarés par les locataires à la participation de chaque investisseur dans la DST.
De plus, les investisseurs DST reçoivent un bilan et un compte de résultat de l’année civile pour la propriété. Ces états financiers reflètent l’année complète des opérations immobilières et sont préparés par le sponsor DST.
Ces informations financières détaillent l’ensemble des informations financières de la propriété DST ainsi que des détails supplémentaires sur le pourcentage de propriété de chaque investisseur individuel dans la DST et leurs chiffres au prorata correspondants. Les informations financières typiques de DST en fin d’année comprendront les revenus locatifs bruts de la propriété, les dépenses d’exploitation, le résultat net et le bilan.
Le revenu net basé sur votre pourcentage d’intérêt au prorata dans la DST est un point de départ important, mais votre CPA ou votre spécialiste en déclarations l’ajustera — notamment pour l’amortissement — lors de la préparation de votre déclaration de revenusen s’appuyant généralement sur le dossier de déclaration fiscale (souvent une lettre du concédant) fourni par le sponsor plutôt que sur le seul relevé d’exploitation. (Poursuivez votre lecture pour savoir pourquoi le revenu net en espèces et le revenu imposable ne sont pas le même chiffre.)
Pourquoi les distributions en espèces et le revenu imposable peuvent être différents
Les investisseurs DST peuvent avoir des questions si le montant des distributions en espèces qu’ils reçoivent au cours de l’année est inférieur au revenu imposable déclaré par la propriété DST.
Cette différence est tout à fait normale dans immobilier commercial si l’investisseur est propriétaire de la propriété en totalité ou en pourcentage d’une DST.
L’une des principales raisons est qu’une gestion immobilière prudente nécessite souvent de conserver des liquidités pour constituer des réserves pour les besoins immobiliers futurs plutôt que de distribuer chaque dollar disponible aux investisseurs.
Ces réserves peuvent être constituées pour :
- Améliorations locatives pour les renouvellements de bail ou les nouveaux locataires
- Commissions de location pour sécuriser un nouveau locataire
- Remplacements de toiture
- Réfection du parking
- Remplacements CVC
- Aménagement paysager et améliorations extérieures
- Autres dépenses en capital majeures qui préservent et améliorent la propriété
Bien que ces dollars de réserve puissent réduire temporairement les distributions en espèces actuelles, ils restent des actifs de la propriété et continuent d’appartenir collectivement aux investisseurs de DST sur la base de leurs participations proportionnelles.
Les réserves n’appartiennent pas au sponsor de DST ou au gestionnaire d’actifs : ce sont des fonds appartenant à des investisseurs et détenus au niveau de la propriété pour les besoins futurs en capital. Si les fonds de réserve ne sont finalement pas nécessaires aux fins prévues, ces fonds restent des actifs immobiliers et seront redistribués aux investisseurs au prorata vente ou disposition du bienconformément aux documents régissant l’heure d’été.
Deux autres raisons pour lesquelles le revenu imposable peut différer des distributions en espèces reçues
Dépréciation. L’une des caractéristiques fiscales les plus importantes de l’immobilier est dépréciation. Chaque année, la loi fiscale permet aux propriétaires de déduire une partie du coût de la construction, même si aucune somme d’argent n’est réellement dépensée.
Dans les premières années d’une DST, la dépréciation abrite souvent une partie importante du revenu net de la propriété – c’est pourquoi de nombreux investisseurs déclarent initialement un revenu imposable inférieur aux espèces qu’ils reçoivent.
À mesure que ces déductions pour amortissement diminuent au cours de la période de détention, le revenu imposable a tendance à augmenter par rapport aux flux de trésorerie.
Capital hypothécaire. Dans un DST à effet de levier, le remboursement du principal hypothécaire utilise les liquidités de la propriété mais n’est pas déductible d’impôt. À mesure que les déductions pour amortissement diminuent et qu’une part croissante de chaque versement hypothécaire est appliquée au principal, un investisseur peut déclarer un revenu imposable supérieur aux liquidités réellement distribuées.
Cet effet – parfois appelé « revenu fantôme » – est une caractéristique normale des biens immobiliers à effet de levier, qu’ils soient détenus directement ou par l’intermédiaire d’un DST, et fonctionne parallèlement à la différence temporelle de réserve décrite dans l’article principal.
La différence temporelle en matière de propriété immobilière : impôts aujourd’hui, avantages fiscaux demain
Un point souvent négligé est que la constitution de réserves crée généralement une différence temporelle, pas nécessairement un coût fiscal permanent.
Pendant la période d’accumulation des réserves, un investisseur peut déclarer un revenu imposable supérieur au montant des liquidités réellement distribuées, car une partie des flux de trésorerie de la propriété a été conservée pour ses besoins futurs en capital.
Cependant, lorsque ces dollars de réserve sont finalement utilisés — pour remplacer un toit, refaire la surface d’un terrain de stationnement, installer Systèmes CVC et ainsi de suite – la propriété engage ces dépenses au nom de ses propriétaires. Étant donné que chaque investisseur DST possède un intérêt bénéficiaire dans la propriété, chaque investisseur recevra sa part proportionnelle des dépenses et des radiations associées à ces dépenses en capital.
À mesure que ces dollars de réserve sont réinvestis dans la propriété, les dépenses et les radiations associées sont répercutées sur les investisseurs en fonction de leurs participations, aidant ainsi à compenser le revenu imposable au fil du temps. Étant donné que la plupart de ces éléments sont de nature capital, les déductions correspondantes sont généralement réalisées progressivement par le biais d’amortissements plutôt que entièrement au cours de l’année où les réserves sont dépensées.
En d’autres termes, même si un investisseur DST peut avoir payé des impôts plus tôt parce que les réserves ont été accumulées au lieu d’être distribuées (de la même manière que lorsqu’il possédait directement des biens immobiliers et constituait des réserves), ces dépenses futures contribueront à compenser le revenu imposable des années ultérieures.
Ce qui semble initialement consister à payer de l’impôt sur des « revenus que vous n’avez pas reçus » est souvent simplement une question de calendrier d’imposition plutôt que d’impôt permanent supplémentaire. fardeau fiscal. C’est le cas, que vous déteniez une participation dans un DST ou que vous soyez propriétaire d’une propriété.
Exemple de chronologie : fonctionnement d’une différence temporelle de réserve
Imaginez que vous possédez une participation de 1 % dans une DST.
Année 1
- Revenus de location qui vous sont attribués : 100 000$
- Espèces qui vous ont été distribuées : 95 000 $
- Réservé par la propriété pour des améliorations futures : 5 000 $
Même si vous n’avez reçu que 95 000 $ en espèces, la propriété a rapporté 100 000 $. Vous pouvez donc déclarer un revenu imposable basé sur les opérations de la propriété plutôt que simplement sur l’argent distribué. (Cette illustration est simplifiée : votre revenu imposable réel refléterait les dépenses d’exploitation, les intérêts hypothécaires (s’il s’agissait d’une DST à effet de levier mais pas s’il s’agissait d’une DST sans dette) et l’amortissement.)
Les 5 000 $ n’ont pas été versés au sponsor : ils sont restés votre argent dans le compte de réserve de la propriété, ainsi que les réserves attribuables aux autres investisseurs DST.
Année 2
La propriété utilise les fonds de réserve pour :
- Remplacer le toit
- Refaire le revêtement du parking
- Améliorations locatives complètes pour un nouveau bail
- Payer des commissions de location pour trouver un nouveau locataire
Étant donné que vous êtes le propriétaire véritable de la propriété DST, votre part proportionnelle de ces dépenses en capital est reflétée dans la déclaration fiscale de la propriété. Ces dépenses créent généralement des avantages fiscaux futurs qui contribuent à compenser le revenu imposable des années ultérieures, généralement réalisé au moyen d’un amortissement sur les périodes de récupération des actifs.
Le résultat : même si vous avez payé de l’impôt sur les 5 000 $ supplémentaires au cours de la première année parce qu’ils sont restés dans les réserves, ces dollars de réserve ont finalement été réinvestis dans la propriété à votre profit.
Les dépenses futures associées contribuent à compenser le revenu imposable au fil du temps, faisant de la différence entre le revenu imposable et les distributions en espèces une question de timing plutôt qu’une charge fiscale supplémentaire permanente.
L’essentiel
La différence entre les distributions en espèces de la DST et le revenu imposable est souvent mal comprise, mais elle reflète simplement la façon dont la propriété immobilière commerciale a fonctionné pendant des décennies, qu’elle appartienne directement à l’investisseur ou à une DST.
Pensez à l’exemple du propriétaire qui possédait un immeuble et conservait prudemment une partie des revenus locatifs pour constituer des réserves en vue d’un futur remplacement de toiture. Même si ce propriétaire a reçu moins de liquidités au cours de l’année, les fonds de réserve lui appartenaient toujours, restaient investis dans la propriété et étaient finalement utilisés pour préserver et accroître la valeur du bien immobilier.
Ces dépenses ont finalement généré des dépenses associées à ces améliorations, contribuant ainsi à compenser le revenu imposable au fil du temps.
Un DST suit simplement la même pratique de propriété immobilière établie de longue date et largement acceptée à travers une structure de propriété gérée par des professionnels.
Comme toujours, la situation fiscale de chaque investisseur étant unique, les investisseurs devraient consulter leur CPA ou un conseiller fiscal qualifié concernant le traitement fiscal de leur investissement DST individuel.
Cet article a été écrit et présente les points de vue de notre conseiller collaborateur, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès du SECONDE ou avec FINRA.
